У сьогоднішній статті із серії «Вівторкові ранки для будівельників» ми розберемо для вас питання, пов’язані з поділом заставленого майна.
Відповідно до статті 76 Закону від 6 липня 1982 року про земельні та іпотечні реєстри («UKWiH»), у разі поділу нерухомості іпотека обтяжує всю нерухомість, створену в результаті поділу. Не має значення, чи відбувається поділ фізично, чи через юридичну дію. Поділ нерухомості призводить до поділу двох або більше нових об'єктів нерухомості. Поділ іпотечного нерухомого майна призводить до того, що нові об'єкти нерухомості юридично покриваються іпотекою, яка з цього моменту є спільною іпотекою. Згода власників відокремленого нерухомого майна на обтяження спільною іпотекою не потрібна. Внесення такої іпотеки до земельного та іпотечного реєстру має декларативний характер і може відбутися в будь-який час. Це пояснюється тим, що не створюється нове забезпечення, а лише множиться предмет забезпечення.
Якщо іпотека встановлена на частку у власності або постійному користуванні частиною нерухомого майна, і спільна власність, іпотека обтяжує нерухомість, отриману в результаті розірвання спільної власності співвласником, частка якого була обтяжена іпотекою. Це стосується як договірного, так і судового розірвання спільної власності. При таких поділах також важливо пам'ятати, що будь-яке положення угоди або судової угоди про розірвання спільної власності, яке перешкоджає співвласнику, частка якого була обтяжена іпотекою, отримати відшкодування або додаткову плату, є недійсним.
Якщо співвласник майна, частка якого була закладена, має право на погашення боргу, іпотекодержатель має законне заставне право на дебіторську заборгованість, що виникає з цієї дебіторської заборгованості. Пріоритет законного заставного права на дебіторську заборгованість визначається пріоритетом іпотек, що обтяжують частку співвласника.
Іпотечний кредитор, який має право на спільну іпотеку на два або більше об'єктів нерухомості, може розділити її між окремими об'єктами нерухомості, проте така дія має диспозитивний характер і породжує юридичні наслідки у вигляді створення незалежних іпотек лише тоді, коли вони розкриті в земельному та іпотечному реєстрі.
Також немає перешкод для власника або постійного користувача обтяжувати більше однієї нерухомості спільною іпотекою під час встановлення іпотеки.
Більше того, відповідно до статті 22 Закону UKWiH, обмежені речові права обтяжують усе майно, створене в результаті злиття. Це означає, що раніше встановлені іпотеки (до злиття) обтяжують усе майно, створене в результаті злиття. Зміст кожної іпотеки залишається незмінним. Однак, у разі конфлікту між іпотеками, що належать різним кредиторам, які раніше обтяжували окремі об'єднані об'єкти нерухомості, іпотечні кредитори повинні досягти угоди щодо порядку записів у Розділі IV. За відсутності такої угоди суд з земельних та іпотечних реєстрів може відмовити в об'єднанні об'єктів нерухомості.
З точки зору покупців житлових приміщень або будинків на одну сім'ю, пункти 4 та 5 статті 76 Земельного та іпотечного реєстру (UKWiH) є вирішальними. Перш за все, якщо вимога покупця була внесена до Розділу III земельного та іпотечного реєстру до внесення іпотеки, то у разі поділу майна іпотека, що обтяжує майно, не обтяжує майно, створене в результаті поділу, тобто житлове приміщення або майно, забудоване разом з будинком на одну сім'ю. Однак, якщо іпотека вже існувала, у разі поділу майна, що передбачає встановлення окремої власності на приміщення або відокремлення окремого майна, забудованого разом з будинком на одну сім'ю, від існуючого майна, покупець розділеного майна може вимагати поділу іпотеки пропорційно вартості майна, створеного в результаті поділу. Однак, якщо спосіб поділу іпотеки був визначений в іпотечному договорі та розкритий у земельному та іпотечному реєстрі, поділ здійснюється відповідно до положень договору.
Це має на меті захистити покупців, які купують квартири або будинки в рамках поточних будівельних проектів. Крім того, забудовник, який встановлює іпотеку на нерухомість, повинен отримати та додати до договору про забудову згоду банку або іншого іпотечного кредитора на безперешкодну передачу нерухомості покупцеві після сплати покупцем повної ціни покупки або зобов'язання надати таку згоду. Неотримання такої згоди або обіцянки її надання може призвести до штрафу, який може бути накладений забудовником.
Підсумовуючи, обтяження нерухомості іпотекою не перешкоджає її поділу або об'єднанню. Однак це впливає на права та обов'язки власника/постійного користувача та покупців такої нерухомості.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 22 квітня 2025 року.
автор:
Будьте першими, хто отримає наші статті та юридичні сповіщення прямо у вашу поштову скриньку! Підпишіться на нашу розсилку, перейшовши за посиланням, або зв’яжіться з нами за адресою social@kglegal.pl,щоб персоналізувати свій контент.
