Минулого тижня ми розповідали, що таке спільна власність, а в сьогоднішній статті із серії «Вівторкові ранки для фахівців з будівництва» ми хочемо продовжити цю тему та проаналізувати права та обов’язки співвласників. Звичайно, всі права спільної власності можуть бути реалізовані щодо нерухомого майна.
Перш за все, кожен співвласник може розпоряджатися своєю часткою без згоди інших співвласників. Це означає, що кожен співвласник має повні права власності на свою частку і може, наприклад, продати її без згоди інших. Однак це не заважає співвласнику укладати угоди щодо своєї частки, які впливають на все спільне майно або частки інших співвласників. Крім того, в деяких випадках можливість розпоряджатися часткою обмежена законом, наприклад, вимогою отримання згоди подружжя на розпорядження часткою в активі, що є предметом спільної сумісної власності подружжя.
Для дій, що виходять за рамки звичайного управління, включаючи, зокрема, розпорядження майном, що перебуває у спільній власності (цілісним цілим, а не часткою), потрібна згода всіх співвласників. На жаль, не існує чіткого каталогу дій, що переходять за рамки звичайного управління, та дій, що переходять за рамки звичайного управління. Класифікація певної дії до однієї чи іншої категорії може залежати від низки факторів. Цивільний кодекс прямо перераховує лише розпорядження майном, що перебуває у спільній власності, як дію, що перевищує рамки звичайного управління (наприклад, встановлення сервітуту на нерухоме майно або обтяження всього майна іпотекою). Судова практика відіграє значну роль у визначенні того, чи є дана дія актом звичайного управління, чи таким, що перевищує рамки звичайного управління. Він класифікував дії, що виходять за рамки звичайного управління, як, серед іншого: зведення постійної споруди на нерухомості, що є предметом спільної власності (див., серед іншого, рішення Регіонального адміністративного суду в Білостоці від 12 лютого 2013 року, II SA/Bk 692/12), будівництво поверху над будівлею, що є предметом спільної власності (див. рішення Верховного адміністративного суду від 29 березня 1990 року, IV SA/33/90). Важливо зазначити, що за відсутності згоди всіх співвласників, співвласники, частки яких становлять щонайменше половину, можуть вимагати виконання певної дії судом, який винесе рішення з урахуванням мети запланованої дії та інтересів усіх співвласників.
Для звичайного управління майном, що перебуває у спільній власності, потрібна згода більшості співвласників. Більшість співвласників розраховується на основі їхньої частки власності. За відсутності такої згоди кожен співвласник може звернутися до суду з проханням про дозвіл на вчинення дії.
Коли йдеться про укладення договору оренди або оренди, судова практика чітко не вказує, чи є це звичайною управлінською діяльністю, чи діяльністю, що перевищує звичайне управління. У своєму рішенні від 10 липня 2020 року, II CSK 616/18, Верховний Суд зазначив, що «чи є передача нерухомого майна, що становить предмет спільної власності, у користування на підставі зобов'язання, звичайною управлінською діяльністю, чи діяльністю, що перевищує обсяг звичайного управління, визначається, перш за все, типом нерухомого майна, його цільовим використанням та обсягом тієї частини нерухомого майна, яка є предметом такої правової дії»
Кожен співвласник зобов'язаний співпрацювати в управлінні майном, що перебуває у спільній власності, тобто він зобов'язаний спільно приймати рішення щодо дій, що стосуються майна, що перебуває у спільній власності. Це стосується всіх дій з управління – як фактичних, так і юридичних. Цей обов'язок триває до тих пір, поки існують відносини спільної власності, але законодавець не передбачив жодних санкцій за невиконання цього зобов'язання.
Якщо більшість співвласників вирішить вчинити дію, яка явно суперечить принципам належного управління, будь-який із решти співвласників може звернутися до суду з клопотанням про винесення рішення. Слід зазначити, що співвласник, який дав згоду на дію, не має права подавати таке клопотання. Вже вчинені дії не можуть бути оскаржені таким чином.
Кожен співвласник може звернутися до суду з клопотанням про призначення розпорядника майна, якщо неможливо отримати згоду більшості у важливих питаннях, що стосуються звичайного управління, або якщо більшість співвласників порушує принципи належного управління чи завдає шкоди меншості.
Співвласник, який управляє майном, що перебуває у спільній власності, може вимагати від інших співвласників компенсації, що відповідає їхньому розумному робочому навантаженню. Це може зробити співвласник, який управляє майном за договором, що доручає йому ці обов'язки, укладеним з іншими співвласниками, або за рішенням суду, а також співвласник, який фактично управляє майном за неявною згодою інших співвласників.
Кожен співвласник, який не здійснює управління спільним майном, може вимагати звіту про управління у відповідні терміни. Це стосується як договірного управління, так і управління шляхом фактичних дій, вчинених одним зі співвласників. Це не стосується управління, призначеного судом, оскільки таке управління підлягає нагляду відповідно до конкретних положень Цивільного процесуального кодексу. Це право є обов'язковим, тобто його не можна виключити за домовленістю. Основною метою цього положення є захист індивідуальних інтересів співвласника, надавши йому можливість контролювати діяльність управління.
Кожен співвласник має право на спільне володіння спільним майном та користування ним у межах, сумісних зі спільним володінням та користуванням майном іншими співвласниками. Спільне володіння означає ситуацію, коли володіння певним майном здійснюється кількома особами. Це означає, що кожен співвласник має однакове право фактичного контролю над спільним майном. Кожен співвласник є незалежним власником спільного майна в межах своєї частки. Спільне користування означає право користуватися майном, отримувати вигоди та інші доходи від майна, а також споживати майно. Можливо, що якщо лише один співвласник скористається своїми правами на майно після певного періоду часу, може виникнути протилежне володіння, але ця тема також буде предметом окремого аналізу.
Прибуток та інші доходи від спільного майна нараховуються співвласникам пропорційно до їхніх часток. Співвласники несуть витрати та тягарі, пов'язані зі спільним майном, у однаковій пропорції. Цей принцип має диспозитивний характер, тобто співвласники можуть по-різному регулювати свої взаємні розрахунки шляхом угоди, укладеної всіма співвласниками. Найпоширенішим випадком у сфері нерухомості є встановлення так званого права виключного користування – quad usum. Це право реєструється в земельному та іпотечному реєстрі та надає певному співвласнику право користуватися частиною майна, виключаючи інших співвласників – воно також тягне за собою як право на отримання прибутку, так і обов'язок нести пов'язані з цим витрати. Особисті або земельні сервітути також можуть бути встановлені на користь окремих співвласників – що, звичайно, вимагає згоди співвласників.
Кожен співвласник може здійснювати будь-які дії та пред'являти будь-які вимоги, спрямовані на збереження спільного права. Забезпечувальні позови характеризуються двома основними ознаками: їхньою метою є захист права від потенційної небезпеки, і цей захист повинен стосуватися спільного права та захищати інтереси всіх співвласників. Прикладами є подання клопотання про поділ майна або подання позову про стягнення боргу, метою якого є повернення втраченого співвласниками контролю над майном.
Кожен співвласник може вимагати розірвання співвласності у дробових частках. Це право може бути виключено правовим актом на строк, що не перевищує п'яти років. В останній рік перед закінченням встановленого строку його може бути продовжено ще на п'ять років. Це продовження може бути поновлено. Ми детально обговоримо способи розірвання співвласності та виключення в наступній статті.
Як бачите, спільна власність тягне за собою низку прав, а також обов'язків.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 27 листопада 2023 року.
автори:
