У сьогоднішній статті ми продовжуємо тему переважного права купівлі та пов'язаних з ним обмежень, а точніше, переважного права купівлі сільськогосподарської нерухомості.
Відповідно до чинних законодавчих положень, законодавець запровадив широкий спектр обмежень, пов'язаних з продажем сільськогосподарської нерухомості.
Слід вважати, що вищезазначене обмеження щодо сільськогосподарської нерухомості введене самим визначенням сільськогосподарської нерухомості у статті 46 (1) Цивільного кодексу, згідно з яким сільськогосподарською нерухомістю вважається не лише земля, яка фактично використовується для ведення сільськогосподарської виробничої діяльності у сфері садівництва, плодівництва та рибництва, але й нерухомість, яка потенційно може бути використана для ведення вищезазначеної діяльності.
Згадане обмеження щодо розпорядження сільськогосподарською нерухомістю стосується, перш за все, групи суб'єктів, які мають право набути таку нерухомість, або законодавче право переважної купівлі, яке є предметом цього оповіщення, обмежуючи свободу власника вільно розпоряджатися своєю землею, що становить сільськогосподарську нерухомість.
Відповідно до статті 166 Цивільного кодексу, у ситуації, коли співвласник сільськогосподарської власності, на якій ведеться фермерське господарство, планує укласти договір купівлі-продажу своєї частки або частини такої частки, продаж такої частки (або її частини) обмежується правом переважної купівлі решти співвласників, за умови, що такі співвласники ведуть сільськогосподарське господарство на спільній землі.
Аналіз сучасної літератури щодо цього регулювання показує, що вчені розділилися в тлумаченні вимоги законодавця про те, що решта співвласників ведуть фермерське господарство на спільній землі. Згідно з однією позицією, законодавче право переважної купівлі поширюється лише на співвласників, які фактично спільно ведуть одне фермерське господарство на сільськогосподарській власності, в якій вони мають частку. Однак ця позиція зазнала критики через те, що відповідне регулювання мало на меті захистити спільну власність та надати решті співвласників можливість збільшити свої частки в сільськогосподарській власності. Отже, деякі вчені вважають, що право переважної купівлі повинно поширюватися на співвласників незалежно від того, чи ведуть вони окреме фермерське господарство спільно чи індивідуально. Тому умовою, необхідною для здійснення права переважної купівлі, згідно з другою позицією, має бути лише обставина, що співвласники ведуть фермерське господарство на сільськогосподарській власності, частка якої має бути продана даним співвласником, незалежно від факту ведення окремих сільськогосподарських господарств.
Крім того, відповідно до формулювання статті 166 § 1 Цивільного кодексу in fine, право переважної купівлі не надається співвласникам у ситуації, коли передача частки здійснюється одночасно з передачею єдиному суб'єкту сільськогосподарського господарства, яким керує продавець частки у сільськогосподарській нерухомості.
Отже, слід припустити, що це виключення свідчитиме про те, що правильною позицією є припущення, що право переважної купівлі надається співвласникам незалежно від того, чи спільно вони керують одним чи кількома окремими сільськогосподарськими господарствами, і лише якщо це відбувається на одній сільськогосподарській ділянці, на яку вони мають право на частку.
Крім того, співвласники не мають права переважної купівлі в ситуації, коли передача частки здійснюється одному зі співвласників або особі, яка за законом успадкує сільськогосподарське господарство, що ведеться на майні, на яке продавець має право на частку.
Відповідно до §3 ст. 166 Цивільного кодексу, вищезазначене положення не застосовується до випадків, коли частка у спільній власності або частина цієї частки стосується сільськогосподарської нерухомості у значенні Закону від 11 квітня 2003 року про формування сільськогосподарської системи (Збірник законів від 2024 року, ст. 423, далі: "ЗУК"). Таким чином, з вищезазначеного слід зробити висновок, що це положення застосовуватиметься лише до земельних ділянок площею менше 0,3 га.
Окрім законодавчого права переважної купівлі, що випливає з Цивільного кодексу, законодавець також передбачив таке право, відповідно до статті 3 УКРУ, на користь орендаря сільськогосподарської нерухомості, з умовою, що вищезазначене право надається лише тоді, коли:
a) договір оренди був укладений у письмовій формі та має засвідчену дату, і виконувався протягом щонайменше 3 років з цієї дати,
b) придбана сільськогосподарська нерухомість є частиною сімейного фермерського господарства орендаря.
Це означає, що для того, щоб орендар мав право першочергової відмови, важливо, щоб договір оренди був укладений у відповідній формі, але, перш за все, щоб договір виконувався протягом щонайменше трьох років з цієї дати, тобто щоб орендодавець надавав орендоване майно у розпорядження орендаря щонайменше на встановлений законом термін, а орендар сплачував орендну плату протягом цього періоду. Крім того, це право не виникне, якщо орендар не придбав би таке майно як частину сімейного фермерського господарства у значенні ст. 5, п. 1 УКРУ (тобто, що ведеться індивідуальним фермером та має загальну площу сільськогосподарських угідь, що не перевищує 300 гектарів).
Відповідно до вищезазначеного положення, за відсутності права першої відмови, зокрема коли орендар не відповідає одній із вищезазначених підстав, зокрема коли нерухомість, що продається, не стане частиною сімейного фермерського господарства орендаря, право першої відмови надається, згідно із законом, Національному центру підтримки сільського господарства (далі – «Національний центр»), який діє від імені Державного казначейства.
Важливо зазначити, що вищезазначене право, як стосовно орендаря (навіть якщо орендар відповідає законодавчим вимогам), так і стосовно Національного центру, що діє від імені Державного казначейства, не застосовується у ситуаціях, зазначених у статті 3, розділі 5 УКРУ, яка містить вичерпний перелік випадків, що виключають вищезазначене законодавче право переважної купівлі. Отже, виходячи з формулювання цитованої правової підстави, таке виключення застосовуватиметься, серед інших ситуацій, коли покупцем сільськогосподарського майна, що продається, є орган місцевого самоврядування, Державне казначейство або особа, пов'язана з продавцем такого майна.
Згідно з обома обговорюваними положеннями, укладення договору без законного права першої відмови бенефіціара, тобто укладення договору передачі права власності без попереднього обов'язкового договору купівлі-продажу (умовного договору купівлі-продажу), призводить до найдалекосяжнішого правового наслідку: недійсності такої правової дії. Отже, відсутність бенефіціара законного права першої відмови в кожному випадку означатиме невиправлений юридичний недолік укладеного договору.
На цьому етапі ми хотіли б запросити вас ознайомитися з нашою наступною статтею, присвяченою переважному праву купівлі та праву набуття лісу чи земельної ділянки, призначеної для заліснення, яка буде опублікована наступного тижня в рамках наших «Вівторкових ранків для будівництва».
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 21 травня 2024 року.
автор:
