Проблема транспортної інфраструктури (стовпів, ліній електропередач, газопроводів), розташованої на приватних ділянках без юридичного статусу, стосується мільйонів поляків. Роками транспортні компанії часто використовували правову лазівку у вигляді земельних сервітутів, що перешкоджало власникам отримувати компенсацію.
Однак, останнє рішення Конституційного Трибуналу являє собою фундаментальну зміну, зміцнюючи позиції власників майна в боротьбі за компенсацію та винагороду, на які вони мають право.
Ключова зміна – Рішення Конституційного Трибуналу (P 10/16)
2 грудня 2025 року у своєму рішенні у справі P 10/16 Конституційний Трибунал постановив, що набуття шляхом давностного володіння земельним сервітутом, що за змістом відповідає сервітуту-передачі, до запровадження інституту сервітуту-передачі до Цивільного кодексу, є несумісним з Конституцією.
Що це означає на практиці?
Введення сервітутів на передачу електроенергії до Цивільного кодексу відбулося 3 серпня 2008 року. До цієї дати компанія, що здійснює передачу електроенергії, не могла фактично набути право користування нерухомістю шляхом примусового володіння за так званим земельним сервітутом зі змістом сервітуту на передачу електроенергії. Тепер аргумент компаній, що здійснюють передачу електроенергії, про те, що вони набули право на землю шляхом примусового володіння та не повинні платити власнику, втрачає свою обґрунтованість, особливо стосовно інфраструктури, встановленої до 2008 року.
Відкриття шляхів для пред'явлення претензій та види претензій власником майна
Власники, чиї позови раніше були відхилені через право на володіння нерухомістю, тепер мають вагомі правові підстави вимагати компенсацію за використання нерухомості без договірних зобов'язань та компенсацію за зменшення вартості ділянки.
Власник майна, на якому розташована транспортна інфраструктура без юридичного права власності (договір, адміністративне рішення, примусове володіння), може пред'являти кілька видів позовів:
Компенсація за використання нерухомого майна поза договором
Це найчастіше заявлена вимога, що ґрунтується на положеннях про захист власності (стаття 224 та наступні Цивільного кодексу у поєднанні зі статтею 3054 Цивільного кодексу). Вимога має обов'язковий характер і підлягає сплаті за кожен день, протягом якого підприємство утримує майно в межах сервітуту. Вимоги про компенсацію підлягають позовній давності згідно із загальними принципами.
Рішення Конституційного Трибуналу (P 10/16) відкриває можливість ефективного вимагання винагороди за період, який не минув, рахуючи з моменту, коли підприємство вступило у володіння (наприклад, встановило стовп).
Компенсація за зменшення вартості майна
Позов про відшкодування збитків (стаття 415 Цивільного кодексу) має на меті компенсувати постійне зниження ринкової вартості земельної ділянки, спричинене існуванням та охоронною зоною транспортної інфраструктури. Розмір цієї компенсації визначається індивідуально на основі висновку оцінювача майна, який враховує:
- Ринкова вартість землі,
- Площа, зайнята пристроями (технологічна смуга/сервітут),
- Ступінь обмеження можливостей розвитку (наприклад, відсутність можливостей будівництва).
Компенсація за зменшення вартості ділянки є одноразовою вимогою, яку можна пред'явити незалежно від вимоги про компенсацію за використання без договірних зобов'язань.
Запит на видалення пристроїв (так зване заперечення))
Власник може вимагати видалення стовпа електромережі (стаття 222 § 2 Цивільного кодексу), якщо компанія не має законного права користування майном. Ця вимога залишається чинною до моменту виникнення права володіння або встановлення сервітуту на електромережі.
Встановлення сервітуту на передачу
Якщо компанія з передачі електроенергії є єдиним власником об'єктів, вона може вимагати встановлення сервітуту на передачу електроенергії на свою користь за відповідну компенсацію (стаття 3052 Цивільного кодексу). Власник також може подати таке клопотання (стаття 3052 § 2 Цивільного кодексу), якщо інфраструктура є обтяжливою для власника, і встановлення сервітуту врегулює її правовий статус.
Що потрібно зробити, перш ніж вибрати правильний курс дій:
Перевірка правового статусу – визначення того, чи внесено сервітут про передачу права власності до земельного та іпотечного реєстру майна, або чи було видано адміністративне рішення на користь компанії.
Зв'язок з компанією – Письмовий запит до електропередавальної компанії щодо укладання договору, встановлення сервітуту на передачу за винагороду та виплати винагороди за використання в минулому поза договором.
Оцінка оцінювачем – у разі відсутності згоди або необхідності точної оцінки збитків, доручення підготовки звіту про оцінку оцінювачем майна.
Судові процеси – якщо переговори виявляться неефективними, подання позову з однією або кількома вимогами (про виплату компенсації за використання без договірних зобов'язань та/або компенсацію за зменшення вартості майна, або про встановлення сервітуту для компенсації).
Короткий зміст та перспективи
Рішення Конституційного трибуналу (P 10/16) є новаторським. Воно нарешті покладає край можливості обходу конституційного захисту прав власності шляхом широкого тлумачення давностного володіння. Землевласники, особливо ті, чия інфраструктура була встановлена до 2008 року, тепер мають міцну основу для реалізації своїх фінансових прав, які можуть сягати кількох сотень тисяч злотих.
З огляду на нову судову практику, будь-який власник, який постраждав від проблеми з інфраструктурою передачі, повинен негайно вжити правових заходів для врегулювання правового статусу майна та вимагати компенсації.
Ця стаття надається лише для інформаційних цілей і не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 10 грудня 2025 року.
Автор:
Редактор серії:
