Продовжуючи серію статей про сільськогосподарські угіддя, сьогодні ми обговорюємо право переважної купівлі та право викупу, що випливають із Закону від 11 квітня 2003 року про формування сільськогосподарської системи («УКУР»).
По-перше, варто нагадати, що означають ці терміни. Право першої відмови означає, що якщо майно продається, договір має бути укладено за умови,що власник права першої відмови не бажає скористатися своїм правом. Придбання шляхом здійснення права першої відмови відбувається на умовах, узгоджених продавцем і покупцем, тобто власник не може змінити умови та повинен вирішити скористатися цим правом протягом 30 днів з моменту отримання повідомлення. Важливо, що у випадку права першої відмови, яке ми обговорюємо сьогодні, його відсутність призведе до недійсності продажу майна. У свою чергу, право першої відмови , у випадку UKUR, надає Державному казначейству – в особі KOWR – право придбати майно у покупця у разі продажу на правовій підставі, відмінній від договору купівлі-продажу.
У справі UKUR ми розглядаємо право переважної купівлі у двох випадках .
По-перше, якщо сільськогосподарська нерухомість є спільно: (i) предметом договору оренди, (ii) укладеного у письмовій формі з певною датою, (iii) виконувалася протягом щонайменше 3 років з цієї дати та (iv) є частиною сімейного фермерського господарства орендаря, тоді орендар матиме переважне право купівлі такої землі в силу закону.
По-друге, якщо немає орендаря, який має право переважної купівлі, або він не скористається цим правом, право переважної купівлі в силу закону переходить до KOWR на користь Державного казначейства.
На практиці це означає, що будь-який продаж сільськогосподарських угідь, дозволений згідно з правилами UKUR, складатиметься з двох етапів:
етап 1: укладення умовної угоди,
і лише у разі невикористання KOWR переважного права,
етап 2. укладення розпорядчої угоди – передача права власності на сільськогосподарську землю покупцеві.
Звичайно, є винятки. Положення щодо переважної купівлі не застосовуються, якщо покупцем майна є, серед інших, орган місцевого самоврядування, Державне казначейство, особа, пов'язана з продавцем, або якщо купівля майна здійснюється за згодою Генерального директора Національного центру підтримки (KOWR).
KOWR також не має права переважної купівлі, якщо в результаті придбання сільськогосподарської нерухомості сімейне господарство розширюється, але не до площі, що перевищує 300 гектарів, а придбана сільськогосподарська нерухомість розташована в комуні, де проживає покупець, або в комуні, що межує з цією комуною.
Також важливо пам’ятати, що KOWR також має право переважної відмови від акцій компанії, яка володіє або має право постійного користування сільськогосподарською власністю площею не менше 5 гектарів або сільськогосподарськими ділянками загальною площею не менше 5 гектарів. Це означає, що під час купівлі акцій компаній варто перевірити, чи володіє компанія сільськогосподарською землею, і якщо так, то яка її площа.
UKUR також надає Державному казначейству право купувати сільськогосподарські землі. У випадках, коли придбання сільськогосподарської нерухомості є результатом угоди, відмінної від договору купівлі-продажу, одностороннього правового акту, рішення суду, органу державного управління або органу правоохоронних органів, KOWR, що діє від імені Державного казначейства, може подати декларацію про придбання такої сільськогосподарської землі в обмін на сплату ціни за майно. Положення про переважну купівлю застосовуються відповідно за умови, що повідомлення про намір продати подається: покупцем (у разі придбання нерухомості за угодою, відмінною від договору купівлі-продажу або одностороннього правового акту), судом, органом державного управління або органом правоохоронних органів, покупцем сільськогосподарської нерухомості (у разі придбання сільськогосподарської нерухомості на підставі давностного володіння, спадкування або заповіту про виндикацію, що стосується сільськогосподарської нерухомості або фермерського господарства), або компанією, яка купує сільськогосподарську нерухомість (у разі поділу, перетворення або злиття товариств комерційного права). До повідомлення має бути додано витяг із земельного та будівельного реєстру щодо сільськогосподарської нерухомості, що купується.
Якщо ціна не вказана в нормативно-правовому акті, рішенні суду чи державної адміністрації, або рішенні органу правозастосування, KOWR визначає ринкову вартість сільськогосподарського майна, використовуючи методи визначення вартості майна, передбачені нормативними актами про управління нерухомістю. У такому випадку протягом одного місяця з моменту отримання заяви KOWR про придбання KOWR може звернутися до суду з клопотанням про встановлення ціни, що відповідає ринковій вартості майна, що купується.
На практиці це означає, що під час купівлі сільськогосподарської землі на підставі дії, відмінної від договору, існує 30-денний період зупинення, протягом якого KOWR може скористатися своїм правом на купівлю.
Підсумовуючи важливість вищезазначених норм, ми ще раз наголошуємо, що набуття права власності на сільськогосподарську нерухомість, частки у співвласності на сільськогосподарську нерухомість, права постійного користування або частки в комерційній компанії, яка володіє сільськогосподарською нерухомістю площею не менше 5 гектарів або сільськогосподарською нерухомістю загальною площею 5 гектарів, якщо воно не здійснюється відповідно до положень Закону про формування сільськогосподарської системи, є недійсним. Окрім осіб, які мають законний інтерес, позов про визнання недійсним цього правового акту може подати Національний центр підтримки сільського господарства (KOWR).
Наступного тижня ми відійдемо від тем, безпосередньо пов'язаних з придбанням нерухомості, і натомість зосередимося на реалізації інвестицій у сільськогосподарські угіддя. Ми пояснимо процедуру виключення сільськогосподарських угідь з виробництва.
Це сповіщення надано лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
автор:
