Як ми вже згадували в попередній статті (з якою щиро запрошуємо вас ознайомитися), 23 березня 2023 року до Сейму було подано урядовий законопроект про внесення змін до Закону про просторове планування та забудову («Закон») та деяких інших законів («Законопроект»). Цей законопроект має на меті спростити, уніфікувати та прискорити процедури планування у сфері просторового планування, серед іншого, шляхом запровадження нового інструменту планування, обов’язкового для всієї громади, зі статусом місцевого законодавчого акта – генерального плану.
Тому у сьогоднішній статті ми спробуємо відповісти на питання, що таке генеральний план муніципалітету, чим він відрізняється від дослідження та які зміни відбудуться у зв'язку з вищезазначеним в обмеженні прав власності на майно.
Насамперед, хотіли б зазначити, що генеральний план комуни буде прийнятий у вигляді резолюції ради комуни та становитиме акт місцевого законодавства.
Згідно із запропонованою редакцією статті 13a Закону, генеральний план муніципалітету визначатиме зони планування та міські стандарти муніципалітету, за винятком закритих територій, окрім тих, що встановлені міністром транспорту. Це обов'язкова частина генерального плану, але вона може містити додаткові положення щодо зони забудови та зони забудови центру міста.
Генеральний план муніципалітету слугуватиме основою для розробки більш детального місцевого закону – місцевого плану просторового розвитку. У цьому відношенні він замінить дослідження умов та напрямків просторового розвитку муніципалітету. Найважливіша відмінність між генеральним планом муніципалітету та дослідженням на даний момент полягає в їхньому характері. Дослідження є внутрішнім рішенням муніципалітету, призначеним для керівництва діями муніципальних органів у сфері планування просторового розвитку; воно не має повноважень створювати права та обов'язки щодо третіх осіб. Генеральний план, з іншого боку, буде актом місцевого права – загальночинним правом по всьому муніципалітету, який також може слугувати основою для покладення прав та обов'язків на власників майна.
Це має суттєве значення для власників нерухомості, розташованої в районах, для яких ще не розроблено місцевий план розвитку, оскільки, згідно із запропонованою редакцією статті 13a, розділу 5 Закону, положення генерального плану муніципалітету щодо зон планування, міських стандартів муніципалітету та зони забудови центру міста становитимуть правову основу для рішень щодо умов забудови та землекористування. Це суттєво відрізняється від дослідження та генерального плану муніципалітету, оскільки наразі власник/постійний користувач нерухомості, розташованої в районах, для яких ще не розроблено місцевий план розвитку, не зобов'язаний подавати заявку на отримання рішення, що відповідає дослідженню. Тому, наприклад, якщо дослідження визначає нерухомість як комерційну забудову, ніщо не заважає їм подати заявку на отримання рішення про забудову багатоквартирного будинку. Після набрання чинності запропонованих правил та підготовки генеральних планів муніципалітету це буде неможливо.
Також зазначаємо, що генеральний план не буде правовою підставою (тобто не буде «іншим актом місцевого законодавства») , серед іншого, для подання заперечення органом архітектурно-будівельного управління, зазначеним у статті 30, розділі 6 Закону про будівництво, або для отримання дозволу на будівництво в рамках перевірки, зазначеної у статті 35, розділі 1, пункті 1, літері а Закону про будівництво (у цьому випадку підставою буде рішення WZ). Це безпосередньо випливає з запропонованої редакції статті 13a, розділу 6 Закону. Таким чином, виконання будівельних робіт, що виконуються на підставі вищезазначеного повідомлення, не буде перевірятися на відповідність генеральному плану органом архітектурно-будівельного управління.
З огляду на всі запропоновані в Проекті зміни, слід зазначити, що генеральний план муніципалітету може бути ефективним інструментом для місцевого самоврядування у формуванні просторового порядку, зокрема у сфері видачі рішень про забудову. Однак, якість підготовлених генеральних планів матиме вирішальне значення, оскільки вони повинні бути ретельно узгоджені з місцевою громадою та власниками майна.
У наступній статті ми представимо процедуру прийняття генерального плану муніципальною радою.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 11 квітня 2023 року.
автор:
