Вже кілька років Польща стикається з нестачею землі для житлової забудови, що є однією з головних причин зростання цін на житло. Саме тому регулярно лунають заклики до розширення доступу до сільськогосподарських угідь, особливо в містах та на їх околицях. У сьогоднішній статті ми представимо найважливіші нещодавні зміни, зокрема ті, що стосуються продажу сільськогосподарських угідь нефермерами. Ми також виділимо нормативні акти, які суттєво перешкоджають усьому процесу придбання такої землі нефермерами.
5 жовтня 2023 року набули чинності зміни до Закону про розвиток аграрної системи («УКУР»), Закону про управління сільськогосподарською нерухомістю Державного казначейства та Цивільного кодексу.
По-перше, ми відзначаємо суттєву зміну щодо інституту примусового володіння. Згідно з нещодавніми поправками, не лише окремі фермери зможуть набувати сільськогосподарські угіддя шляхом примусового володіння. Через скасування статті 173 § 3 Цивільного кодексу вимога щодо придбання сільськогосподарського майна шляхом примусового володіння більше не буде статусом окремого фермера. Варто зазначити, що після поправки 2016 року примусове володіння сільськогосподарським майном особою, яка не є фермером, було фактично неможливим. Виходячи з цих змін, також була скасована вимога вести фермерське господарство протягом п'яти років після примусового володіння . На нашу думку, вилучення § 3 зі статті 173 Цивільного кодексу є дуже вигідним рішенням, оскільки попереднє положення було нечітким і перешкоджало продажу невеликих сільськогосподарських ділянок. Крім того, у разі примусового володіння Національний центр підтримки сільського господарства більше не зможе здійснювати своє так зване право набуття.
Поправка також змінила суворе регулювання, яке вже застосовувалося до сільськогосподарських угідь площею менше 0,3 гектара (UKUR). До 5 жовтня 2023 року землі площею 0,3 гектара або більше, де лише невелика частина була сільськогосподарськими угіддями, класифікувалися повністю як сільськогосподарська ділянка. Тому всі обмеження згідно з UKUR поширювалися на такі угіддя. Однак, згідно з новими правилами, сільськогосподарські угіддя повинні мати площу щонайменше 0,3 гектара (0,3 га), щоб вся власність була позначена в земельному реєстрі символом "R" – що означає сільськогосподарські угіддя. Це полегшить придбання такої землі особами, які не займаються фермерством. Наприклад, якщо вся власність має площу 1 гектар (1 га), і лише 0,29 гектара (0,29 га) класифікується як сільськогосподарські угіддя, така власність більше не вважатиметься сільськогосподарськими угіддями згідно з UKUR. Ми вважаємо, що ця зміна, безсумнівно, спростить операції з нерухомістю, що стосуються невеликої частини сільськогосподарських угідь та тих, що не використовуються для сільськогосподарських цілей. Немає сумнівів, що це позитивна зміна для житлової галузі.
Варто також зазначити чинне формулювання складної для тлумачення статті 2, частини 3, пункту 11 УКУР, яка викликала багато сумнівів щодо придбання сільськогосподарських земель нефермерами в результаті, серед іншого, перетворень. Загалом, лише суб'єкт господарювання зі статусом індивідуального фермера може купувати сільськогосподарські землі. Однак УКУР запроваджує численні винятки з вищезазначеного правила, завдяки яким нефермери також можуть купувати сільськогосподарську власність. Поправка усунула цю невизначеність, в результаті чого тепер безсумнівно можливо придбати сільськогосподарські землі у разі перетворення будь-якого підприємця або цивільного партнерства на комерційну компанію. Однак слід пам'ятати, що в такій ситуації Національний центр підтримки сільського господарства буде уповноважений подавати декларацію про придбання сільськогосподарських земель.
Посилаючись на комерційне право, варто додати, що статтю 3a UKUR було змінено. На жаль, ця зміна призведе до затягування та ускладнення операцій з продажу акцій. Змінене положення надає Національному центру підтримки сільського господарства право переважної купівлі акцій материнських компаній, які володіють акціями компаній, що є власниками/постійними користувачами сільськогосподарських угідь площею не менше 5 гектарів або сільськогосподарських угідь загальною площею не менше 5 гектарів. Національний центр підтримки сільського господарства матиме до двох місяців для реалізації свого права, що безпосередньо призведе до збільшення терміну дії угоди.
Зміни також стосуються цін на сільськогосподарські ділянки, оскільки поправка UKUR розширила, серед іншого, каталог дозволів на придбання сільськогосподарської нерухомості, виданих Генеральним директором Національного центру підтримки сільського господарства. Попередні умови: (i) підтвердження продавцем неможливості продажу сільськогосподарської нерухомості окремому фермеру, (ii) зобов'язання покупця вести сільськогосподарську діяльність на придбаній сільськогосподарській нерухомості та (iii) придбання, яке не призводить до надмірної концентрації сільськогосподарських угідь, були розширені шляхом включення підтвердження ще однієї (четвертої) умови, яка стосується забезпечення того, щоб ціна продажу сільськогосподарської нерухомості не була нижчою за 95% від ціни, включеної до оголошення про сільськогосподарську нерухомість.
Ще однією суттєвою зміною, запровадженою поправкою, є скасування права сімейних фондів купувати сільськогосподарські ділянки площею 1 гектар або більше на тих самих умовах, що й суб’єкти господарювання зі статусом індивідуального фермера. Згідно зі змінами, вони спочатку повинні будуть отримати статус індивідуального фермера.
Підсумовуючи, операції з сільськогосподарськими землями були спрощені лише незначно, і тому більшість ділянок все ще підлягатимуть значним обмеженням, що випливають з дозволу, наданого Національному центру підтримки сільського господарства. Слід наголосити, що запроваджені зміни, зокрема ті, що стосуються примусового володіння та розширення сільськогосподарських угідь, є позитивними, але, безумовно, недостатніми. Хоча ми, безумовно, погоджуємося з тим, що обмеження повинні застосовуватися до цінних земель, які мають вирішальне значення для сільськогосподарського виробництва, важко виправдати обмеження, що накладаються на міські та приміські землі, які могли б вирішити проблему нестачі ділянок під забудову та пришвидшити розвиток міст.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 24 жовтня 2023 року.
автор:
