У сьогоднішній статті із серії «Вівторкові ранки для будівельної галузі» ми продовжуємо обговорення місцевих планів розвитку («МПЗР») та обговорюємо плату за планування. Це державний збір, який сплачують землевласники або постійні користувачі, які продають нерухомість після набрання чинності місцевим планом. Юридична література вказує, що це форма участі власників майна або постійних користувачів у витратах на прийняття місцевого плану, що збільшує вартість їхньої власності.
Правила розрахунку
Принципи розрахунку планувального збору, також відомого як орендна плата за планування, визначені в Законі про просторове планування та забудову від 27 березня 2003 року («ППР»). Відповідно до статті 36, розділу 4 ППР, збір сплачується муніципалітету одноразово власником або постійним користувачем майна, якщо в результаті прийняття або внесення змін до місцевого плану вартість майна або постійного користування збільшилася, і власник або постійний користувач продає майно або постійне користування.
Муніципалітет має право вимагати виплати планового ануїтету від власника нерухомості або постійного користувача, якщо протягом п'яти років з дати набрання чинності місцевим планом або його поправкою. Власник або постійний користувач зобов'язаний сплатити ануїтет на момент набрання чинності місцевим планом.
Більше того, плата за планування стягується не лише у випадку продажу всієї нерухомості, а й у випадку продажу її частини (цю думку висловив Вищий адміністративний суд у Варшаві у постанові від 17 травня 1999 року, номер справи OPK 17/98).
Розмір збору за планування визначається адміністративним рішенням, яке має бути видано негайно після того, як голова комуни (мер, президент міста) отримає копію нотаріального акта, що підтверджує продаж майна (довічне користування). За нашим досвідом, провадження у цій справі іноді порушуються лише на останній, п'ятий рік після продажу майна. Збільшення вартості майна визначається на основі звіту про оцінку майна, в якому вказується вартість майна до та на момент набрання чинності місцевим планом просторового розвитку.
Муніципалітет не має права встановлювати плату за планування, якщо збільшення вартості нерухомості спричинене виданням рішення про умови забудови або рішення про встановлення місця розташування інвестицій громадського призначення. Ця позиція підтверджується рішеннями адміністративного суду, які законодавець використав для спроби запровадити таке положення під час реформи планування 2023 року, але зрештою відмовився від цієї ініціативи.
Варто пам’ятати, що відповідно до статті 37, розділу 7 Закону про просторовий розвиток, власник нерухомості (постійний користувач) може за власною ініціативою, ще до продажу нерухомості (постійного користувача), звернутися до муніципалітету з проханням визначити розмір потенційного збору за планування. Муніципалітет зобов’язаний надати власнику (постійному користувачу) цю інформацію у формі адміністративного рішення.
Ставки плати за планування
Право муніципалітету стягувати плату за планування виникає лише тоді, коли сам місцевий план просторового розвитку (MPZP) визначає ставку або відсотки цього збору. Відсутність визначення відсоткових ставок у MPZP унеможливлює стягнення збору муніципальним виконавчим органом. Ці відсотки можуть сягати до 30% від збільшення вартості нерухомості.
На практиці все частіше муніципалітети встановлюють різні ставки цього збору залежно від функції та цільового використання певної території. Наприклад, для послуг або житлової забудови це найчастіше максимальні ставки 30%, а для розвитку середовища проживання або рекреаційної забудови – 10%. Це цілком прийнятно.
У свою чергу, невизначення тарифів у місцевому плані просторового розвитку, а також нестягнення зборів вважається порушенням принципів дисципліни державних фінансів.
Продаж нерухомості як умова для стягнення збору
Щодо концепції передачі нерухомості, варто зазначити, що йдеться не лише про сам продаж. Наприклад, у своєму рішенні від 10 жовтня 2013 року, номер справи II OSK 1076/12, Верховний адміністративний суд постановив, що внесення нерухомості фізичною особою до капітальної компанії відповідає концепції передачі нерухомості, що використовується у статті 36, розділі 4 Закону про землю та будівництво, тобто така дія створює зобов'язання сплатити плановий збір.
Однак стягнення планувального збору не поширюється на ситуації, коли майно було передано в дар близькій особі.
Плата за планування та плата за покращення
Плату за планування не слід плутати з платою за покращення, під якою розуміється плата, встановлена у зв'язку зі збільшенням вартості нерухомого майна, спричиненим будівництвом об'єктів технічної інфраструктури, а також плата, встановлена у зв'язку з об'єднанням та поділом нерухомого майна або просто поділом нерухомого майна.
Таким чином, збір за планування – це одноразовий державний збір, який сплачується муніципалітету у разі збільшення вартості нерухомості внаслідок реалізації місцевого плану просторового розвитку. Хоча це не податок, його сплата є обов'язковою та становить власні доходи муніципалітету. Органом, відповідальним за його визначення та стягнення, є мер комуни, мер або президент міста.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 18 серпня 2025 року.
автор:
редактор серіалу:
