У відповідь на численні запити, у сьогоднішній статті із серії під назвою «Вівторкові ранки для будівельної галузі» ми хотіли б коротко ознайомити вас з останньою поправкою до Закону від 20 травня 2021 року про захист прав покупців житлових приміщень або окремих будинків та про Гарантійний фонд забудовників («Поправка»).
Перш за все, ми хотіли б нагадати вам, що Поправка набуде чинності 13 лютого 2026 року. Вона також застосовуватиметься до проектів розвитку або інвестиційних проектів, що перебувають у процесі реалізації, а це означає, що з цієї дати всі угоди про резервування, розвиток, зобов'язання та купівлю-продаж повинні будуть укладатися відповідно до нових правил.
Відповідно до перехідних положень, змінені положення не застосовуються до договорів, укладених до 12 лютого 2026 року.
Як ми вже зазначали, відповідно до нової статті 5a Закону про забудову, у договорах, що регулюються цим Законом, включаючи договори про забудову, договори купівлі-продажу та договори бронювання, ціна житлової одиниці або окремого будинку повинна визначатися як добуток корисної площі (вираженої в м²) та ціни за 1 м² цієї площі.
Однак буквальне тлумачення цього положення є проблематичним, оскільки в ньому зазначено, що корисна площа підлоги повинна визначатися відповідно до Польського стандарту для визначення та розрахунку показників поверхні та кубатури в будівництві, чинного на дату подання заяви на отримання дозволу на будівництво або повідомлення про будівництво певного приміщення чи будинку. Це пов'язано з тим, що на практиці Польський стандарт не застосовується ізольовано від положень будівельного законодавства, зокрема, Положення Міністра розвитку від 11 вересня 2020 року про детальний обсяг та форму будівельного проекту, яке у § 20 визначає принципи розрахунку площі підлоги будівлі, включаючи приміщення. Польський стандарт слід застосовувати лише в сферах, не врегульованих цим положенням. Тому буквальне тлумачення положення призводить до того, що, наприклад, балкони та лоджії повинні включатися до корисної площі приміщення.
Однак, це не було метою розробників, які хотіли стандартизувати правила розрахунку нормативу, а не ускладнювати їх. Враховуючи мету, з якою було прийнято Поправку, було б доцільно прагнути стандартизувати положення щодо корисної площі житлових приміщень та будинків.
Тому залишається питання, який принцип тлумачення прийняти та як впровадити ці правила, щоб, з одного боку, вони не порушували закон, а з іншого, були зрозумілими та прозорими для покупців квартир або окремих будинків. Якщо у вас є якісь сумніви з цього приводу, будь ласка, зв’яжіться з нами, і ми з радістю допоможемо вам внести зміни до документів купівлі-продажу, які ви використовуєте наразі.
Підсумовуючи, хоча Поправка складається лише з трьох статей, вона має далекосяжні наслідки для всіх забудовників житлової нерухомості, а не лише для тих, хто раніше пропонував простір під перегородками. Слід проаналізувати, перевірити та внести зміни до всіх відповідних шаблонів договорів: договорів бронювання, забудови, зобов'язань та договорів купівлі-продажу, а також інформаційних брошур та карток квартир.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 2 лютого 2026 року.
Автор / Редактор серії:
