У наступній статті із серії під назвою «Вівторкові ранки для будівельників» ми проаналізуємо питання поділу майна в контексті доступу нововизначених ділянок до дороги загального користування.
Це питання має дуже практичний вимір і безпосередньо впливає на ефективність поділу та торгівлі такими ділянками. Це пов'язано з тим, що ділянку без доступу до дороги загального користування може бути важко продати, проблематичною для забудови, а іноді навіть непридатною з точки зору інвестицій.
Основний принцип випливає зі статті 93, розділу 3 Закону про управління нерухомістю («УУН»): поділ нерухомості не допускається, якщо запропоновані земельні ділянки не мають доступу до дороги загального користування. Цей доступ не завжди має бути прямим. Його також можна забезпечити шляхом створення внутрішньої дороги або встановлення відповідних дорожніх сервітутів.
На практиці можна виділити три ситуації.
По-перше, кожна з визначених ділянок матиме прямий доступ до дороги загального користування. Це усуває проблему доступності, хоча ще належить з'ясувати, чи є доступ та доступність можливими та чи відповідають вони іншим нормам.
Друга ситуація стосується поділу внутрішньої дороги. Під час поділу власності власник повинен зробити це таким чином, щоб вказати на земельній ділянці ділянки, призначені для дороги, яка обслуговуватиме решту ділянок. Це дуже поширене рішення для великих забудов. Однак важливо пам'ятати, що простого позначення дороги на карті недостатньо. Дорога повинна фактично дозволяти використання розділених ділянок. Це не означає, що на пізнішому етапі проекту доступ до дороги загального користування може бути забезпечений з іншого боку, наприклад, тому що інвестор придбав землю, що безпосередньо прилягає до дороги загального користування.
Третім кроком буде встановлення дорожнього сервітуту. Якщо нова ділянка не має прямого доступу до дороги загального користування, доступ можна забезпечити шляхом встановлення смуги відведення та проїзду через іншу ділянку. У такому випадку орган влади може умовно схвалити поділ.
Умовне схвалення поділу означає, що рішення про поділ передбачає, що після продажу поділених ділянок будуть встановлені відповідні дорожні сервітути або будуть продані частки ділянки, що становить внутрішню дорогу. Іншими словами, орган влади дозволяє поділ, але передбачає, що подальші юридичні дії повинні забезпечити доступ ділянок до дороги загального користування.
Це вирішальний аспект з нотаріальної та транзакційної точки зору. Якщо рішення про поділ містить умову щодо доступу до дороги, її не можна ігнорувати. Під час продажу поділеної ділянки важливо забезпечити, щоб нотаріальний акт містив відповідні положення, наприклад, встановлення сервітуту або передачу частки у внутрішній дорозі. В іншому випадку існує ризик того, що ділянка формально існує, але її використання пов'язане з численними ризиками. Особливо значним ризиком є те, що відсутність належного доступу до дороги може зробити недійсним поділ або подальшу судову дію. Не кожна проблема з доступом до дороги автоматично робить недійсним усе рішення про поділ. Однак, якщо орган влади схвалив поділ, незважаючи на відсутність необхідного доступу до дороги загального користування, може виникнути аргумент, що рішення було видано з суттєвим порушенням закону.
Інша ситуація, коли рішення про поділ правильно передбачало умову, але сторони подальшої угоди не виконали її під час продажу ділянки. У такому випадку питання переходить з адміністративної стадії на стадію цивільного права. У такому випадку існує ризик виникнення спору щодо ефективності дій та відповідальності продавця. На практиці завжди варто визначити підстави для рішення, яке створило ділянки, та що випливає, принаймні, з останнього рішення про поділ.
Варто також пам’ятати, що доступ до дороги має бути реалістичним, а не лише формальним. Якщо на папері ділянка має «певний» доступ, але на практиці неможливо використовувати її нормально, проблема може повторитися пізніше в проекті. Це особливо стосується вузьких доріг, нерегульованих під’їзних шляхів, спірних сервітутів, відсутності дозволів на виїзд або ситуацій, коли дорога існує лише як запланована лінія на карті.
Підсумовуючи: під час поділу нерухомості доступ до дороги загального користування є вирішальним, а не просто формальністю. Він може визначити допустимість поділу, зміст рішення про затвердження, можливість його продажу та подальшу вартість ділянки. Якщо доступ має бути забезпечений через сервітут або частку у внутрішній дорозі, необхідно забезпечити належне виконання умови рішення про поділ під час продажу ділянок.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 20 липня 2026 року.
Автор / Редактор серії:
