У сьогоднішній статті із серії під назвою «Вівторкові ранки для будівництва» ми обговоримо надзвичайно важливе питання, пов’язане з просторовим плануванням, а саме що можна зробити, якщо місцевий план просторового розвитку змінює цільове призначення нерухомості.
Що каже законодавець?
Важливо одразу зазначити, що прийняття або внесення змін до місцевого плану просторового розвитку (МППР) не змінює автоматично поточне використання нерухомості, за умови, звичайно, що це відповідає закону. Це передбачено статтею 35 Закону про просторове планування та забудову. Іншими словами, якщо власник законно здійснює підприємницьку діяльність (наприклад, сільськогосподарську чи комерційну) та не порушує план чи дозвіл на будівництво, МППР не примусить до негайної зміни використання нерухомості. Це ж положення дозволяє реконструкцію або реконструкцію існуючих будівель та встановлення об'єктів без зміни їх використання відповідно до Закону про будівництво, якщо зміни відбуваються в рамках поточного використання землі.
Приклад: Якщо новий план перетворює сільськогосподарські угіддя на землі під забудову, існуюче сільськогосподарське поле може продовжувати використовуватися для сільськогосподарського виробництва, доки земля не буде освоєна відповідно до цільового використання, включеного до MPZP.
Однак проблеми виникають, коли власник бажає розширити бізнес, змінити функцію об'єкта (наприклад, з житлового на комерційне), провести нове будівництво тощо. Це вимагає дотримання планувальних вимог для нової забудови – нове використання має бути затверджене для цієї зони місцевим планом просторового розвитку (MPZP). Якщо ділянка охоплена місцевим планом просторового розвитку, відповідний орган видає сертифікат, який підтверджує, що план дозволяє цільове використання. В іншому випадку управління повинно відмовити в такому підтвердженні. У такій ситуації зміна неможлива без внесення змін до місцевого плану просторового розвитку.
Що з цього приводу каже судова практика?
Наслідки змін до цільового призначення земельних ділянок, запроваджених місцевими планами просторового розвитку (МППР), були предметом численних рішень адміністративних судів. У своєму рішенні від 12 квітня 2018 року (II OSK 2527/17) Верховний адміністративний суд зазначив, що поточне використання землі згідно з положеннями, обговореними вище, просто означає, що земля, охоплена місцевим планом просторового розвитку, може використовуватися таким чином, що відповідає цільовому призначенню власності до набрання чинності місцевим планом просторового розвитку.
Ще однією усталеною судовою практикою в цьому контексті є те, що план не може довільно обмежувати права набутих власників. Прикладом є рішення Регіонального адміністративного суду в Познані від 9 жовтня 2019 року (IV SA/Po 314/19), в якому зазначено, що «[…] прийняття плану або внесення до нього змін не анулює рішення, видані якими дозволяється будівництво зазначеного в ньому об’єкта. […] Зміна плану не обмежує набуті права, визначені виданим рішенням (дозволом на будівництво). Якщо інвестор має дійсне рішення (дозвіл на будівництво), він може реалізувати таке рішення незалежно від змін, внесених до просторового розвитку».
Таким чином, просте прийняття місцевого плану просторового розвитку (МППР) не впливає на право використання майна за його поточним призначенням. Хоча власник має право здійснювати нові інвестиції відповідно до прийнятого місцевого плану просторового розвитку, він також має право проводити реконструкції та ремонти відповідно до його поточного призначення.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 22 вересня 2025 року.
Автор:
Редактор серії:
