Як і обіцяли минулого тижня, у сьогоднішній статті із серії «Вівторкові ранки для будівельної галузі» ми хочемо представити подальші заплановані зміни до Закону про просторове планування та забудову («УПЗП»), зокрема один закон, який вже подано на підпис Президенту, та проект закону, який вже опрацьовується.
Закон від 26 вересня 2025 року.
Закон було подано на підпис Президентом 29 вересня 2025 року. Він має перехідний характер і уточнює порядок видачі рішень щодо умов забудови та розміщення інвестицій суспільного призначення в період реалізації генеральних планів.
Перш за все, у ньому чітко зазначено, що видача рішення про забудову на підставі заяви, поданої з 1 липня 2026 року, буде можлива лише за умови, що генеральний план розвитку. Якщо інвестиційний майданчик знаходиться в межах кількох муніципалітетів, генеральний план розвитку повинен застосовуватися до всіх них. Це ключовий елемент реформи: без генерального плану розвитку муніципалітет не зможе видавати нові рішення про забудову.
По-друге, Закон регулює, що навіть після закінчення терміну дії обов'язкового дослідження, у питаннях щодо розташування інвестицій громадського призначення, розпочатих до набрання чинності генерального плану, чинні положення статті 54 Закону про розвиток громадського простору.
Закон має набути чинності через 14 днів після його опублікування у Віснику законів.
Подальші заплановані зміни до Закону про державні закупівлі
Спочатку законопроект, поданий у липні 2025 року, пропонував одну зміну: надання муніципальній раді повноважень встановлювати принципи укладання міських угод під час прийняття інтегрованих інвестиційних планів (ІІП). Ці принципи приймалися б у формі постанов, що становлять місцеве законодавство. Однак під час законодавчого процесу законопроект був значно розширений і тепер містить пропозиції щодо низки додаткових змін, найважливіші з яких варті обговорення.
Для пришвидшення процедур прийняття генеральних планів запропоновано внести зміни до чинної процедури. Замість «затвердження» проекту генерального плану процедуру «розгляду». У проекті визначено органи, які повинні будуть надати висновок. Голова комуни, мер або президент міста повинні будуть встановити термін для його подання, не менший за 21 день з дати повідомлення.
Також було запропоновано нове визначення додаткової інвестиції. Це буде: (i) інвестиція, що служить виконанню власних завдань муніципалітету, наприклад, будівництво доріг загального користування, комунальних послуг, освітніх, медичних, доглядальних, спортивних або зелених зон; (ii) комерційна або сервісна інвестиція, за умови, що вона служить основній інвестиції. Це визначення має вирішальне значення для застосування положень щодо Інтегрованого плану розвитку (ІПР), оскільки воно впливає на функціональну та територіальну сферу дії таких планів.
Серед найбільш суттєвих змін варто згадати ті, що стосуються інтегрованих інвестиційних планів. По-перше, проект передбачає, що якщо додаткові інвестиції вже охоплені чинним місцевим планом, їх не потрібно включати до нового Інтегрованого інвестиційного плану. По-друге, Інтегрований інвестиційний план зможе враховувати лише деякі положення чинного місцевого плану, що дозволить більш гнучко реагувати на інвестиційні потреби.
У відносинах між інвестором та муніципалітетом проект запроваджує можливість для інвестора підписати угоду з муніципалітетом про покриття витрат на провадження. Крім того, проект містить нове положення у статті 37ed, згідно з яким інвестор зможе зобов'язатися надавати послуги державному органу (наприклад, муніципалітету чи муніципальному підприємству) з посиланням на принципи державно-приватного партнерства.
вищезгадане рішення, згідно з яким муніципальна рада може прийняти постанову, що визначає принципи укладання містобудівних угод, змінюючи їх залежно від виду інвестицій. Це рішення спрямоване на підвищення прозорості та передбачуваності співпраці між інвестором та місцевим самоврядуванням.
Серед інших цікавих рішень варто відзначити нове положення, яке зобов'язує адміністративні суди розглядати апеляції на рішення щодо ZPI протягом двох місяців. Також буде запроваджено рішення про визнання генеральних планів недійсними лише частково. Таким чином, наглядові рішення воєводи анулюватимуть недійсним не весь прийнятий генеральний план, а лише окремі його положення.
Очікується, що Закон набуде чинності через 14 днів після його публікації у Віснику законів. 25 вересня 2025 року Сейм провів друге читання. Тоді було внесено поправки, а законопроект було передано до Комітету з питань дерегуляції та Комітету з питань місцевого самоврядування та регіональної політики. Остаточна версія Закону буде оголошена після завершення цих процедур.
Через труднощі з узгодженням вищезгаданого проекту, 30 вересня 2025 року до Сейму було подано законопроект приватного депутата про внесення змін до Плану розвитку громадських просторів (UPZP).Цей законопроект значною мірою включає положення проекту, що зараз розглядається. Серед суттєвих відмінностей я хотів би виділити запропоновані перехідні положення, спрямовані на впорядкування становища муніципалітетів, які вже розпочали роботу над своїми генеральними планами.
Це спрощення запроваджує презумпцію, що запити на затвердження, подані до набрання чинності поправкою, будуть розглядатися як запити на висновки, а відмови у наданні затвердження будуть розглядатися як негативні висновки. Адміністративні та судові провадження, що розглядаються щодо відмов у наданні затвердження, будуть закриті в силу закону.
З точки зору інвесторів, стаття 9 цього законопроекту може бути важливою, оскільки вона зупиняє перебіг певних адміністративних термінів, зокрема тих, що стосуються прийняття генеральних планів та рішень щодо умов забудови, до кінця 2026 року, і має розпочати перебіг лише з 1 січня 2027 року. Це означає, що органи влади не будуть зв’язані терміном видачі рішень про забудову, тому час очікування може бути значно довшим, не лише з організаційних причин.
Більше того, уряд вже оголосив про ще одну поправку до Закону про просторове планування та забудову – проект UD316 (посилання на Канцелярію Прем'єр-міністра). Прийняття цього проекту Радою Міністрів заплановано на четвертий квартал 2025 року.
Підсумовуючи, наближення повної дати впровадження реформи просторового планування (1 липня 2026 року) породжує багато практичних невизначеностей та викликів, пов'язаних з її впровадженням. Отже, сподіваємося, що запропоновані зміни сприятимуть функціонуванню муніципалітетів та інвесторів у рамках нової системи просторового планування.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 6 жовтня 2025 року.
Автор / Редактор серії:
