У попередній статті із серії «Вівторкові ранки для фахівців з будівництва» ми обговорили принципи поділу нерухомості, що охоплюється місцевим планом зонування. Сьогодні ми звернемося до ситуації, яка дуже часто трапляється на практиці: що робити, коли певна територія не охоплена місцевим планом зонування?
Відсутність місцевого плану зонування не означає автоматично, що нерухомість не може бути поділена. Однак це не означає, що власник чи інвестор має повну свободу. У таких випадках застосовуються спеціальні правила, передбачені Законом про управління нерухомістю.
Стаття 94 Закону про управління нерухомістю («ЗН») має тут вирішальне значення. Згідно з цим положенням, якщо нерухомість розташована на території, для якої немає місцевого плану зонування, поділ може бути здійснений за умови, що це не суперечить окремим нормативним актам. Однак, якщо рішення про умови забудови та землеустрою було видано до дати подання заяви про поділ , поділ повинен відповідати умовам, зазначеним у цьому рішенні.
На практиці це означає, що за відсутності місцевого плану, орган влади не перевіряє відповідність забудови плану, оскільки такого плану не існує. Однак, він повинен перевірити, чи запланована забудова не порушує інші правила. Це можуть бути правила щодо доріг загального користування, будівельного законодавства, охорони навколишнього середовища, охорони історичних пам'яток, сільськогосподарських та лісових угідь, управління водними ресурсами або технічні та будівельні правила.
Також особливо важливо визначити, чи було видано рішення про забудову щодо цієї ділянки. Якщо таке рішення існує, його не можна ігнорувати під час процесу поділу. План поділу повинен відповідати умовам, зазначеним у рішенні про забудову, оскільки він визначає допустимий метод забудови за відсутності місцевого плану зонування.
Наприклад, якщо рішення про забудову передбачає конкретний спосіб транспортування, параметри майбутньої забудови або розташування інвестицій на певній частині ділянки, план поділу має відповідати цьому. Поділ не повинен призводити до створення ділянок, подальша забудова яких суперечитиме виданому рішенню.
Як і у випадку з поділом земельних ділянок відповідно до місцевих планів зонування, доступ до дороги загального користування має вирішальне значення. Нововизначені ділянки повинні мати можливість використовуватися належним чином. Доступ може бути прямим або непрямим, наприклад, через приватну дорогу або шляхом встановлення сервітуту. Відсутність продуманого доступу до дороги може ускладнити затвердження поділу, і навіть якщо поділ буде здійснено, це може згодом обмежити продаж або забудову ділянок.
Варто також пам’ятати, що відсутність місцевого плану зонування часто підвищує важливість аналізу навколишнього середовища навколо нерухомості. Важливо дослідити не лише саму ділянку, але й розташування доріг, сусідні будівлі, існуючу інфраструктуру, екологічні обмеження та будь-які адміністративні рішення, що стосуються цієї території.
З точки зору інвестора, відсутність місцевого плану може забезпечити певну гнучкість, але вона також збільшує невизначеність. Місцевий план чітко визначає принципи розвитку. За його відсутності необхідно покладатися на окремі нормативні акти та, в багатьох випадках, на рішення щодо зонування. Це вимагає більш ретельного планування концепції поділу території.
Підсумовуючи: відсутність місцевого плану зонування не запобігає автоматичному поділу власності. Однак необхідно перевірити, чи відповідає запланований поділ окремим нормативним актам, чи відповідає він виданому рішенню про забудову (якщо таке рішення існує), та чи матимуть щойно поділені ділянки ефективний доступ до дороги загального користування та можливість раціонального використання.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 6 липня 2026 року.
Автор / Редактор серії:
