У сьогоднішній статті із серії під назвою «Вівторкові ранки для будівельної галузі» ми аналізуємо тему, яка останніми днями дуже цікавила забудовників, а саме податок на нерухомість – житлові приміщення, що належать забудовнику.
Почнемо з того, що податок на майно є місцевим податком. Це означає, що кожен муніципалітет може самостійно встановлювати свою ставку, обмежуючись лише верхньою межею. Диференціація ставок податку залежно від типу будівлі була поширеною з міжвоєнного періоду. Така структура була відома та використовувалася з часів поділів. Наприклад, ставка податку на пожежу за колишнього російського поділу залежала від площі землі будівлі; за колишнього австрійського поділу – від кількості житлових одиниць; а за колишнього прусського поділу – від класу будівлі. Пізніше закон диференціював ставку податку на основі таких факторів, як те, чи була будівля частиною ферми, чи була вона орендована/орендована.
Наразі Закон розрізняє будівлі:
- житловий;
- пов'язані з веденням бізнесу;
- використовується для ведення господарської діяльності у сфері торгівлі сертифікованим насіннєвим матеріалом;
- пов'язані з наданням медичних послуг;
- решта.
Кожна категорія може оподатковуватися за різною максимальною ставкою.
Зазвичай житлові приміщення, що належать забудовникам, оподатковуються за ставкою, що застосовується до житлових будівель. Винятком є випадки, коли приміщення використовуються для підприємницької діяльності.
Цю практику нещодавно оскаржила влада Катовіце. Вона дійшла висновку, що житлова одиниця, доки її не продасть забудовник, займається забудовником для підприємницької діяльності. Підставою для цього є постанова Верховного адміністративного суду від 21 жовтня 2024 року (посилання III FPS 2/24). У цьому рішенні суд зазначив, що відповідною ставкою податку для квартир, що належать підприємцям, чия діяльність передбачає здачу їх у оренду для житла, буде ставка, встановлена для житлових будинків. З цього влада Катовіце робить висновок, що квартира, яка наразі не зайнята, повинна оподатковуватися як пов'язана з підприємницькою діяльністю.
Однак позиція міста Катовіце суперечить рішенню Вищого адміністративного суду від 23 травня 2013 року (посилання II FSK 1880/11). У цьому рішенні суд представив тлумачення, яке пізніше підтвердив Конституційний Трибунал у своєму рішенні від 24 лютого 2021 року (посилання SK 39/1), згідно з яким зв'язок будівлі з господарською діяльністю визначається не лише володінням нею підприємцем. Судова практика адміністративних судів визнає, що цей зв'язок також може визначатися включенням майна до реєстру основних засобів, веденням там господарської діяльності або вжиттям дій, спрямованих на підготовку, збереження або забезпечення майна для майбутньої (запланованої) господарської діяльності або для продовження перерваної господарської діяльності.
З вищезазначеного випливає, що володіння непроданими приміщеннями компаніями-забудовниками не обов'язково є підприємницькою діяльністю. Це можна вважати правдою, якщо приміщення використовувалися як офіс компанії або для короткострокової оренди.
У постанові, яка стала основою для зміни класифікації непроданих житлових одиниць, згадується про «постійні вакансії», які розглядаються як довгострокові капітальні інвестиції. Хоча таке явище може траплятися серед підприємств поза межами девелоперської галузі, слід зазначити, що утримання непроданих одиниць не відповідає найкращим інтересам забудовника. Це призводить до необхідності нести витрати на утримання та блокування коштів, які можна було б спрямувати на подальші інвестиції.
У своєму вищезгаданому рішенні Верховний адміністративний суд сам зазначає, що ця практика відома, серед іншого, з діяльності інвестиційних фондів. Ця практика, безсумнівно, є шкідливою, оскільки призводить до фінансіалізації ринку житла. Замість місця проживання квартири стають фінансовим інструментом. Метою девелоперських компаній, однак, є не штучне створення попиту та пропозиції, а максимізація потреб суспільства в житлі.
Підсумовуючи, на нашу думку, позиція міста Катовіце є неправильною і не повинна ставати звичайною практикою податкових органів – у цьому випадку муніципалітетів.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 9 вересня 2025 року.
Автор:
Редактор серії:
