Сьогоднішня стаття із серії «Вівторкові ранки для будівельної галузі» буде присвячена питанню vacatio legis, тобто даті набрання чинності та перехідним положенням Закону від 20 травня 2021 року про захист прав покупців житлових приміщень або окремих будинків та про Гарантійний фонд забудовників («Новий закон про забудовників»).
Законодавець уточнив, що Новий закон про розвиток, як правило, набуде чинності через 12 місяців після його публікації у Віснику законів. Ця публікація ще не відбулася, тому ми не можемо вказати конкретну дату. Однак, як це зазвичай буває, Новий закон про розвиток передбачає винятки. Наприклад, стаття 46, стаття 47, стаття 48, розділ 6, та стаття 72, розділ 1, тобто положення щодо створення Гарантійного фонду забудовників, набудуть чинності через коротший період у тридцять днів.
З дати набрання чинності Закону про новий розвиток чинний Закон, тобто Закон від 16 вересня 2011 року про захист прав покупців житлових приміщень або окремих будинків («Старий закон про розвиток»), припинить діяти. Однак законодавець передбачив перехідні положення.
Найважливішим положенням з точки зору реалізації інвестицій є те, що для проектів розвитку, продажі яких розпочалися до набрання чинності Нового закону про розвиток, і принаймні одна угода про розвиток була укладена до цієї дати, положення Старого закону про розвиток можуть застосовуватися протягом наступних двох років. Важливо, що якщо такий проект не буде завершено після цих двох років, автоматично застосовуватиметься Новий закон про розвиток. Слід пам'ятати, що навіть під час застосування Старого закону про розвиток, ймовірно, з кінця червня та липня 2021 року, кожен забудовник повинен буде застосовувати окремі положення Нового закону про розвиток, тобто статтю 10, розділи 1-3 (щодо припинення дії ескроу-рахунку та зобов'язання негайно укласти нову угоду про ведення такого рахунку), статтю 11 (повідомлення покупця) та статтю 43, розділ 1, пункти 7 та 9 (право на відмову від угоди у разі неукладення забудовником договору про ескроу-рахунок). Ця третя обставина, зокрема, має бути включена до змісту укладених договорів про розвиток.
Однак, якщо забудовник розділив проєкт розвитку на інвестиційні завдання – етапи – і наступний проєкт починається після набрання чинності Нового закону про розвиток, то має застосовуватися Новий закон. Отже, може виявитися, що якщо, наприклад, Фаза I починається у травні 2022 року, вона проводитиметься за Старим законом про розвиток, тоді як Фаза II починається у серпні 2022 року, вона проводитиметься за Новим законом про розвиток. Тому варто заздалегідь спланувати початок продажів, зокрема дату підписання першого договору про розвиток, не лише для всього проєкту розвитку, але й для окремих завдань у їх межах.
Щодо договорів про забудову, за якими права на приміщення або будинок не передаються протягом двох років з моменту набрання чинності Законом про новий розвиток, повинні застосовуватися чинні положення та вищезгадані пункти 1-3 статті 10, статті 11 та пункти 7 та 9 статті 43, пункту 1 статті 43 Закону про новий розвиток. Це означає, що укладення договору про забудову відповідно до Старого Закону про забудову встановлює права та обов'язки сторін щодо його виконання, і незалежно від закінчення зазначених двох років забудовник не буде зобов'язаний застосовувати Новий Закон про забудову.
Ще одне перехідне положення передбачає, що якщо забудовник здійснює проєкт забудови та не уклав угоду про ескроу-рахунок, він зобов'язаний зробити це протягом 30 днів з моменту набрання чинності Новим законом про забудову – навіть якщо положення Старого закону про забудову все ще застосовуватимуться до всього проєкту. В інших аспектах, як правило, застосування положень щодо управління ескроу-рахунком залежить від застосування Старого чи Нового закону про забудову до даного проєкту забудови.
Законодавець також зазначив, що чинні положення повинні застосовуватися до вимог покупців, внесених до земельного та іпотечного реєстру згідно зі старим Законом про забудову. Важливо, що згідно з новим Законом про забудову, не лише вимоги, що виникають з угод про забудову, а й усі типи угод, що регулюються новим Законом, підлягатимуть внесенню до Розділу III земельного та іпотечного реєстру.
Підсумовуючи, розуміння вступних та перехідних положень, запроваджених Новим законом про розвиток, дозволить вам підготувати та спланувати свої інвестиції в контексті застосування нових або старих правил. Тому, якщо у вас виникнуть будь-які запитання, будь ласка, зв’яжіться з нами, і ми будемо раді допомогти вам адаптувати їх до ваших індивідуальних обставин.
Сьогоднішнє сповіщення завершує нашу серію про Новий закон про розвиток, хоча ми, безумовно, повернемося до самого закону. Починаючи з наступного вівторка, ми аналізуватимемо нормативні акти, що стосуються сільськогосподарської нерухомості, включаючи як її придбання, так і інвестування.
Насамкінець, хочемо нагадати, що з 1 липня 2021 року набудуть чинності додаткові нормативні акти, пов’язані з цифровізацією інвестиційно-будівельного процесу, зокрема ті, що дозволяють подавати заявки на отримання дозволу на будівництво разом із будівельним проектом в електронному вигляді. Крім того, того ж дня набудуть чинності нормативні акти щодо обов’язкової звітності про джерела тепла/паливо в будівлях, включаючи одноквартирні та багатоквартирні будинки, а також нежитлові будівлі. Усі власники або керівники повинні будуть подати повну декларацію (в електронному вигляді або на папері) до Центрального реєстру викидів будівель, який вестиметься кожним муніципалітетом. Для існуючих будівель законодавець передбачив 12 місяців для звітності; для будівель, введених в експлуатацію після 1 липня 2021 року, власник повинен буде подати декларацію протягом 14 днів з дати затвердження будівлі.
Це сповіщення надано лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
автор:
