У сьогоднішній статті із серії «Вівторкові ранки для будівельної галузі» ми розглянемо придбання лісових земель, включаючи обмеження на продаж цього типу земель. Ці правила випливають із Закону про ліси від 28 вересня 1991 року ( «Лісовий закон» ). Поряд із сільськогосподарськими землями, лісові землі є типом нерухомості, розпорядження якою було значно обмежене законодавчим органом. До внесення змін до Лісового закону 2016 року придбання лісових земель, що не належали Державному казначейству, обмежувалося виключно іноземцями, які, згідно з положеннями Закону від 24 березня 1920 року про придбання нерухомості іноземцями, повинні були отримати дозвіл на придбання лісових земель, виданий міністром внутрішніх справ шляхом адміністративного рішення. Відповідно до вищезгаданої зміни, стаття 37a Лісового закону надає Державному казначейству законне право першочергової відмови від землі, проданої фізичною особою, юридичною особою або організацією без правосуб'єктності, якій надано правоздатність законом (включаючи партнерства). Це означає, що перед укладенням угоди про передачу права власності на лісову ділянку з організацією, відмінною від Державного казначейства , необхідно буде укласти умовну угоду , яка дозволить Державному казначейству скористатися своїм переважним правом (ми обговорювали процедурні кроки у випадку переважного права Державного казначейства в «Ранку» №61 – у цьому випадку процедура буде аналогічною). Таким чином, лише якщо переважне право не буде реалізовано протягом одного місяця з моменту повідомлення Державного казначейства про намір продати таку власність, угода про передачу прав власності не буде недійсною. Правова дія, вчинена без повідомлення лісництва, що діє від імені Державного казначейства, призводить до її недійсності , яку неможливо виправити, а це означає, що таке право, як передбачене недійсним правовим актом, не переходить до особи, що набуває права власності. Як випливає з формулювання пункту 5 статті 37a Закону про ліси, у ситуації, коли право переважної купівлі землі юридично надано кільком суб'єктам, пріоритет у здійсненні вищезазначеного права має Державне казначейство, від імені якого функціонують Державні ліси , за винятком цього пункту у випадку, коли це право надається національному парку, тобто коли лісова ділянка розташована в межах національного парку. Це право переважної купівлі застосовується у таких випадках: 1. земля, позначена в земельному реєстрі та реєстрі будівель як ліс [Ls]. На відміну від права переважної купівлі, встановленого для сільськогосподарських угідь, положення щодо лісових угідь встановлюють це право на користь Державного казначейства незалежно від площі ділянки. Однак це право слід виключити, коли земля позначена як лісиста та чагарникова земля [Lz]. На практиці дані земельного реєстру часто не оновлюються на постійній основі, і в результаті статус, розкритий у реєстрі, може не відповідати фактичному цільовому призначенню та використанню землі. Крім того, може бути так, що Державне казначейство має це право щодо земельної ділянки, яка не є лісистою (і тому не відповідає законодавчому визначенню лісу), але позначена в земельному реєстрі як [Ls] – ліси, або що через відсутність такого позначення в реєстрі, незважаючи на те, що площа заліснена, Державні ліси не мають законодавчих підстав для здійснення права переважної купівлі Державного казначейства. 2. земельна ділянка, призначена для заліснення, зазначена в місцевому просторовому плані розвитку або в рішенні про умови забудови та землекористування. Право переважної купівлі може застосовуватися або тому, що муніципальна рада визначає певну ділянку для заліснення в плановому акті, або шляхом рішення про умови забудови, за відсутності прийнятого місцевого плану. Однак виникають сумніви щодо існування відповідного права у разі розбіжностей між даними, оприлюдненими в земельному реєстрі та місцевому плані. Якщо земельна ділянка не призначена для заліснення у плані, і така земельна ділянка одночасно позначена як "Ls" у земельному реєстрі, через далекосяжні наслідки у вигляді недійсності правового акту, слід вважати, що на земельну ділянку поширюється право переважної купівлі на користь Державного казначейства. 3. земельна ділянка, що відповідає визначенню лісу відповідно до ст. 3 Закону про ліс, тобто: (i) земельні ділянки з компактною поверхнею не менше 0,10 га, вкриті лісовою рослинністю (лісові насадження) – деревами та чагарниками та лісовим підліском – або тимчасово позбавлені її: призначені для лісового виробництва або є природним заповідником, частиною національного парку або внесені до реєстру пам'яток, (ii) пов'язані з лісовим господарством, зайняті для цілей лісового господарства: будівлі та споруди, водовідвідні споруди, просторові лінії розділу лісу, лісові дороги, ділянки під лініями електропередач, лісові розсадники, місця зберігання деревини, а також використовуються для лісових парковок та туристичних об'єктів, охоплені спрощеним планом лісового господарства або рішенням старости, що визначає завдання лісового господарства для фрагментованих лісів площею до 10 га, не перебувають у власності Державного казначейства. У цьому випадку законодавець передбачив застосування права першочергової відмови, коли земельна ділянка відповідає обом умовам: стандарту площі та власності, що відповідає юридичному визначенню лісу на основі положень Закону про ліс. Вищезазначена законодавча підстава встановлює право першої відмови, коли лісову ділянку планується відчужувати шляхом договору купівлі-продажу. Обмеження щодо придбання лісової власності також застосовуються до випадків, що стосуються договору або одностороннього правового акту, відмінного від договору купівлі-продажу, включаючи, серед іншого, договір міни або договір дарування . У таких випадках Державні ліси, які представляють Державне казначейство, мають право, відповідно до пункту 2 статті 37a Закону про ліси, на право першої відмови шляхом подання декларації про придбання землі за сплату еквівалентної вартості. Передача права власності на землю шляхом правового акту, відмінного від договору купівлі-продажу, без надання Державному казначейству можливості скористатися правом першої відмови, означає , як і у випадку ненадання можливості скористатися правом першої відмови, абсолютну недійсність такого акту . Положення, що обмежують придбання лісових земель шляхом встановлення права першої відмови та інституту викупу для Державного казначейства, буквально застосовуються лише до передачі права власності, а не права постійного користування. Думки з цього питання розділилися. Однак, через наслідки визнання угоди недійсною, якщо Державні ліси не скористаються своїм правом першої відмови від імені Державного казначейства, для юридичних операцій з нерухомістю, особливо для покупця землі, безпечніше зайняти позицію, яка визнає існування права першої відмови також щодо права постійного користування. Однак виключення права першої відмови та викупу повинно застосовуватися до нерухомості, що складається з будівель та приміщень. Зазначається, що це виключення не застосовуватиметься, якщо частка в землі має бути придбана разом із правом на приміщення. Однак інша думка стверджує, що право першої відмови не може застосовуватися до майна, що становить окреме нерухоме майно, навіть якщо спільне майно включає землю, яка відповідає вимогам Закону про ліси. Однак у цьому випадку, через потенційну недійсність правового акту, право першої відмови слід визнати під час придбання нерухомості шляхом договору купівлі-продажу. Звільнення від права першочергової відмови або купівлі такої землі державними лісами на користь Державного казначейства застосовується до відчуження такої землі: (i) подружжю продавця, (ii) прямим родичам продавця або родичам за шлюбом без обмежень, (iii) бічним родичам продавця або родичам за шлюбом до третього ступеня споріднення, (iv) особам, пов'язаним з продавцем через усиновлення, опікунство або піклування, (v) органам місцевого самоврядування, (vi) у разі спадкування, та (vii) передачі сільськогосподарського господарства у значенні Закону про розвиток сільськогосподарської системи. Вищезазначене ілюструє важливість, з точки зору покупця наданої землі, проведення попередньої юридичної перевірки майна перед укладенням угоди про передачу права власності на землю або права постійного користування. Може виявитися, що покупець розпоряджається своїм майном на користь власника права власності на лісову ділянку, сплачуючи суму, зазначену в договорі купівлі-продажу, не набуваючи одночасно права власності на таку ділянку – що суперечить предмету договору купівлі-продажу – відповідно до правового регулювання, розглянутого вище, укладення договору без надання Державному казначейству можливості скористатися своїм правом першої відмови означає (за винятком суб'єктивних винятків) у кожному випадку абсолютну недійсність такого договору, який у жодному разі не підлягає реабілітації. Наступного тижня ми обговоримо забудову ділянки середовища існування та допустиме будівництво на ній сільськогосподарських угідь, включаючи винятки з вимоги отримання дозволу на будівництво.
Це сповіщення надано лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
автор:
