Останні сповіщення, опубліковані в рамках нашої серії «Вівторкові ранки для будівництва», були присвячені процесу легалізації самовільного будівництва. Проведення такої процедури, якщо самовільні роботи проводилися в будівлі, що перебуває під охороною, створює додаткові ускладнення. У такій ситуації необхідно буде отримати рішення не лише від районного будівельного інспектора, а й від відповідного реставратора.
Положення з цього питання можна знайти в Законі про будівництво (та Законі про охорону та догляд за пам'ятками (далі – «Закон про охорону пам'яток»).
Відправною точкою є стаття 39 Закону про будівництво, яка передбачає, що будівельні роботи на будівлі, занесеній до реєстру пам'яток, або в межах території, занесеної до реєстру пам'яток, потребують дозволу, виданого реставратором. Як зазначено в положенні, вимога щодо дозволу поширюється не лише на окремо визначені та охоронювані будівлі, але й на території, занесені до реєстру пам'яток (найчастіше це стосується історичних районів міст – наприклад, старих міст, так званих міських планувань). Подібні положення щодо будівельних робіт містяться в Законі про охорону пам'яток. Спільним елементом та умовою для захисту є внесення до реєстру пам'яток.
Варто також зазначити, що судова практика викликала сумніви щодо можливості процедури легалізації пам'яток, оскільки стаття 36 Закону про охорону пам'яток застосовується до робіт, які ще не виконані. Водночас у Законі відсутня процедура легалізації несанкціонованих змін у сутності пам'ятки. Зрештою, переважала ліберальна позиція, згідно з якою процедура легалізації, описана в Законі про будівництво, застосовується до несанкціонованих робіт, виконаних на пам'ятках.
З огляду на обов'язок одночасного застосування двох різних актів, це питання часто створює практичні труднощі для органів будівельного нагляду.
Однією з найпоширеніших помилок, яку допускають інспектори районного будівельного нагляду під час процедур легалізації, що проводяться відповідно до Розділу 5а Закону про будівництво (включаючи статті 48, 50 та 51), є отримання висновку реставратора у неправильній формі. Слід наголосити, що стаття 39 Закону про будівництво та стаття 36 Закону про охорону пам'яток передбачають, що для проведення будівельних робіт на історичній пам'ятці потрібна згода реставратора. Цю згоду слід тлумачити як зобов'язання отримати адміністративне рішення, яке у разі негативного рішення (відмови) підлягатиме процедурі оскарження. Тим часом органи будівельного нагляду звертаються до реставратора пам'яток через неформальні домовленості, запитуючи їхню позицію. Часто інвестор подає лист від відповідного реставратора до органу будівельного нагляду, в якому реставратор «не заперечує» щодо виконаних робіт. Такі неофіційні заяви не відповідають формальним вимогам, оскільки вони не є адміністративними рішеннями. Теоретично, якби інвестор отримав негативне рішення, він не зміг би оскаржити його. Також трапляються випадки, коли орган будівельного нагляду проводить всю адміністративну процедуру без залучення відповідного реставратора.
Таким чином, у рамках належним чином проведеної процедури легалізації, реставратор пам'яток повинен висловити свої зауваження щодо виконаної роботи у належним чином стриманій формі, тобто у вигляді адміністративного рішення (стаття 106 § 1 Адміністративно-процесуального кодексу).
Тут слід зазначити, що якщо реставратор не приймає виконані роботи, застосовується стаття 45 Закону про охорону пам'яток, згідно з якою реставратор видає рішення, яким зобов'язує пам'ятку відновити її попередній стан у визначений спосіб та у визначений термін.
Зрештою, як щодо легалізації робіт, що виконуються на будівлях, не внесених до реєстру пам'яток, але включених до муніципального реєстру пам'яток? По-перше, слід зазначити, що для будівель, внесених до реєстру пам'яток, завжди потрібен дозвіл на будівництво (стаття 29, розділ 7, пункт 1 Закону про будівництво). Ситуація інша для будівель, внесених лише до муніципального реєстру пам'яток. У зв'язку з цим стаття 39, розділ 3 Закону про будівництво передбачає, що для таких будівель дозвіл на будівництво видається після консультації з реставратором пам'яток. Через формулювання цього положення, у випадку робіт, що потребують лише повідомлення про будівельні роботи, консультація з відповідним реставратором не потрібна. Це зобов'язання поширюється лише на роботи, що потребують дозволу на будівництво. Враховуючи загальні правила, що містяться в Законі про будівництво та Законі про охорону пам'яток, відсутність вимоги консультуватися з реставратором з цього приводу щодо робіт, що виконуються на основі повідомлення, видається ненавмисною лазівкою в законі. Більше того, ці положення іноді тлумачаться по-різному різними судовими колегіями, тому легалізація робіт, виконаних без необхідного повідомлення, які проводилися на об'єкті, внесеному лише до муніципального реєстру пам'яток, вимагає ретельного аналізу конкретної справи, бажано до порушення такого провадження.
Безсумнівно, для безпеки та правової стабільності рішень про легалізацію, отриманих інвестором, необхідно забезпечити правильність рішень, прийнятих органами будівельного нагляду щодо історичних будівель, оскільки ці питання викликають розбіжності не лише в судовій практиці адміністративних органів, а й в адміністративних судах.
Це остання стаття про легалізацію самовільного будівництва. Якщо у вас є якісь конкретні питання, будь ласка, зв’яжіться з нами; ми також раді проконсультувати вас з окремих випадків.
Наступного тижня ми запускаємо нову серію, присвячену питанням, пов’язаним із цифровізацією інвестиційного та будівельного процесу. Сподіваємося, що під час цієї складної пандемії наші сповіщення нададуть вам інформацію про нормативні акти, які спростять вашу взаємодію з органами державного управління.
Запрошуємо вас взяти участь у нашому наступному вебінарі під назвою «Цифровізація будівельного процесу», який відбудеться у вівторок, 17 листопада 2020 року, о 10:00. Деталі будуть доступні незабаром.
Це сповіщення надано лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
автор:
