Пані та панове,
1 квітня 2020 року набрав чинності Закон про внесення змін до Закону про спеціальні рішення, пов’язані із запобіганням, протидією та боротьбою з COVID-19, іншими інфекційними захворюваннями та кризовими ситуаціями, спричиненими ними, та деякі інші акти, так званий «антикризовий щит».
Нижче наведено короткий виклад рішень, прийнятих у питаннях нерухомості:
1. Закінчення терміну дії взаємних зобов'язань сторін договору оренди в торгових центрах
Закон передбачає, що протягом періоду дії заборони на ведення бізнесу в комерційних приміщеннях з торговою площею, що перевищує 2000 м2, взаємні зобов'язання сторін договору оренди, оренди або іншого подібного договору, за яким комерційне приміщення надається у використання, втрачають чинність.
Це суттєва зміна положення, яке у редакції, прийнятій урядом, стосувалося орендаря та орендної плати, яку він сплачує. Тепер положення стосується сторін договору та, по суті, скасовує взаємні зобов'язання з 13 березня 2020 року.
На нашу думку, умовою для отримання цього звільнення є подання орендарем безумовної та обов'язкової пропозиції щодо продовження оренди на поточних умовах на термін дії заборони плюс шість місяців. Ця пропозиція має бути подана протягом трьох місяців з дати скасування заборони.
Якщо орендар не подасть пропозицію у встановлені терміни, то, згідно з положенням, «договір вважатиметься тимчасово не припиненим». Це слід розуміти так, що якщо орендар не подасть пропозицію, зобов'язання орендаря сплачувати орендну плату буде поновлено, незважаючи на початкове «закінчення взаємних зобов'язань сторін договору». Однак, якщо пропозицію буде подано (і після зняття заборони, а не зараз), договір буде автоматично продовжено на існуючих умовах, включаючи суму сплаченої орендної плати.
Такий зміст положення викличе багато сумнівів щодо тлумачення на практиці, тому можна очікувати, що законодавець знову внесе зміни до обговорюваного положення про так званий антикризовий щит.
З огляду на те, що термін дії договорів оренди «добігає кінця», а орендарі продовжують використовувати приміщення, зберігаючи своє обладнання та товари для продажу, слід вважати, що вони використовують їх без договору. Тому юридична фірма пропонує укласти угоди між поточним орендарем та орендодавцем на зберігання речей, залишених орендарями в приміщенні. Така угода має бути платною та може допомогти орендодавцям покрити принаймні частину поточних витрат на утримання торгових центрів. У свою чергу, це захистить орендарів від потенційних претензій за безоплатне користування приміщенням.
2. Договори оренди приміщень (крім магазинів площею понад 2000 м2)2
Договори оренди, укладені до дати набрання чинності Законом, термін дії яких закінчується під час епідемії, можуть бути продовжені за тих самих умов до 30 червня 2020 року. У такому випадку орендар повинен подати декларацію не пізніше останнього дня терміну дії договору. Це право не поширюється на орендарів, які протягом шести місяців до набрання чинності Законом мали заборгованість за орендною платою або іншими платежами принаймні за один розрахунковий період, використовували приміщення невідповідно до договору або здавали приміщення в оренду іншій особі без згоди орендодавця.
До 30 червня 2020 року орендодавець не має права розривати договір оренди чи орендної плати. Закон передбачає кілька винятків, які слід аналізувати в конкретній фактичній ситуації.
Закон також забезпечує додатковий захист орендарів житлових приміщень. Згідно із Законом, якщо договір оренди житлового приміщення розірвано до дати набрання чинності Законом, тобто до 1 квітня 2020 року, а термін попередження закінчується після цієї дати, термін попередження автоматично продовжується до 30 червня 2020 року. Умовою для продовження терміну попередження про оренду або продовження терміну попередження про розмір орендної плати за житлове приміщення є подання орендарем декларації не пізніше закінчення цього терміну.
3. Зниження ставки податку на майно
Муніципальна/міська рада отримала повноваження знизити ставку податку на майно у 2020 році: землю, будівлі та споруди, пов'язані з веденням бізнесу.
4. Можливість звільнення від податку на майно муніципальною/міською радою
У зв'язку з цим, міська рада буде уповноважена прийняти рішення про звільнення від податку на майно на частину 2020 року: землі, будівлі та споруди, пов'язані з веденням підприємницької діяльності, стосовно зазначеної групи підприємців, фінансова ліквідність яких погіршилася.
5. Право мера змінювати термін сплати податку на майно
Голова гміни (мер, президент міста) матиме право своїм розпорядженням продовжити терміни сплати внесків податку на нерухомість, що підлягають сплаті у квітні, травні та червні 2020 року, для певних груп підприємців, фінансова ліквідність яких погіршилася внаслідок COVID-19, не довше ніж до 30 вересня 2020 року.
6. Зміна терміну сплати плати за довічне користування
Це положення передбачає, що річний збір за постійне користування, зазначений у статті 71 пункті 1 Закону від 21 серпня 1997 року про управління нерухомістю за 2020 рік, має бути сплачений до 30 червня 2020 року. Це означає, що термін оплати буде продовжено на 3 місяці за ініціативою, і жодних додаткових заяв у цьому відношенні подавати не потрібно.
7. Зміна граничного терміну сплати збору за перетворення права постійного користування у право власності
Відповідно до зміненого Закону від 20 липня 2018 року про перетворення права постійного користування земельною ділянкою, забудованою для житлових потреб, на право власності на цю землю, збір за 2020 рік підлягає сплаті до 30 червня 2020 року.
Подібно до вищезазначеного, це фактично означає тримісячне відтермінування термінів платежів. Варто зазначити, що ці зміни стосуватимуться як бізнесу, так і фізичних осіб, оскільки законопроект не робить жодної різниці.
8. Скасування грошових зобов'язань за оренду муніципального або державного казначейського майна
Голова району або голова гміни (мер/голова міста) отримає повноваження списувати повністю або частково грошові зобов'язання, що виникають з оренди, оренди або користування нерухомим майном, або погашати їх частинами на період дії стану епідемічної загрози або епідемії. Голова району (без згоди воєводи) / голова гміни (мер/голова міста) також зможе відмовитися від стягнення цих зобов'язань на прохання суб'єкта господарювання, фінансова ліквідність якого (здатність своєчасно погашати зобов'язання) погіршилася з причин, пов'язаних з коронавірусом.
9. Діяльність місцевих органів влади
Незалежно від рішень, прийнятих на центральному рівні, муніципальна та міська влада проявляють ініціативу на рівні місцевого самоврядування, запроваджуючи стимули для бізнесу. Першим прикладом є мер Кракова, який 17 березня 2020 року презентував програму «Пауза», в рамках якої оголосив про відстрочку або розстрочку сплати місцевих податків, включаючи податки на майно та транспорт, на прохання бізнесу. Ці стимули діятимуть з березня по травень включно. Тим часом мер Варшави вирішив призупинити видачу рішень щодо податку на майно за 2020 рік. Тільки після винесення рішень платники податків зобов’язані сплатити податок на майно, тому ті, хто їх не отримав, поки що не зобов’язані їх сплачувати.
Цей матеріал підготовлено на основі Закону про внесення змін до Закону про спеціальні рішення, пов’язані із запобіганням, протидією та боротьбою з COVID-19, іншими інфекційними захворюваннями та кризовими ситуаціями, спричиненими ними, та деяких інших законів (версія, опублікована у Збірнику законів за 2020 рік, позиція 568)
