Сьогоднішня стаття із серії «Вівторкові ранки для будівництва» присвячена подальшим змінам, передбаченим Законом від 20 травня 2021 року про захист прав покупців житлових приміщень або окремих будинків та Фонд гарантій забудовників («Закон про нових забудовників»), а саме новим зобов’язанням з боку банків.
Нагадаємо, що попередні нормативні акти передбачали чотири заходи захисту покупців: (i) закритий ескроу-рахунок для житла, (ii) відкритий ескроу-рахунок для житла та гарантія страхування, (iii) відкритий ескроу-рахунок для житла та банківська гарантія, та (iv) відкритий ескроу-рахунок для житла.
Відповідно до внесених змін, законодавець скасував забезпечення у вигляді банківської та страхової гарантії, залишивши існуюче:
а) відкритий ескроу-рахунок для житлового будівництва,з якого банк поступово виплачує забудовнику накопичені кошти пропорційно виконаним роботам відповідно до графіка інвестицій, та
б) закритий ескроу-рахунок для житлового будівництва,з якого виплата внесених коштів забудовнику відбувається лише після передачі покупцеві прав, зазначених у Новому законі про забудову.
Однак самі положення не змінилися як щодо виключного права банку розірвати договір на ведення відкритого або закритого житлового ескроу-рахунку, так і щодо обов'язку банку виплатити на рахунок покупця кошти, накопичені на ескроу-рахунку, що ведеться до розірвання, якщо забудовник не подасть таке розпорядження.
Принципи виплати коштів з відкритого ескроу-рахунку регулюються статтею 16 Нового закону про розвиток. По-перше, встановлено термін, до якого банк має виплатити забудовнику, не раніше ніж через 30 днів з дати укладення договору про забудову або попередньої угоди згідно із Законом про розвиток щодо комерційного приміщення (або права на нього), та після підтвердження завершення певного етапу проекту забудови або інвестиційного завдання, суму, що є добутком відсотка витрат на даний етап, зазначеного в графіку проекту забудови або інвестиційного завдання, та (i) ціни житлової одиниці або окремого будинку, або (ii) ціни житлової одиниці та комерційного приміщення, або окремого будинку та комерційного приміщення (далі – «добуток відсотка витрат на останній етап та ціни приміщення»).
Після завершення останнього етапу решту коштів, внесених покупцем на відкритий ескроу-рахунок, лише після отримання копії нотаріального акта про передачу покупцеві прав, що випливають з угоди, зазначеної в Новому законі про забудову, включаючи договір про забудову.
У випадку попередніх договорів згідно із Законом про забудову щодо квартири або окремого будинку (ми писали про ці категорії договорів у розділі №51), банк також виплачує забудовнику кошти, внесені покупцем на відкритий довірчий рахунок, не раніше ніж через 30 днів з дати підписання договору про передачу прав на квартиру/односімейний будинок покупцеві, за винятком суми, що являє собою вищезгаданий відсотковий добуток витрат на завершальний етап та ціни квартири/односімейного будинку, яка має бути сплачена згідно з графіком. У цьому випадку банк також зобов'язаний утримати виплату належної суми за завершення завершального етапу до отримання копії нотаріального акту про передачу прав за одним із вищезгаданих договорів.
Законодавець, окрім поточного зобов'язання банку перевіряти завершення кожного етапу інвестування перед виплатою коштів, тепер уточнив у статті 17 Нового закону про розвиток обсяг та предмет перевірки, яку банк повинен проводити стосовно забудовника та завершених етапів або всього проекту розвитку. Отже, перевірка банку стосуватиметься законного права власності забудовника на нерухомість, на якій здійснюється проект, наявності у нього дозволу на будівництво або подання повідомлення про будівництво без заперечень з боку органу влади, а також фінансового становища забудовника, включаючи те, чи було проти нього розпочато процедуру реструктуризації або банкрутства, а також того, чи не має забудовник заборгованості з податків, внесків на соціальне та медичне страхування , і чи врегулював він будь-які непогашені та безспірні грошові зобов'язання перед підрядниками або субпідрядниками.
Ще одне питання, яке банк буде зобов'язаний розглянути, стосується перевірки завершення етапу реалізації, зазначеного в графіку, особою, призначеною банком, яка має відповідну будівельну кваліфікацію, шляхом перевірки (i) запису керівника будівництва в будівельному журналі, (ii) документування фактичного ходу будівельних робіт на рівні, необхідному для контрольованого етапу, (iii) отримання рішення про дозвіл на експлуатацію або подання повідомлення про завершення будівництва – у разі завершення будівельних робіт.
Перед виплатою коштів на завершення останнього етапу проекту банк додатково перевірить, чи має забудовник рішення про дозвіл на експлуатацію або повідомлення про завершення будівництва, до якого орган будівельного нагляду не висловив заперечень, або сертифікат про незалежність приміщення.
Банк буде зобов'язаний утримувати кошти, якщо будь-який з елементів, що підлягають перегляду, буде оцінено негативно, зокрема, якщо проти забудовника буде порушено процедуру реструктуризації або банкрутства. Кошти можуть бути виплачені лише після усунення виявлених порушень. Безсумнівно, як порушувалося під час законодавчого процесу, питання про те, як банк повинен перевіряти наявність процедури реструктуризації або банкрутства, залишається відкритим. Здається, що забудовник повинен подати додаткові декларації з цього приводу, в яких зазначатиме, що така процедура не триває, хоча в Розділі 5 Статті 17 Нового Закону про забудову про це прямо не згадується.
Важливо зазначити, що Новий закон про розвиток передбачає, що, якщо цього вимагає угода із забудовником , банк може надати собі ширші повноваження щодо перевірки завершення кожного етапу проекту розвитку або інвестиційного проекту перед виплатою коштів . Це потенційно може призвести до того, що банки визначатимуть або запроваджуватимуть додаткові обсяги таких перевірок.
Зрештою, варто наголосити, що витрати на перевірки, що вимагаються Законом про новий розвиток, повністю покриваються забудовником. Таким чином, схоже, що загальна вартість обслуговування ескроу-рахунків та додаткових послуг банківської перевірки, що вимагаються Законом про новий розвиток, може значно зрости, що також може опосередковано сприяти зростанню цін на квартири та окремі будинки.
Що стосується статусу Закону про новий розвиток, то він досі не підписаний Президентом Республіки Польща, і на даний момент ми не можемо вказати дату його публікації, не кажучи вже про набрання чинності.
Наступного тижня ми обговоримо подальші зміни, запроваджені положеннями Закону про розвиток, цього разу щодо забезпечення нового інституту Фонду гарантій забудовників.
У сьогоднішньому повідомленні ми хотіли б подякувати наступним особам, які працювали з нами протягом року над суттєвими аспектами наших повідомлень. Ми хотіли б подякувати адвокату Матеушу Бженцькому та стажеру Павлу Копитовському за їхній час та обмін знаннями.
