У попередніх статтях серії «Вівторкові ранки для будівництва» ми вже обговорювали поділ майна залежно від наявності місцевого плану. Сьогодні ми переходимо до теми, яка на практиці часто викликає найбільше питань: поділ сільськогосподарської власності, який регулюється по-різному незалежно від місцевого плану.
Перш за все, у випадку сільськогосподарських угідь необхідно визначити, чи застосовуються взагалі положення Закону про управління нерухомістю (далі – «ЗУН») щодо поділів, чи поділ матиме суто геодезичний характер, розкритий лише в земельному реєстрі.
Відповідно до статті 92, пункту 2 Закону про землю та іпотеку, нерухомим майном, що використовується для сільськогосподарських та лісових потреб, вважається нерухоме майно, що внесено до кадастру нерухомості як сільськогосподарські угіддя або лісові угіддя, а також лісисті та чагарникові землі, а також землі гірничодобувних робіт, пустирі та дороги, що входять до складу сільськогосподарської нерухомості, якщо для них не встановлено умови забудови та землеустрою.
Принципове значення тут має стаття 92 Закону про землекористування та управління, яка зазначає, що, як правило, положення цього закону не застосовуються до нерухомості, розташованої в районах, призначених для сільськогосподарських та лісових цілей у місцевих планах, а за відсутності плану – до нерухомості, що використовується для сільськогосподарських та лісових цілей. Однак, з цього правила існує багато винятків, які ми обговоримо нижче.
Найбільша практична проблема виникає, коли поділ сільськогосподарської власності має на меті призвести до створення ділянок площею менше 0,3 гектара. У такій ситуації застосовуються положення Закону про управління сільськогосподарською власністю, і орган влади розглядатиме допустимість такого поділу. Тому не можна автоматично вважати, що кожну сільськогосподарську ділянку можна розділити на невеликі ділянки «для майбутнього розвитку». Цей виняток безпосередньо пов’язаний із Законом про формування сільськогосподарської системи, який регулює продаж сільськогосподарської власності площею, що дорівнює або перевищує 0,3 гектара.
Другий важливий виняток стосується поділу доріг. Якщо поділ сільськогосподарської власності призводить до створення нових доріг, які є не лише необхідними під'їзними шляхами до власності, що становить сільськогосподарські угіддя, також може виникнути обов'язок застосовувати процедуру UGN.
На практиці це означає, що у випадку сільськогосподарської нерухомості визначення мети поділу є вирішальним. Поділ великої сільськогосподарської ділянки з метою ведення фермерського господарства оцінюється інакше, ніж поділ, який фактично має на меті підготувати землю до продажу як невеликі інвестиційні або рекреаційні ділянки.
Також важливо враховувати зв'язок між сільськогосподарським статусом землі та її цільовим використанням. Сам факт того, що ділянка позначена як сільськогосподарська в земельному реєстрі, не означає все. Місцевий план зонування, фактичне використання землі, клас ґрунту, доступ до дороги загального користування, можливість отримати дозвіл на планування та правила, що обмежують продаж сільськогосподарської нерухомості, – все це може відігравати певну роль.
Поширеною помилкою є припущення, що геодезичне поділ автоматично створює ділянки під забудову. Це не так. Ділянка може бути визначена як окрема кадастрова ділянка, але це не означає, що її можна забудовувати разом з будинком або продавати без обмежень. Правила планування та будівництва визначають варіанти забудови, і, як зазначалося вище, правила, що регулюють забудову сільськогосподарських угідь, також регулюють продаж сільськогосподарських угідь.
Доступ до дороги загального користування також може бути проблематичним. У великих сільськогосподарських угіддях власники часто планують створити спеціальну внутрішню дорогу. Однак важливо перевірити, чи є таке планування допустимим, чи забезпечує воно реалістичний доступ і чи вимагатиме повної процедури поділу.
Поділ майна також вимагає детального аналізу, хоча на перший погляд він здається очевидним, наприклад, тому що 80% ділянки складаються з несільськогосподарських угідь. Однак на практиці, навіть якщо невелика частина ділянки є сільськогосподарською, вся процедура поділу повинна враховувати цей факт.
Підсумовуючи: поділ сільськогосподарської власності не завжди є простим технічним процесом. Важливо визначити, чи застосовуються положення Закону про управління нерухомістю, чи не призведе поділ до поділу ділянок площею менше 0,3 гектара, чи це передбачатиме створення нових доріг, і чи будуть новостворені ділянки реально придатними для використання за цільовим призначенням. У випадку сільськогосподарських угідь особливо важливо не плутати геодезичний поділ з можливістю забудови або вільного продажу ділянок.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 13 липня 2026 року.
Автор / Редактор серії:
