У сьогоднішній статті із серії під назвою «Вівторкові ранки для будівельної галузі» про поділ майна ми обговорюємо тему, яка часто з’являється лише після завершення процедури поділу, а саме податок на покращення.
Для багатьох власників нерухомості поділ ділянки пов'язаний, перш за все, з витратами на підготовку документації, геодезичні роботи та саме рішення про затвердження поділу. Однак у деяких випадках після поділу можуть виникнути додаткові витрати у вигляді плати за покращення – що регулюється статтею 98a Закону про управління нерухомістю («УУН»).
Збір за покращення пов'язаний зі збільшенням вартості майна в результаті поділу. Простіше кажучи, якщо вартість майна збільшилася в результаті поділу, муніципалітет може вимагати частину цієї вигоди від власника. Тому питання полягає не в самому факті поділу, а в тому, чи призвів поділ до збільшення вартості землі.
Окрім самого Закону про управління нерухомістю, який передбачає право стягувати плату, якщо вартість майна збільшується в результаті поділу нерухомості, здійсненого на прохання власника головою гміни, мером або президентом міста, для визначення цієї плати також важливе рішення муніципальної/міської ради з цього питання.
Це важливо: орган влади не завжди зобов'язаний встановлювати таку плату. Це муніципальне право, а не автоматичний наслідок будь-якого поділу, для якого мають бути виконані певні умови.
По-перше, поділ має відбутися за запитом власника або призначеного постійного користувача. Якщо поділ відбувається за власним бажанням або за іншими спеціальними процедурами, необхідно провести окрему оцінку того, чи застосовуються положення про плату за покращення.
По-друге, вартість майна має зрости. Простого схвалення поділу недостатньо. Необхідно порівняти вартість майна до та після поділу. Це ґрунтується на звіті про оцінку, підготовленому оцінювачем нерухомості.
По-третє, муніципальна рада повинна спочатку встановити відсоткову ставку збору за покращення своїм рішенням. У випадку збору, пов'язаного з поділом нерухомого майна, ставка не може перевищувати 30% від різниці у вартості майна. Тому, якщо поділ збільшує вартість землі, муніципалітет може встановити збір лише в межах ставки, прийнятої в рішенні.
Наприклад, власник володів однією великою земельною ділянкою, вартість якої до поділу становила 100 000 злотих. Після поділу на кілька менших ділянок їхня загальна вартість зросла до 120 000 злотих. Різниця становить 20 000 злотих. Якщо муніципалітет застосовує ставку 30%, потенційний збір за покращення може становити 6 000 злотих. Якщо ставка становить 10%, збір може становити 2 000 злотих. Тому, якщо власник поділить велику ділянку на кілька менших будівельних ділянок, збільшення вартості може бути значним. У цьому випадку збір за покращення може стати реальною вартістю проекту.
На практиці першочергове значення мають два питання: чи фактично відбулося збільшення вартості та яка ставка застосовується в даному муніципалітеті. Власник повинен ознайомитися з рішенням муніципальної ради перед початком поділу. Це дозволяє краще оцінити економічний вплив усього процесу поділу.
Важливо, що порушення провадження щодо встановлення стягнення на покращення майна при поділі може відбутися протягом трьох років з дати, коли рішення про затвердження поділу майна набуло чинності або рішення про поділ набуло юридичної сили. Тому той факт, що стягнення не було нараховано негайно, не завжди означає, що справу закрито.
Однак це не означає, що кожне рішення щодо плати має бути прийнятим — навпаки, завжди варто провести аналіз, який може виконати юридична фірма. На практиці варто перевірити, серед іншого, чи відповідне рішення муніципальної ради було чинним на дату набрання чинності рішенням про поділ, чи було дотримано терміну видачі рішення, чи правильно звіт про оцінку порівнює вартість майна до та після поділу, і чи правильно оцінювач оцінив характеристики майна та порівнянний ринок.
Підсумовуючи, збір за покращення стягується не в кожному поділі, але він може суттєво вплинути на економічну доцільність усього процесу поділу. Якщо поділ збільшує вартість нерухомості, і в муніципалітеті діє відповідне рішення, власник повинен знати про можливість стягнення плати. Тому варто враховувати це на етапі планування поділу, а не лише після офіційного рішення.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 26 липня 2026 року.
Автор / Редактор серії:
