У сьогоднішній статті із серії «Вівторкові ранки для будівельної галузі» ми розглянемо подальші зміни до реформи просторового планування, а саме Закон від 30 квітня 2026 року про внесення змін до Закону про просторове планування та забудову та деяких інших законів (далі – «Закон про внесення змін»). Хоча генеральний план довго мав бути основним документом планування для кожного муніципалітету, реальність виявилася складнішою. Тому законодавчий орган вирішив знову продовжити термін впровадження нових рішень – цього разу муніципалітетам буде надано додаткові два місяці для прийняття своїх генеральних планів – до 31 серпня 2026 року.
Звідки візьметься наступний зсув?
Генеральний план є одним із ключових елементів реформи просторового планування, запровадженої Законом від 7 липня 2023 року про внесення змін до Закону про просторове планування та забудову та деяких інших законів. Зрештою, він покликаний замінити дослідження умов та напрямків просторового розвитку та забезпечити основу для подальшої діяльності муніципалітетів з планування.
Спочатку нові рішення мали набути чинності набагато раніше. Однак термін кілька разів продовжували – спочатку до 30 червня 2026 року. Тепер законодавці вирішили знову продовжити перехідний період, цього разу до 31 серпня 2026 року.
Варто зазначити, що перенесеннядати з 1 липня 2026 року на 1 вересня 2026 року також включає перехідні положення для інвестицій, здійснених відповідно до так званого Закону про спеціальне житло. На практиці це означає продовження періоду, протягом якого можна подавати заявки та приймати рішення щодо визначення місця розташування житлових інвестицій згідно з чинними правилами.
Причини внесення змін є, перш за все, практичними. Незважаючи на кілька років роботи над реформою просторового планування, багато муніципалітетів досі не завершили процедури підготовки генеральних планів. Підготовка цих документів вимагає містобудівних аналізів, консультацій з численними органами влади та громадських слухань. На думку законодавця, збереження чинного терміну може призвести до значних труднощів як для місцевого самоврядування, так і для учасників інвестиційного процесу.
Що це означає для інвесторів?
Для інвесторів, забудовників та власників нерухомості безперервність у процесах планування є надзвичайно важливою. Без продовження терміну багато муніципалітетів можуть не мати змоги прийняти свої генеральні плани, що може призвести до ускладнень в управлінні інвестиційним процесом.
Продовження терміну дії існуючих досліджень умов та напрямків просторового розвитку до 31 серпня 2026 року має на меті зменшити такий ризик та надати муніципалітетам додатковий час для завершення процедур планування.
Це не єдина зміна
Поправка не обмежується лише продовженням терміну підготовки генеральних планів. Вона також запроваджує низку змін до функціонування системи просторового планування, включаючи положення, що стосуються комплексних інвестиційних планів, Міського реєстру та окремих процедур планування.
Варто відзначити дві зміни, оскільки вони можуть мати практичні наслідки для інвестиційного процесу. По-перше, нові правила дозволять перенести зони забудови центральних районів, визначені в генеральних планах, до місцевих планів зонування та рішень про забудову. Це рішення покликане забезпечити більшу узгодженість між окремими інструментами планування.
По-друге, можливість отримати рішення про забудову буде обмежена виключно суб'єктами, які мають право використовувати нерухомість для будівельних цілей, як це визначено будівельним законодавством. Це є відхиленням від чинного принципу, згідно з яким будь-яка зацікавлена сторона, в принципі, може подати заявку на отримання рішення про забудову, незалежно від юридичного права власності на майно.
З точки зору інвесторів, друга зміна може мати особливе практичне значення. Рішення про зонування більше не функціонуватиме як інструмент виключно для оцінки інвестиційного потенціалу нерухомості суб'єктами, які ще не мають права використовувати її для будівельних цілей.
Законопроект чекав на підпис президента
Закон про внесення змін вже був прийнятий Сеймом і Сенатом, і 22 травня 2026 року його було подано на підпис Президенту Республіки Польща. Станом на дату цієї статті інформація, надана Канцелярією Президента, не вказує на те, що його вже підписано.
В принципі, Закон про внесення змін набуде чинності 1 липня 2026 року.
Підсумовуючи, найважливіша інформація для ринку нерухомості проста – термін підготовки генеральних планів перенесено з 30 червня на 31 серпня 2026 року.
Для муніципалітетів це означає додатковий час для завершення робіт з планування. Однак для інвесторів та власників нерухомості це сигналізує про те, що реформа просторового планування ще не набула чинності у запланованому вигляді. Закон про внесення змін також може вплинути на схему придбання нерухомості інвесторами, особливо в контексті додаткових вимог для отримання рішення про зонування.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 8 червня 2026 року.
Автор / Редактор серії:
