Сьогодні ми хотіли б окреслити практичні труднощі, з якими може зіткнутися інвестор, подаючи заявку на отримання дозволу на будівництво на основі чинного місцевого плану розвитку («MPZP» або «місцевий план»). Сам факт існування місцевого плану для певної території, звичайно, слід сприймати позитивно. Однак іноді його неточний зміст або, що ще гірше, неправильне тлумачення може призвести до значних труднощів у реалізації запланованих інвестицій.
Одним із найважливіших питань, пов’язаних із обговорюваною темою, є суворе тлумачення положень місцевого плану просторового розвитку архітектурно-будівельним управлінням. Найчастіше це стосується технічної інфраструктури або дорожньої інфраструктури, що реалізується в рамках будівельного проекту. Прикладами є положення місцевого плану просторового розвитку, які визначають, що транспортні послуги надаються з певної дороги або що стічні води скидаються через точно визначену мережу до певної очисної споруди.
Однак може статися так, що з практичних причин важко підключити певну інвестицію до певної дороги, або що каналізаційна та водопровідна мережа ще не прокладена, і невідомо, коли вона буде завершена. З таких прозаїчних причин інвестиції в певну нерухомість можуть бути заблоковані на роки, навіть якщо положення місцевого плану розвитку дозволяють розробку конкретних об'єктів у цій місцевості. На захист таких рішень MPZP стверджує, що це служить просторовому порядку та збереженню природи, і що все це належить до компетенції відповідного муніципалітету – так званого органу планування.
Управління часто зазначають, що вони зобов'язані дотримуватися змісту місцевого плану та, відповідно до нормативних актів, тобто статті 35 Закону про будівництво, перевіряють відповідність проекту, серед іншого, місцевому плану просторового розвитку, і якщо інвестор ставить під сумнів його положення, він може оскаржити його зміст, подавши скаргу до адміністративного суду (що, однак, продовжує процес отримання дозволу на будівництво на наступні роки).
У такому суворому тлумаченні адміністративні органи часто забувають, що в таких питаннях часто застосовуються законодавчі положення, які мають вищу в ієрархії правових актів значну вагу, ніж місцеві плани. Таким чином, покладаючись на місцевий план просторового розвитку, орган влади ігнорує застосування законодавчого положення. Наприклад, Закон про громадські дороги визначає процедуру реалізації під'їзної дороги та таким чином регулює, як певна інвестиція повинна з'єднуватися з громадською дорогою. Однак, коли йдеться про водопровідну та каналізаційну інфраструктуру, Закон про будівництво та його імплементаційні нормативні акти – положення про технічні умови, яким повинні відповідати будівлі та їхнє розташування – чітко вказують на те, що якщо підключення до мережі неможливе, можна використовувати альтернативні рішення, такі як септики.
Вищезазначене – лише приклади, але принцип той самий: орган архітектурно-будівельного управління також повинен враховувати законодавчі положення, які часто пропонують альтернативні рішення до тих, що прийняті в місцевих планах. Тому правильного тлумачення закону буде достатньо, щоб уникнути непотрібних суперечок або направлення інвестора до адміністративного суду для оскарження висновків певного місцевого просторового плану розвитку.
Ми також стикаємося з відносно частими труднощами в отриманні дозволів на будівництво об'єктів, які, згідно з місцевим планом, розташовані в так званій зоні охорони (що часто призводить до необхідності отримання дозволу реставратора), але самі по собі не є історичними пам'ятками, тобто вони не включені до жодного реєстру чи реєстру історичних пам'яток. Слід зазначити, що як Закон про будівництво, так і Закон про охорону та догляд за пам'ятками чітко визначають ситуації, в яких дозвіл на будівництво необхідно узгоджувати з реставратором. Цей закритий перелік не включає зону охорони. У таких випадках адміністративному органу часто важко вирішити, чи потрібна певна інвестиція згоди реставратора, що часто призводить до значних затримок у провадженні.
Звичайно, слід зазначити, що відповідь на це питання дуже проста. Від інвестора не можна вимагати більше, ніж того вимагає загальночинне законодавство, тобто законодавчі положення. Оскільки законодавчі положення не вимагають затвердження у випадку включення об'єкта до природоохоронної зони відповідно до положень місцевого плану, немає підстав вимагати від інвестора узгодження будівельного проекту з реставратором.
Така ж проблема виникає, коли певний місцевий план передбачає обов'язок подавати інші висновки чи погодження щодо будівельного проекту, які не є обов'язковими за законом. Прикладами є обов'язок узгоджувати будівельний проект з муніципальними організаційними одиницями або додаткові геологічні чи археологічні висновки.
Ще одна проблема стосується визначень, які часто зустрічаються в місцевих планах. Їхній зміст може відрізнятися від законодавчих визначень, що призводить до суперечностей. У такій ситуації адміністративний орган, звичайно, повинен використовувати законодавче визначення та ігнорувати визначення, що міститься в місцевому плані, що знову ж таки випливає з ієрархії правових актів.
Здається, що деякі правові проблеми між «законом» та «місцевим планом» важко усунути. Місцеві плани зонування (МПЗП) та просторове планування загалом охоплюють значну кількість чинних законів. У такій ситуації адміністративний орган повинен визначити проблему та правильно інтерпретувати положення місцевого плану відповідно до системного тлумачення.
Сьогоднішнє сповіщення є останнім у серії, пов’язаних із планами місцевого розвитку. Якщо у вас є конкретні питання, пов’язані з планом місцевого розвитку, будь ласка, зв’яжіться з нами індивідуально.
Наступного тижня ми детальніше розглянемо нові правила, а саме Закон від 16 грудня 2020 року про врахування ціни приміщень або будівель у ціні нерухомості, що продається з муніципального ресурсу нерухомості, відомий як Закон «приміщення за землю».
Це сповіщення надано лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
автор/редактор серії на MPZP:
