У сьогоднішній статті із серії «Вівторкові ранки для будівельної галузі» ми продовжуємо висвітлення питань короткострокової оренди, цього разу ділимося інформацією про оголошену урядом поправку до Закону про право власності на приміщення щодо сертифікатів незалежності на приміщення. Ця зміна виключить можливість отримання таких сертифікатів на приміщення в будинках колективного житлового фонду. Ця зміна, яку описують як контрзахід проти так званих «пато-забудовників», також матиме прямі наслідки для інвестицій в апарт-готелі та кондомініуми, зокрема в туристичних напрямках. Запропоновані зміни вплинуть як на забудовників, так і на індивідуальних інвесторів.
Продаж приміщень у будинках колективного житлового фонду
Згідно з технічними умовами, будівля колективного житла визначається як будівля, призначена для періодичного проживання, така як готель, мотель, гостьовий будинок, будинок відпочинку, екскурсійний будинок, молодіжний гуртожиток, пансіонат або студентська резиденція. Дотепер ринкова практика дозволяла проектування та будівництво будинків колективного житла, в яких сертифікати про незалежність квартир. Цей документ дозволяв відокремити приміщення як окрему власність з власним земельним кадастром.
Цей механізм використовувався не лише в міському розвитку, а й на туристично-рекреаційних курортах, де модель продажу окремих приміщень була основою для проектного фінансування.
Що таке сертифікати незалежності приміщень?
Сертифікат незалежності приміщення – це документ, виданий органом архітектурно-будівельного управління (старостою або мером), який підтверджує, що приміщення:
- відділений постійними стінами,
- має окремий вхід,
- включає кімнати, що дозволяють задовольнити основні житлові потреби (санітарні приміщення, кухня),
- може функціонувати як автономний агрегат.
Сертифікати видаються як на житлові приміщення, так і на приміщення, призначені для інших цілей. Цей сертифікат є основоположним, оскільки без нього неможливо встановити окреме право власності на приміщення. Саме завдяки цьому сертифікату готельні приміщення могли продаватися окремим покупцям.
Що передбачає запланована зміна?
Оголошена зміна заборонить видачу сертифікатів незалежності для квартир у будинках колективного житлового фонду. Це означає, що в готелях, апарт-готелях, кондомініумах, мотелях, студентських гуртожитках тощо буде неможливо юридично відокремити квартири як окремі житлові об'єкти.
Ця зміна має носити системний – вона стосується не лише мікроквартир у містах, а й усього сегмента інвестицій, що реалізуються у формулі обслуговування.
Чому уряд пропонує зміни?
Деякі органи влади раніше відмовлялися видавати сертифікати незалежності для колективних житлових об'єктів, стверджуючи, що вони не призначені для постійного проживання людей. Однак відсутність чіткого законодавчого регулювання призвела до розбіжностей у тлумаченні, і в багатьох випадках рішення адміністративних судів були на боці інвесторів.
Таким чином, зміна в нормативних актах уніфікує практику органів влади по всій країні, усуне правову лазівку, що використовується в різних сегментах ринку, та чітко розмежує інвестиції в житлову нерухомість від інвестицій у сферу послуг.
Короткий зміст
Запланована заборона видачі сертифікатів про незалежність для квартир у будинках колективного житлового фонду є прикладом поправки, яка не потребує значних законодавчих змін, але має далекосяжні практичні наслідки. Вона вплине не лише на феномен малогабаритних квартир у містах, але й на ринок інвестицій у туризм, змушуючи учасників ринку змінити свої поточні бізнес-моделі.
Ці зміни будуть внесені разом із суттєвою поправкою до Закону про право власності на житло, яка включена до законодавчого порядку денного Ради Міністрів (UD312). Щойно проєкт цієї поправки буде опубліковано, ми обов’язково представимо її основні положення.
У цій новині ми раді повідомити, що щодо поправки до Закону про захист прав покупців житлових одиниць або окремих будинків та Гарантійного фонду забудовників, яка стосується визначення ціни житлової одиниці або окремого будинку на основі корисної площі, про яку ми повідомляли у вересні, Сенат ухвалив закон про внесення змін без поправок 19 грудня 2025 року, і тепер він буде поданий на підпис Президенту. Поправки мають набути чинності протягом 30 днів з моменту їх публікації у Віснику законів.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 22 грудня 2025 року.
Автор / Редактор серії:
