Простими словами, договір про забудову – це попередня угода, укладена із забудовником. Його метою є встановлення, серед іншого, ціни та предмета майбутньої угоди про передачу права власності на нерухомість. Права та обов'язки, що виникають з договору про забудову, можуть бути передані іншій особі. Однак, якщо цесію здійснює платник ПДВ, можуть виникнути сумніви щодо застосування правильної ставки ПДВ.
Постачання житлової нерухомості, яка не звільнена від ПДВ, оподатковується за зниженою ставкою 8%. Ця ставка застосовується до будівництва, що охоплюється програмою соціального житла. Це включає житлові будівлі або їх частини, за винятком комерційних приміщень, житлові приміщення в нежитлових будівлях, класифіковані в Польській класифікації будівельних об'єктів у розділі 12, та споруди, класифіковані в Польській класифікації будівельних об'єктів у класі ex 1264.
Отже, здається, що оскільки предмет договору, який передає право власності на житлову нерухомість, оподатковується за ставкою 8%, то передача прав та обов'язків за договором забудови, яка зрештою має призвести до передачі права власності, також повинна оподатковуватися за тією ж ставкою.
Однак, Верховний адміністративний суд дотримувався іншої думки. У постанові, прийнятій колегією з семи суддів 24 червня 2024 року, справа № I FSK 1661/20, він зазначив, що цесія права на угоди про забудову не є постачанням товарів, а радше наданням послуг. Може здатися, що така класифікація має суто теоретичне значення, виключно для догматиків податкового права. Ніщо не може бути далі від істини! Вона має значні практичні наслідки. У той час як постачання житлової нерухомості як постачання товарів оподатковується ПДВ за ставкою 8%, цесія права на угоди про забудову як надання послуг оподатковується стандартною ставкою 23%.
У обґрунтуванні зазначеної постанови Верховний адміністративний суд зазначив, що в результаті цесії договору забудови «цесіонар набуває (...) від цедента право укладати та виконувати (вимагати укладення та виконання) «обіцяного договору» забудовником у формі передачі житлового приміщення, а не розпоряджатися таким приміщенням як власник. Цесіонар має право вимоги лише в обсязі укладення та виконання забудовником договору, а отже, те саме право, яке цедент мав раніше на момент цесії. Оскільки останній не мав житлового приміщення у своєму розпорядженні, він не міг розпоряджатися ним шляхом цесії».
Суть поставки товарів полягає у передачі права розпорядження майном як власник. Отже, оскільки суб'єкт господарювання, який передає права та обов'язки за договором, не розпоряджається майном як власник, він не може поставити товар. Однак, згідно із Законом про ПДВ, надання послуг включає всі операції, які не є постачанням товарів. Тому переуступка права власності за договором забудови вважалася наданням послуг і тому оподатковується ПДВ за ставкою 23%.
Оподатковуваною базою є винагорода (компенсація) особи, яка передає права та обов'язки (передавальник). Повернення авансових платежів, здійснених на придбання житлового приміщення, є грошовою вигодою, що супроводжує передачу; вони не є винагородою та не оподатковуються податком на додану вартість.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 30 березня 2025 року.
автор/редактор серії:
Будьте першими, хто отримає наші статті та юридичні сповіщення прямо у вашу поштову скриньку! Підпишіться на нашу розсилку, перейшовши за посиланням, або зв’яжіться з нами за адресою social@kglegal.pl,щоб персоналізувати свій контент.
