Наступна серія наших «Вівторкових ранків для будівельних фахівців» буде присвячена праву постійного користування. Незважаючи на набрання чинності Законом від 20 липня 2018 року « Про перетворення права постійного користування землею, забудованою для житлових потреб, у право власності на таку землю», який з 1 січня 2019 року перетворив право постійного користування землею, забудованою для житлових потреб, на право власності на таку землю, ця специфічна форма власності все ще присутня на польському ринку нерухомості та продовжує викликати численні занепокоєння.
З огляду на це, у сьогоднішній статті ми хотіли б представити основні права власників безстрокового користування, пов'язані з періодичністю безстрокового користування, такі як продовження та стандартизація термінів. Ці права можуть бути особливо важливими для тих, хто планує інвестувати в нерухомість, де терміни безстрокового користування є відносно короткими.
Згідно з Цивільним кодексом, земля, що перебуває у власності Державного казначейства, органів місцевого самоврядування або їх об'єднань, надається у постійне користування строком на дев'яносто дев'ять років. У виняткових випадках, коли економічна мета постійного користування не вимагає такого тривалого строку, воно може бути встановлено на коротший строк, але не менше ніж на сорок років.
Одним з найважливіших прав безстрокового користувача, пов'язаних з періодичністю безстрокового користування, є право вимагати його продовження на подальший період від сорока до дев'яноста дев'яти років. Це право може бути реалізоване протягом останніх п'яти років до закінчення терміну, передбаченого договором. Однак безстроковий користувач може подати такий запит раніше, якщо термін амортизації запланованих інвестицій на земельній ділянці, що користується нею, значно довший за час, що залишається до закінчення терміну, передбаченого договором.
Землевласник, як правило, зобов'язаний визнати прохання безстрокового користування – відмова можлива лише за наявності переконливого суспільного інтересу. Тоді власник зобов'язаний продемонструвати, який переконливий суспільний інтерес зумовив відмову у визнанні прохання безстрокового користування (переконливим суспільним інтересом може бути, наприклад, (i) інша інвестиція, що має бути здійснена на майні Державним казначейством або органом місцевого самоврядування для задоволення соціальних потреб у рамках законодавчих зобов'язань, (ii) зміна плану зонування, яка перешкоджає реалізації мети договору безстрокового користування, або (iii) наявність законодавчих підстав для експропріації безстрокового користування). Якщо власник майна відмовляється продовжити термін безстрокового користування, безстроковий користувач може звернутися до суду з проханням про продовження терміну . Якщо відмова є необґрунтованою, тобто не пов'язаною з переконливим суспільним інтересом, зазначеним вище, після подання заяви про продовження безстрокового користування, безстроковий користувач отримує право вимоги до власника майна щодо укладення договору про продовження безстрокового користування.
Слід також зазначити, що договір про продовження безстрокового користування має бути оформлений у формі нотаріального акта, інакше він буде недійсним. Крім того, для того, щоб безстрокове користування було дійсно продовжено, договір має бути підтверджений записом у земельному та іпотечному реєстрі.
Другим важливим правом безстрокового користування, пов'язаним зі своєчасністю безстрокового користування, є стандартизація періодів безстрокового користування. Якщо певна особа має право безстрокового користування на кілька об'єктів нерухомості за різними договорами про надання земельних ділянок, які встановлюють різні умови безстрокового користування, ця особа може вимагати від землевласника внесення змін до договірних положень для стандартизації умов безстрокового користування шляхом прийняття середнього терміну. Як правило, це право доступне, зокрема, житловим кооперативам відповідно до статті 35, розділу 1(3) Закону від 15 грудня 2000 року про житлові кооперативи. Однак практика показує, що, враховуючи принцип свободи договору, що міститься в Цивільному кодексі, згідно з яким «сторони, що укладають договір, можуть упорядкувати правовідносини на свій розсуд, за умови, що його зміст або мета не суперечать природі цих відносин, закону або принципам соціального співіснування» (стаття 353(1) Цивільного кодексу), не лише житлово-будівельний кооператив, а й будь-який інший суб'єкт господарювання, який є постійним користувачем, може ефективно звернутися за уніфікацією умов постійних користувань.
Як і у випадку з продовженням терміну дії, угоди про стандартизацію умов безстрокового користування повинні бути оформлені у формі нотаріального акта, інакше вони є недійсними. Крім того, враховуючи загальноприйняту правову точку зору, що продовження терміну безстрокового користування може вважатися рівнозначним повторному наданню майна для безстрокового користування, і тому для встановлення цього права також потрібен запис у земельному та іпотечному реєстрі, стандартизацію умов безстрокового користування слід розглядати аналогічно. Це означає, що угода, укладена у формі нотаріального акта, повинна бути підтверджена записом у земельному та іпотечному реєстрі.
Таким чином, постійний користувач має права, які дозволяють йому впливати на термін користування землею, наданою йому для постійного користування. Незалежно від того, чи відрізняються ці терміни, чи наближається термін їх закінчення, він має право вимагати зміни, а у разі розбіжностей з власником може захистити свої права в суді.
Водночас запрошуємо вас ознайомитися з наступною статтею, присвяченою праву постійного користування, яка вийде через тиждень і стосуватиметься закінчення терміну дії цього права.
Це сповіщення надано лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
автор:
