У сьогоднішній статті із серії «Вівторкові ранки для фахівців з будівництва» ми запрошуємо вас продовжити нашу розмову про іпотеку. Ми хотіли б відповісти на найчастіші запитання щодо обов’язкової іпотеки.
Що таке обов'язкова іпотека?
Примусова іпотека – це вид іпотеки, тобто обмежене майнове право, отримане на нерухоме майно або нерухомі об’єкти боржника для забезпечення вимоги. Її положення регулюються Законом від 6 липня 1982 року про земельні та іпотечні реєстри («UKWiH»). Стаття 109 Земельного та іпотечного реєстру (KWU) є основоположною для розуміння цього інституту, згідно з якою: Кредитор, вимога якого встановлена виконавчим документом, зазначеним у положеннях про виконавче провадження, може на підставі цього документа отримати іпотеку на все нерухоме майно боржника (примусова іпотека).
Як бачимо, її обов'язковий характер є фундаментальною відмінною рисою цієї іпотеки. Її створення є результатом не співпраці боржника, а одностороннього юридичного акту, вчиненого кредитором. Тому для її отримання не потрібна ні згоди, ні навіть знання боржника. Саме через цей обов'язковий характер законодавець використовує стосовно даної іпотеки не термін «встановлення», а радше «отримання».
Слід пам'ятати, що, подібно до договірної іпотеки, примусова іпотека може бути використана лише для забезпечення грошової вимоги.
Згідно з точкою зору, прийнятою в судовій практиці, примусова іпотека не є заходом виконання (див., наприклад, Постанову Верховного Суду від 14 січня 2016 року (посилання IV CSK 205/15). Вона встановлюється головним чином для забезпечення виконання зобов'язання та сприяння майбутнім виконавчим провадженням.
Відповідно до статті 67 Закону про іпотеку Великої Британії (UKWiH), створення обов'язкової іпотеки залежить від оприлюднення запису в Розділі IV земельного та іпотечного реєстру, що ведеться для нерухомості. Саме з цього відповідного запису в земельному та іпотечному реєстрі випливає пріоритет задоволення вимоги, забезпеченої іпотекою, над особистими кредиторами боржника.
Інституція обов'язкових іпотек також регулюється Законом від 29 серпня 1997 року, Податковим декретом («Податковий декрет») та Законом від 13 жовтня 1998 року про систему соціального страхування («Закон про систему соціального страхування»). На практиці значна частина обов'язкових іпотек отримується відповідно до вищезазначених законів для забезпечення дебіторської заборгованості перед Державним казначейством та місцевими органами влади. У цих випадках заяви про внесення обов'язкової іпотеки до Розділу IV земельного та іпотечного реєстру, що ведеться для нерухомості, подаються на підставі відповідних адміністративних рішень відповідним керівником Податкової служби або Установою соціального страхування як адміністратором Фонду соціального страхування (ФСС).
Що може бути предметом примусової іпотеки?
Відповідно до статті 109 Закону про іпотеку Великої Британії (UKWiH), все нерухоме майно боржника може бути предметом примусової іпотеки. Якщо інше не зазначено в документі, що є підставою для отримання іпотеки, кредитор може вирішити, чи обтяжує іпотека лише одне, частину або все нерухоме майно боржника.
Стаття 65 Закону Великої Британії про іпотеку (UKWiH) також застосовується до обов'язкових іпотек, яка передбачає, що предметом іпотеки також може бути:
- право постійного користування разом із будівлями та спорудами на використаній земельній ділянці, що є власністю постійного користувача або часткою в цьому праві;
- право кооперативної власності на приміщення або частка в цьому праві;
- дебіторська заборгованість, забезпечена іпотекою.
Вищезазначена сфера застосування додатково уточнюється положеннями та статтею 34 § 3-4 Податкового закону, а також статтею 26 § 3a та 3b Закону про систему соціального страхування, згідно з якими обов'язкова іпотека може також покривати:
- дробова частина майна, якщо це частка платника податків або боржника;
- нерухоме майно, що перебуває у спільній власності платника податків або боржника та його подружжя;
- нерухоме майно, що є спільною власністю партнерів цивільного партнерства, або часткова частина нерухомого майна, що є часткою партнерів цивільного партнерства, – через податкову заборгованість товариства;
- морське судно або морське судно, що будується, внесене до суднового реєстру.
На чиє майно може бути встановлена примусова іпотека?
Примусова іпотека може бути встановлена на нерухоме майно боржника , яке є його власністю.
У випадку шлюбів із режимом спільного майна подружжя, відповідно до усталеної практики Верховного Суду (Постанова Верховного Суду від 28 жовтня 2022 року, справа I CSK 3073/22), примусова іпотека може бути встановлена на нерухоме майно, що знаходиться у спільній власності подружжя, лише якщо документ, що є підставою для отримання примусової іпотеки, був виданий на ім'я обох подружжя.
Аналогічно, у випадку партнерів цивільного партнерства, коли предметом примусової іпотеки є нерухоме майно, що перебуває у спільній власності партнерів, виконавчий документ, що є підставою для вступу в силу, має бути виданий щодо всіх партнерів.
Однак отримати примусову іпотеку на нерухомість третьої особи неможливо.
Які документи можуть бути підставою для отримання примусової іпотеки?
Необхідною умовою для отримання обов'язкової іпотеки є юридичний титул у формі:
- виконавчий лист, виданий у судовому провадженні або органом виконавчої влади;
- документ, виданий на підставі конкретних положень Податкового кодексу та Закону про систему соціального страхування;
- іноземний виконавчий титул.
Коли закінчується термін обов'язкової іпотеки?
Примусова іпотека згідно зі статтею 94 Закону про землю та іпотеку втрачає чинність після закінчення терміну дії вимоги, забезпеченої іпотекою. Ця іпотека також втрачає чинність після припинення дії підстави для її реєстрації, наприклад, шляхом скасування рішення про надання забезпечення або адміністративного рішення.
Для скасування примусової іпотеки власник нерухомості повинен подати відповідну заяву до суду з питань земельного та іпотечного реєстру разом із документом, що підтверджує погашення боргу або скасування підстави для отримання примусової іпотеки.
Сподіваюся, ми відповіли на ваші основні запитання щодо обов’язкової іпотеки. Ми закликаємо вас продовжувати слідкувати за нашою серією статей, оскільки незабаром буде опубліковано більше статей про іпотеку.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 28 квітня 2025 року.
автор:
Будьте першими, хто отримає наші статті та юридичні сповіщення прямо у вашу поштову скриньку! Підпишіться на нашу розсилку, перейшовши за посиланням, або зв’яжіться з нами за адресою social@kglegal.pl,щоб персоналізувати свій контент.
