У сьогоднішньому «Ранку будівництва» ми детально обговоримо одну з найважливіших законодавчих змін, прийнятих цього року для ринку нерухомості та всієї будівельної галузі. Вона стосується питання поступової ліквідації права постійного користування – специфічної форми власності, яку пропагують протягом багатьох років. Незважаючи на набрання чинності Законом від 20 липня 2018 року «Про перетворення права постійного користування землею, забудованою для житлових потреб, у власність», який з 1 січня 2019 року перетворив право постійного користування землею, забудованою для житлових потреб, у власність, багато об’єктів нерухомості в Польщі залишаються незайнятими власниками прав постійного користування.
З цієї причини наприкінці серпня 2023 року набрав чинності ще один закон, спрямований на скасування права постійного користування . Серед іншого, і зокрема, можливість набуття права власності була розширена, включивши до неї землю, що використовується для некомерційних цілей (наприклад, гаражі, ті, що забезпечують зв'язок та технічне обслуговування нерухомості), а також землю, призначену для ведення бізнесу (мікро-, малі, середні та великі підприємства). Все це має стати можливим завдяки закону про внесення змін до закону про місцеве самоврядування, закону про соціальні форми житлового будівництва, закону про управління нерухомістю, закону про податок на цивільно-правові операції та деякі інші закони («Поправка»), який, за винятком кількох виділених положень, набрав чинності 31 серпня 2023 року.
Згідно з вищезазначеною поправкою, Закон про управління нерухомістю від 21 серпня 1997 року («ЗУН») запровадив рішення, що дозволяють постійним користувачам набувати права власності на землю, яка ще не була викуплена в силу закону або адміністративного рішення. Основним правовим інструментом, запровадженим Законом, є тимчасова вимога про придбання землі , надана постійному користувачеві, який виконав мету угоди про встановлення права постійного користування, і, крім того, отримав це право в період, коли воно було сурогатом прав власності та, по суті, єдиною формою постійного користування нерухомістю з державного ресурсу. Відповідно до прийнятих нормативних актів, зазначена вимога — вимога про продаж майна — може бути подана протягом 12 місяців з дати набрання чинності Законом, тобто до 31 серпня 2024 року.
Водночас, прийняті нормативні акти уточнюють, що вимога про продаж не буде дійсною,якщо:
- майно було передано у постійне користування після 31 грудня 1997 року,
- постійний користувач не виконав зобов'язання, передбаченого договором про надання постійного користування земельною ділянкою,
- предметом продажу буде земельна ділянка, розташована в районі морських портів та гаваней у значенні статті 2, пункту 2 Закону від 20 грудня 1996 року про морські порти та гавані,
- земля використовується для ведення сімейного саду у значенні статті 2, пункту 5 Закону від 13 грудня 2013 року про сімейні сади,
- стосовно неосвоєних земель.
Більше того, договір купівлі-продажу не може бути укладений, якщо триває провадження щодо розірвання договору про надання постійного користування нерухомістю.
Звичайно, продаж прав власності здійснюватиметься за плату (як це дозволено чинним законодавством). Щодо землі, що належить Державному казначейству, ціна нерухомості визначатиметься таким чином:
- у разі одноразової сплати ціни – як двадцятикратний розмір суми, що становить добуток поточної процентної ставки річної плати за постійне користування та вартості земельної ділянки, визначеної на дату укладення договору купівлі-продажу,
- у разі оплати частинами – як двадцятип'ятикратний розмір суми, що є добутком поточної процентної ставки річної плати за постійне користування та вартості земельної ділянки, визначеної на дату укладення договору купівлі-продажу.
Щодо нерухомого майна, що належить органам місцевого самоврядування, ціна нерухомого майна визначатиметься у розмірі не нижче двадцятикратного розміру суми, що є добутком поточної процентної ставки річної плати за постійне користування та вартості земельної ділянки, визначеної на дату укладення договору купівлі-продажу, але не вище вартості земельної ділянки, визначеної на дату укладення договору купівлі-продажу.
Згідно з цим механізмом, обов’язкова знижка на ціну землі, що перебуває у власності Державного казначейства, у розмірі 90% від ціни землі, проданої фізичній особі, була включена:
- стосовно якого було встановлено інвалідність:
а) помірного або значного ступеня, або
б) до досягнення 16-річного віку, або - проживає на день подання запиту на продаж з особами, зазначеними у пункті 1 вище, будучи законним опікуном або законним представником цих осіб, або
- бути членом багатодітної сім'ї у значенні статті 4, пункту 1 Закону від 5 грудня 2014 року про Картку багатодітної сім'ї та мати право на отримання Картки багатодітної сім'ї.
Щодо нерухомості, що належить органам місцевого самоврядування, рішення про надання права на знижку та умови надання знижок залишаються на розсуд відповідних рад та регіональних асамблей. Під час прийняття рішень щодо умов надання знижки органи влади можуть керуватися критеріями, визначеними в Законі, включаючи, серед іншого, конкретне соціально-економічне становище бенефіціарів, дії постійного користувача, здійснені в інтересах місцевої громади, досягнення суспільних або суспільно корисних цілей, період часу, що минув з моменту укладення договору постійного користування, та своєчасне виконання зобов'язань, що випливають з цього договору. Це означає, що виконання критеріїв, визначених у рішенні, зобов'язує відповідний орган влади надавати знижку також під час продажу землі, яка раніше належала органам місцевого самоврядування.
Як зазначено вище, поправка фактично не вносить значних змін у порівнянні з раніше чинними правилами, що дозволяли купівлю землі постійними користувачами. Метод розрахунку ціни змінюється, і залежно від випадку ціна може бути вищою, ніж за чинними правилами. Ми точно не побачимо масової купівлі землі, наданої у постійне користування, для цілей, відмінних від житлових.
Підсумовуючи, Поправка запровадила новий, хоча й обмежений у часі, інструмент у формі позову про продаж землі. Його можуть використовувати ті постійні користувачі, які хотіли придбати права власності, але не змогли цього зробити через офіційні відмови, але лише якщо вони відповідають законодавчим вимогам для здійснення позову. Однак для більшості постійних користувачів Поправка не сприятиме зміні форми власності на нерухомість, оскільки вона все ще залежатиме від додаткових витрат, пов'язаних з купівлею землі.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 14 листопада 2023 року.
Вищезазначена стаття була вперше опублікована у Vademecum Dewelopera № 38, 3/2023.
автори:
