У сьогоднішній статті, як продовження серії про інвестиції в PRS, ми представимо тему договорів на реалізацію інвестицій в PRS.
Важливо з самого початку наголосити, що реалізація інвестицій у PRS відрізняється від стандартних рішень, які зосереджені на забудовниках, що купують готові проекти. Ця бізнес-модель підкреслює синергію між забудовником і фондом, про що ми розглянемо далі в цій статті.
Важливо наголосити, що розвиток оренди квартир залежить, перш за все, від інституційних інвесторів, чия присутність може лише позитивно вплинути на дефіцит житла на ринку оренди. Варто зазначити, що інвестиції в орендовані квартири створюють безліч сценаріїв транзакцій, що робить їх ще більш унікальним інвестиційним проектом у житлову нерухомість. Тому важливо наголосити, що не існує ідеального сценарію транзакції, оскільки кожен з них є багатопрофільним та характеризується високим рівнем гнучкості, адаптованим до потреб інвестора. Однак спільним знаменником таких інвестицій є прагнення задовольнити очікування певної групи потенційних орендарів. Метою є максимізація диверсифікації орендарів, яка має на меті залучити різноманітні групи та зруйнувати поточну модель переважного підходу до нерухомості, що базується на власності.
Співіснування забудовника з фондом найкраще ілюструється формулою авансового фінансування, яка передбачає гарантування фондом усіх коштів для реалізації житлової інвестиції, тоді як кошти, перераховані фондом, забезпечують забудовнику бажаний рівень оздоблення як квартир, так і всієї будівлі. Спільні операції між фондом і забудовником, як правило, сумісні з Національною житловою програмою, яку уряд Польщі запровадив у 2016 році.
Ділові відносини забудовника з фондом, а також пов'язані з ними операції з форвардним фінансуванням/форвардною купівлею, починаються на етапі купівлі землі. Це здійснюється спільно, щоб забезпечити найкращу відповідність очікуванням клієнтів фонду та стандартам проектування фонду. Однак це не виключає можливості для забудовника використовувати земельний банк, який часто послідовно створюється протягом багатьох років, оскільки інституційні інвестори високо цінують знання та досвід забудовників у цій галузі, а також їхню інтуїцію щодо відповідного місця для таких інвестицій. Тому, окрім самого етапу купівлі землі, такі операції також передбачають купівлю фондом приміщень або будівель на ранній стадії забудови, забезпечення фінансування будівництва забудовником та чітко визначені умови та терміни, що ставляться перед забудовником.
З вищесказаного можна вивести загальний принцип тісної співпраці між забудовником та фондом, що завершується повним завершенням інвестицій відповідно до стандарту, наданого фондом. Важливо зазначити, що це приклад співпраці, в якій знання та досвід забудовника в поєднанні з організаційними можливостями та широким доступним капіталом інституційного інвестора безпосередньо перетворюються на створення продукту, що є гідною альтернативою необхідності придбання власності. Варто також зазначити, що співпраця таких організацій значно полегшує впровадження екологічно чистих рішень в рамках інвестицій, які сприяють інтенсивному, але збалансованому розвитку міської структури. Варто нагадати, що зразкова інвестиція в PRS починається з придбання нерухомості, а потім охоплює всі інші етапи, ще до початку робіт, такі як укладення договору на проектування, договору з генеральним підрядником та договору на управління проектом.
Цілком може виявитися, що забудовник починає співпрацю з фондом лише після отримання дозволу на будівництво. У такому випадку забудовник та фонд, після укладення інвестиційної угоди, спільно реалізовуватимуть інвестиції, а платежі до фонду здійснюватимуться відповідно до ходу будівництва та узгодженого графіка. Це дозволяє забудовнику фінансувати інвестиції на постійній основі, водночас захищаючи інтереси інституційного інвестора як суб'єкта капіталізації. Далі забудовник повинен завершити оздоблення та облаштування квартир «під ключ».
Слід пам'ятати, що співпраця між забудовником та фондом також включає спільний маркетинг та укладання договорів оренди, які є важливими елементами інвестиційної угоди забудовника з конкретним фондом.
Ми наголошуємо, що професійні консультанти відіграватимуть вирішальну роль протягом усього інвестиційного процесу PRS. Їхня роль на початковому етапі співпраці між фондом та забудовником є стратегічною, оскільки цей період визначає якість взаємовідносин між сторонами угоди, а отже, і якість інвестицій. Вкрай бажано обирати консультантів з досвідом роботи в цьому секторі, оскільки він суттєво відрізняється від типових девелоперських проектів.
У наступній статті ми представимо тему договорів оренди в інвестиціях PRS.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 20 вересня 2022 року.
автор:
