Сьогоднішня стаття знаменує собою початок нової серії в нашій рубриці «Вівторкові ранки для фахівців з будівництва», яка знайомить вас із правовим інститутом іпотеки. У найближчі тижні ми детальніше розглянемо правила, що регулюють іпотеку, оскільки знаємо, що багатьом із вас ці питання важко зрозуміти.
Які правила регулюють іпотеку?
Посилання на іпотеку можна знайти в численних законах. Однак найважливіші основні положення, що регулюють іпотеку, викладені в Законі від 6 липня 1982 року про земельні та іпотечні реєстри та іпотеки (далі – «UKWiH»). Цивільний кодекс лише визначає, що іпотека класифікується як обмежене майнове право.
Додаткові положення щодо іпотеки можна знайти в Законі від 29 серпня 1997 року про іпотечні облігації та іпотечні банки. Питання, пов’язані з іпотеками, встановленими на користь банків, також регулюються статтею 95 Закону від 29 серпня 1997 року – Банківське право.
Що таке іпотека?
Іпотека – це обмежене речове право, тобто право, яке обмежує власника у здійсненні прав власності на нерухоме майно. Відповідно до статті 65 Закону про іпотеку та заставу, це забезпечення кредитора, встановлене на нерухоме майно, за яким кредитор може вимагати задоволення потреб з нерухомого майна незалежно від того, у чию власність воно перейшло, та з пріоритетом перед особистими кредиторами власника нерухомого майна.
Іпотека встановлюється для забезпечення дебіторської заборгованості, включаючи майбутню дебіторську заборгованість.
Таким чином, іпотека надається за майном, а не за боржником. Вона є додатковою по відношенню до самої вимоги, і зміна іпотекодавця відбудеться, якщо зміниться кредитор вимоги, яку вона забезпечує.
Для встановлення іпотеки необхідний запис у земельному та іпотечному реєстрі.
Що можна взяти в іпотеку?
Предметом іпотеки, крім очевидного права власності на нерухоме майно, може бути також:
- право постійного користування разом із будівлями та спорудами на використаній земельній ділянці, що є власністю правомочного користування,
- право спільної власності на приміщення,
- дебіторська заборгованість, забезпечена іпотекою.
Варто пам'ятати, що у випадку власності на нерухоме майно будь-яке право на нерухоме майно, тобто землю, будівлю чи приміщення, може бути обтяжене іпотекою.
Більше того, дробова частка такої нерухомості може бути закладена, якщо вона становить частку співвласника. На практиці це означає, що якщо хтось володіє половиною частки в певній земельній ділянці, він може закладати цю половину частки без необхідності отримання згоди від інших співвласників.
Предметом іпотеки також можуть бути: (i) дебіторська заборгованість, забезпечена іпотекою, так званий підіпотечний документ, та (ii) права, але цим питанням ми присвятимо окрему статтю, а в наших статтях ми зосереджуємося на іпотеках, встановлених на нерухоме майно.
Які види іпотеки існують?
Звичайно, правова доктрина поділяє іпотеку, серед іншого, на договірну, обов'язкову та законодавчу. З нашого досвіду, перші дві зустрічаються найчастіше.
Договірна іпотека, як випливає з назви, – це іпотека, встановлена на основі угоди між сторонами про те, що встановлення іпотеки забезпечить вимогу, таку як позика чи кредит. Така угода не вимагає певної форми, хоча заява про встановлення іпотеки, як правило, має бути подана у формі нотаріального акта.
примусова іпотека встановлюється без згоди власника майна. Відповідно до статті 109 Закону про примусові іпотеки Великої Британії (UKWiH), кредитор, вимога якого підтверджена виконавчим документом, зазначеним у положеннях про виконавче провадження, може на підставі цього документа отримати іпотеку на все нерухоме майно боржника. На практиці примусові іпотеки найчастіше встановлюються податковими службами або Установою соціального страхування (ZUS). Однак іноді кредиторами є фізичні особи, вимога яких не була забезпечена іпотекою, але під час виконавчого провадження така заява була подана, а іпотека була внесена до земельного реєстру та іпотечного реєстру.
На практиці ми також часто зустрічаємо спільні іпотеки. Це означає, що іпотека встановлюється на кілька об'єктів нерухомості. Вона може бути встановлена таким чином з самого початку (наприклад, тому, що сума кредиту перевищує вартість одного об'єкта нерухомості окремо) або може виникнути згодом (наприклад, шляхом поділу майна або встановлення окремої власності на приміщення).
Про те, як створюється іпотека та коли вона обтяжує нерухомість, ми напишемо наступного тижня.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 11 березня 2025 року.
автор/редактор серії:
Будьте першими, хто отримає наші статті та юридичні сповіщення прямо у вашу поштову скриньку! Підпишіться на нашу розсилку, перейшовши за посиланням, або зв’яжіться з нами за адресою social@kglegal.pl,щоб персоналізувати свій контент.
