Сьогоднішнє ранкове оповіщення відкриває серію, в якій ми обговоримо питання, пов’язані з реалізацією інвестицій у житло. Зокрема, ми проаналізуємо проект закону про захист прав покупців житлових приміщень або окремих будинків та про Гарантійний фонд забудовників. Згідно з порядком денним, звіт про роботу Комітету з питань інфраструктури з цього питання може бути розглянутий Сеймом вже 14-15 квітня. Однак, ми хочемо почати з представлення вже чинних нормативних актів, а саме, обговорення питання корисної площі приміщень та будівель, включаючи квартири.
Розрахунок та визначення корисної площі нерухомості є надзвичайно важливим питанням для кожного власника. Це має вирішальне значення не лише для розрахунку ціни продажу, але й впливає на частку спільного майна та базу для розрахунку податку на майно. Це питання також має не менш цікавити власників будівель, оскільки корисна площа, серед інших факторів, визначає ставку податку на майно.
Стаття 3, розділ 3 Закону про право власності на приміщення зазначає, що частка власника квартири у спільній власності відповідає співвідношенню корисної площі квартири, включаючи площу прилеглих до неї приміщень (наприклад, складських приміщень або підвалів), до загальної корисної площі всіх квартир, включаючи прилеглі до неї приміщення. Це означає, що чим вища частка, тим більший внесок власник повинен робити до бюджету житлово-комунального господарства.
Ще одним важливим наслідком цього положення є те, що вимірювання площі в кожній квартирі має проводитися однаковим методом – щоб забезпечити справедливу участь усіх в утриманні місць загального користування. На практиці це не завжди так, і проблеми часто виникають у старих будинках, де частка, внесена до земельного та іпотечного реєстру, є непропорційною розміру квартири. Існують способи вирішення таких ситуацій, але вони вимагають співпраці житлово-будівельної громади/кооперативу та всіх власників.
Частка (розрахована на основі корисної площі) також впливає на ставку податку. Відповідно до статті 3 Закону про місцеві податки та збори, податкове зобов'язання покладається на власників у розмірі, що відповідає їхній частці у спільному майні. Це означає, що чим більша частка, тим вищий податок на майно. У випадку будівель, чим більша корисна площа, тим вищий податок, і ця площа повинна вимірюватися по внутрішній довжині стін на всіх поверхах, за винятком сходових кліток та шахт ліфтів.
Тепер, коли ми окреслили, чому корисна площа така важлива, перейдемо до обговорення того, як вона розраховується. Важливо зазначити, що в польському законодавстві немає єдиного визначення корисної площі. Це визнають як державні органи, так і суди. Це зазначив, серед інших, Верховний адміністративний суд, який заявив, що «одна квартира повинна мати одну площу», але «наразі, залежно від мети, для якої потрібно визначити корисну площу нерухомості, її розмір може змінюватися» (рішення від 24 лютого 2020 року, справа II OSK 3795/18). Тому ми хотіли б вказати на два застосовні визначення, застосування яких може призвести до різних результатів вимірювання площі.
Перше визначення використовується для цілей земельного та будівельного реєстру. Згідно з його формулюванням, корисна площа приміщення становить:
• площа всіх кімнат у приміщенні, зокрема кімнат, кухонь, комор, передпокоїв, альтанок, холів, коридорів, ванних кімнат та інших приміщень, що обслуговують житлові та господарські потреби орендаря , незалежно від їх призначення та способу використання,
площа балконів, терас і лоджій, антресолей , гардеробних та місць для зберігання речей у стінах, пралень, сушильних кімнат, велокіоск, горищ, підвалів та приміщень, призначених для зберігання палива, не вважається корисною площею приміщення
Друге визначення, яке використовується для цілей будівельного проекту, таке:
- Корисна площа будівлі [і аналогічно приміщень] зменшується на площу горизонтального поперечного перерізу всіх внутрішніх перегородок будівлі, проходів та отворів у цих перегородках, проходів у зовнішніх перегородках, балконів, терас, лоджій, внутрішніх сходів та площадок у багаторівневих житлових приміщеннях, непридатних для використання горищ,
- Корисна площа будівлі збільшується за рахунок площі: мезонінів, зимових садів та вбудованих настінних шаф, комор та гардеробних.
Варто зазначити, що ці визначення погоджуються, що корисна площа не включає балкони, тераси та лоджії, але вони говорять зовсім про інше, коли йдеться про мезоніни. На жаль, методи юридичного тлумачення не допомагають вирішити ці розбіжності, і зрештою багато що залежить від обставин конкретної справи.
Варто також зазначити, що у випадку обох визначень площу слід розраховувати: (i) у квадратних метрах з точністю до двох знаків після коми та (ii) у випадку кімнат: з висотою, що дорівнює або перевищує 2,20 м, слід включати до розрахунків на 100%, з висотою, що дорівнює або перевищує 1,40 м, але менше 2,20 м – на 50%, з висотою менше 1,40 м слід повністю виключити.
Обидва визначення також посилаються на польський стандарт, причому перше стосується стандарту «придатного для визначення та розрахунку показників поверхні та об’єму в будівництві», тоді як друге прямо вказує, що слід використовувати стандарт PN-ISO 9836. Варто зазначити, що до 18 вересня 2020 року це був польський стандарт PN-ISO 9836:1997, тоді як для будівельних проектів, поданих відповідно до змінених положень Закону про будівництво, це PN-ISO 9836:2015-12. На цьому тлі виникає багато розбіжностей та невизначеностей, і сьогоднішнє сповіщення занадто коротке, щоб їх обговорювати. Однак, якщо ви хочете обговорити ці питання далі, будь ласка, зв’яжіться з нами.
Підсумовуючи, у польському законодавстві відсутнє єдине, всеохоплююче визначення, яке б забезпечувало узгодженість у розрахунку корисної площі будівель та приміщень, а це визначення залежить від цільового призначення. У нашій практиці ми стикаємося з різними методами розрахунку, і багато що залежить від домовленостей з геодезистом, який вимірює площу приміщення чи будівлі.
Сьогодні ми запрошуємо вас ознайомитися з черговим повідомленням, у якому ми детальніше розглянемо запропоновані положення нового закону про забудову, який введе в цивільне право новий тип договору, який називається договором резервації.
Це сповіщення надано лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Якщо ви ще не підписані на нашу розсилку, надішліть електронного листа на адресу social@kglegal.pl , вказавши, що ви бажаєте отримувати «Вівторкові ранкові новини для будівництва».
автор і редактор серії:
