Сьогоднішня стаття із серії під назвою «Вівторкові ранки для будівельної галузі» знову стосується анонсованих законодавчих змін, оскільки наприкінці січня 2026 року в Переліку законодавчих та програмних робіт Ради Міністрів були опубліковані припущення щодо подальших змін до Закону про внесення змін до Закону про захист прав покупців житлових приміщень або окремих будинків та Фонд гарантій забудовників («Закон про розвиток») (номер проекту UD361).

За даними Міністерства розвитку і технологій, покупці на первинному ринку наразі мають обмежений доступ до послідовної, актуальної та порівнянної інформації про забудовників. Перевірка бізнесу є фрагментарною, трудомісткою та іноді ненадійною, спираючись на численні джерела різної якості. Це призводить до ситуації, коли рішення про підписання угоди про забудову приймається в умовах невизначеності, а ризики матеріалізуються на практиці лише під час реалізації проекту. Відповіддю пропонується законодавче втручання, яке підвищить прозорість та безпеку торгівлі, а також уточнить зобов'язання забудовників та посилить захисні механізми для покупців.

Ще одне розширення DOM Portal

Центральним інструментом стане розширення Порталу DOM як загальнодоступної бази даних про діяльність забудовників, яка й надалі підтримуватиметься Фондом гарантування страхування. Портал буде доповнено даними з адміністративних джерел, зокрема з Управління конкуренції та захисту прав споживачів, Генеральної інспекції банківського нагляду та Національного судового реєстру (KRS). Це має на меті дозволити покупцям швидко перевірити інвестиційну історію забудовника, інформацію про адміністративні санкції та офіційні попередження від наглядових органів, а також порівняти суб'єкти господарювання та оцінити їхню надійність.

В анонсованому проєкті зазначено додаткові категорії інформації, які мають з’явитися в рамках розширеного функціоналу DOM Portal, зокрема:

Ідентифікаційні дані про забудовника;
Дані про інвестиційні проекти та інвестиційні завдання;
Інформація про можливі затримки у реалізації інвестиційних проектів;
Інформація про внески, сплачені до Гарантійного фонду забудовників;
Інформація про будь-які штрафи, накладені під час адміністративного провадження, та про поточні судові провадження щодо реструктуризації або оголошення забудовника банкрутством.

Зміни до проспекту емісії

Другим важливим елементом є модифікація шаблону інформаційного проспекту, який є невід'ємною частиною угоди про забудову. Майбутній проект включатиме розширення розділу про історію та досвід забудовника, щоб включити інформацію про кримінальні та цивільні провадження, пов'язані з його підприємницькою діяльністю.

Водночас, проспект буде доповнено єдиним шаблоном стандартів оздоблення нерухомості, включаючи детальні технічні параметри. За словами авторів проєкту, це призведе до більшої прозорості технічної та юридичної документації та створить основу для ефективнішого розгляду скарг.

Прийняття приміщення: процедура, форма та обов'язковий протокол

Також планується змінити процедури приймання житлових приміщень або окремих будинків. Споживачі зможуть подавати акт приймання разом із переліком дефектів в електронному вигляді або поштою, що дозволить включити звіти, підготовлені технічними спеціалістами. Водночас забудовник (або його представник) буде зобов'язаний брати участь у процесі приймання. Автори проекту зазначають, що «заявлені дефекти мають бути обов'язковими до виконання та підлягають встановленим законодавством термінам». Точний характер цього буде розкрито після представлення детального проекту. Однак метою є зменшення суперечок щодо фактичного характеру та обсягу звітів.

Мінімальні стандарти для реклами та пропозицій

Оголошені зміни також стосуються початкового етапу продажів: реклами та пропозицій, спрямованих на споживачів. Планується мінімальне надання інформації, що гарантує, що клієнти отримуватимуть основну інформацію про предмет пропозиції з самого початку. Зокрема, забудовник має надати, серед іншого, адресу проекту, плани поверхів квартир із зазначенням площ, інформацію про суміжні кімнати та чітко позначити візуалізації як ілюстративні матеріали.

Угоди про бронювання: Покращене відшкодування плати

Зміни також стосуватимуться положень щодо договорів бронювання, включаючи збільшення повернення плати за бронювання у разі невиконання забудовником своїх зобов'язань. Обґрунтування змін полягає в тому, щоб перешкоджати односторонньому розірванню договорів в умовах зростання ринкових цін та забезпечити більшу стабільність у торгівлі.

Заборона індексації цін після укладення договору

Одним із найцікавіших припущень змін є запланована законодавча заборона індексації ціни квартири або окремого будинку на шкоду покупцеві після підписання договору про забудову або обов'язкового договору. Розробники описують це як гарантію цінової стабільності для покупця, одночасно перекладаючи ризик зміни інвестиційних витрат на забудовника як професійну організацію.

Транспортне засіб спеціального призначення та гарантійна відповідальність

Зміни також забезпечують додатковий захист у випадку, якщо інвестицію здійснює спеціалізована компанія (SPV). Якщо вона припинить діяльність до закінчення гарантійного терміну на дефекти, вона буде зобов'язана призначити іншу комерційну компанію для виконання відповідних зобов'язань. Це має на меті запобігти практичному примусовому задоволенню претензій покупців через зникнення суб'єкта господарювання, який здійснив інвестицію до закінчення гарантійного терміну на дефекти.

Підсумовуючи, автори проєкту очікують, що зміни призведуть до підвищення прозорості та безпеки на ринку житла, зміцнення позицій споживачів та рівних умов гри між забудовниками. Також важко оцінити, чи буде досягнуто цієї мети, але це безумовно призведе до ще більшої формалізації інвестиційного процесу на ринку житла.

Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.

Правовий статус станом на 16 лютого 2026 року.

Автор: