Серед численних змін, Новий курс також суттєво змінив правила щодо оподаткування приватної оренди.
До кінця 2022 року особи, які отримували дохід від здачі нерухомості в оренду, могли оподатковувати його за загальними правилами – згідно з податковою шкалою – або за фіксованою ставкою – у розмірі 8,5% для доходів до 100 000 злотих та 12,5% за будь-які перевищення. Починаючи з цього року єдиним варіантом оподаткування є фіксована ставка. Якщо подружжя отримує дохід від оренди, сума у розмірі 100 000 злотих застосовується спільно до обох подружжя
Головною особливістю оподаткування за фіксованою ставкою є те, що базою оподаткування є дохід, тобто все, що ми отримуємо від орендаря. Це означає, що ми більше не можемо відраховувати понесені витрати (комунальні послуги, ремонт, відсотки за кредитом). Фіксований податок автоматично розраховується та зараховується на податковий мікрорахунок щомісяця або щокварталу (на розсуд платника податків). Розрахунковий період визначається датою першого платежу. Податок сплачується до 20-го числа місяця, наступного за кінцем місяця або кварталу відповідно. Щоквартальний розрахунковий період також має бути підтверджений у річній податковій декларації (PIT-28). Цю декларацію необхідно подати між 15 лютого та 30 квітня наступного року. У декларації ви також можете вказати громадську організацію, якій ви хочете пожертвувати 1,5% вашого податку (ця ставка зросла на 0,5 процентних пункти).
Щоб зменшити належний податок, варто розглянути правильно сформульований договір оренди. Якщо витрати на комунальні послуги та кооперативну орендну плату покриваються орендодавцем і включаються до орендної плати, вони включаються до бази оподаткування за фіксованою ставкою. Однак, якщо договір передбачає, що ці платежі покриває орендар, навіть якщо він зобов'язаний сплачувати їх через орендодавця, база оподаткування складатиметься виключно з орендної плати.
Податкові збитки за попередні роки також можна зменшити шляхом врегулювання податкових збитків. Якщо дохід від приватної оренди, який раніше враховувався за загальними правилами, призвів до збитків, його можна вирахувати з доходу. Збитки від доходу від приватної оренди можна вирахувати протягом п'яти років.
Також слід пам’ятати, що дохід, оподаткований за одноразовою ставкою, не враховується при розрахунку солідарного внеску.
Фіксована ставка податку на дохід від приватної оренди також порушує принцип, згідно з яким кожен платник податків сплачує податок зі свого власного доходу. Якщо майно перебуває у спільній власності одного з подружжя, один з подружжя може врегулювати весь дохід від оренди такого майна.
Донедавна податкові органи стверджували, що через кількість орендованих об'єктів нерухомості або організацію процесу оренди платник податків отримував дохід від підприємницької діяльності, а не від приватної оренди, і повинен оподатковуватися як такий. Цю практику припинив Верховний адміністративний суд, який у постанові у складі семи суддів від 24 травня 2021 року, справа II FPS 1/21, зазначив, що для класифікації доходу від оренди як доходу від підприємницької діяльності платник податків повинен вжити заходів для чіткого відокремлення підприємства шляхом створення організованого комплексу матеріальних та нематеріальних активів, призначених для обслуговування цієї діяльності, побудувати організаційні структури, що дозволяють управляти цією окремою частиною активів, та розробити стратегію цієї діяльності (плани її розвитку, дослідження ринку для оцінки потреб потенційних орендарів та адаптація активів до цих потреб). Інвестування надлишкових коштів (отриманих з різних джерел доходу) у придбання нерухомості (включаючи приміщення), яка потім здається в оренду, не підтверджує визнання того, що ці активи пов'язані з підприємницькою діяльністю. Сума отриманого доходу, а також кількість орендованих об'єктів нерухомості не дають підстав для висновку, що це вже не дохід від оренди, а дохід від підприємницької діяльності. Саме платник податків вирішує, чи «прив’язувати» певні активи до підприємницької діяльності, чи зберігати їх як непідприємницькі активи та, наприклад, здавати в оренду.
Однак, враховуючи зміни, описані в оподаткуванні приватної оренди, може виявитися, що в деяких випадках, за великих масштабів та високих витрат, здача нерухомості в оренду в рамках бізнесу може бути вигіднішою. У таких випадках все ще можливо розрахуватися податок за податковою шкалою (12% від доходу до 120 000 злотих та 32% від перевищення) або за прямолінійним методом (19% незалежно від отриманого доходу) та відрахувати понесені витрати на отримання доходу. Однак ті, хто орендує нерухомість, більше не можуть відраховувати амортизаційні відрахування для житлових будівель (приміщень) як витрати, що відраховуються з оподатковуваного доходу. Це не стосується іншої нерухомості (офіси, склади тощо).
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 13 лютого 2023 року.
