Нерухомість, як правило, є найціннішим активом для фізичних осіб. Операції з нерухомістю зазвичай коштують сотні тисяч, а часто навіть мільйони злотих. Тож не дивно, що перед продажем нерухомості сторони угоди часто запитують індивідуальне податкове рішення. Помилка в податковому врегулюванні угоди може дорого коштувати. Як правило, спір стосується ПДВ. Поширеним питанням є те, чи сплачується податок на додану вартість (ПДВ) під час продажу земельних ділянок, що належать до приватної власності. Податкові органи дотримуються позиції, що ні, за умови, що нерухомість не використовувалася для підприємницьких цілей, а продаж не передбачав діяльності, типової для суб'єктів, які професійно займаються операціями з нерухомістю. Однією з таких дій, яку податкові органи зазвичай перераховують у своїх рішеннях, є поділ нерухомості на менші ділянки для отримання більш вигідної ціни.
Воєводський адміністративний суд у Кельце розглядав це питання у червні 2024 року. Він розглядав скаргу, подану на податкове рішення, видане директором Національної податкової інформаційної служби (KIS). У рішенні було встановлено, що поділ нерухомості на менші ділянки, отримання рішення про умови забудови, підключення електроенергії до однієї ділянки, підключення води до однієї з ділянок та асфальтування однієї з ділянок, яка забезпечує доступ до інших ділянок, мали на меті «зробити предмет продажу більш привабливим, а отже, підвищити привабливість поділених ділянок і, як наслідок, збільшити шанси на продаж землі з метою отримання фінансової вигоди». Така діяльність не є типовою для фізичної особи, яка управляє особистим майном, але є характерною для професійних та організованих підприємницьких операцій. На думку органу влади, поділивши ділянку перед продажем, заявник став особою, яка здійснює підприємницьку діяльність (у розумінні Закону про ПДВ) у сфері торгівлі нерухомістю. За словами директора KIS, для звільнення операції від ПДВ необхідно виконати дві умови. По-перше, угода повинна мати одноразовий або епізодичний характер, а по-друге, вона повинна передбачати розпорядження особистим майном, а не ведення організованої підприємницької діяльності. Однак у цьому випадку друга вимога не була виконана.
Однак адміністративний суд не погодився з наданим тлумаченням. Він постановив, що заявник не може вважатися платником ПДВ у разі продажу кількох ділянок в результаті поділу його майна. Він зазначив, що оскільки всі ділянки мають бути продані одночасно, угода є одноразовою, а не повторюваною. Крім того, пропозиція продажу не буде предметом маркетингової діяльності, типової для професійної комерційної діяльності. З продажем не буде пов'язано жодної реклами. Оголошення про продаж будуть обмежені місцевими ЗМІ та банером на місці розташування ділянки. Це не можна вважати діяльністю, яку здійснюють суб'єкти, що професійно займаються операціями з нерухомістю. Подання заяви на затвердження поділу майна на менші будівельні ділянки, забезпечення розділення ділянки для дороги та порушення адміністративного провадження щодо зміни функції майна з сільськогосподарського на будівельне саме по собі не є доказом того, що продавець є професійним дилером нерухомості. Продаж навіть приблизно десятка будівельних ділянок, що виникли в результаті поділу сільськогосподарських угідь, сам по собі не є комерційною діяльністю, що підлягає оподаткуванню ПДВ, оскільки немає підстав доводити, що продавець здійснював таку діяльність під час продажу відповідної землі, яка була б порівнянною з діяльністю суб'єктів господарювання, що професійно займаються цим видом торгівлі.
Важливо, що суд наголосив, що «просте прагнення отримати найкращу можливу ціну від продажу ділянок є лише проявом прагнення до раціонального управління майном – досягнення належних економічних ефектів без участі в підприємницькій діяльності». Провінційний адміністративний суд влучно зазначив, що: «неможливо вимагати від фізичної особи, в рамках раціонального управління своєю приватною власністю, розпоряджатися нею найменш вигідним та економічно виправданим способом, просто щоб уникнути будь-яких дій, які б підвищили привабливість або цільове використання землі, що могло б призвести до класифікації її як платника ПДВ».
Зрозуміло, що кожна фактична ситуація різна, і оцінюючи власну податкову ситуацію у зв'язку з продажем нерухомості, вам слід проаналізувати всі обставини, які можуть свідчити про те, що ви дієте як платник ПДВ у певній операції. Також гарною ідеєю буде проконсультуватися з юристом, який спеціалізується на податковому праві. Часто доцільно звернутися за індивідуальним податковим рішенням. Однак представлене рішення може підтвердити аргумент про те, що під час продажу особистого майна ви не дієте як платник ПДВ.
(рішення Регіонального адміністративного суду в Кельце від 27 червня 2024 року, номер справи I SA/Ke 219/24)
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 13 січня 2025 року.
автор/редактор серії:
Будьте першими, хто отримає наші статті та юридичні сповіщення прямо у вашу поштову скриньку! Підпишіться на нашу розсилку, перейшовши за посиланням, або зв’яжіться з нами за адресою social@kglegal.pl,щоб персоналізувати свій контент.
