7 лютого 2025 року на веб-сайті Центру урядового законодавства було опубліковано проєкт законопроекту щодо рішень щодо збільшення доступності землі для житлового будівництва, також званого «законом про пропозицію» (далі – «Проєкт» або «Закон»). Про передумови цього законопроекту ми писали на початку року №235. Однак у сьогоднішній статті із серії «Вівторкові ранки для будівельної галузі» ми хотіли б ознайомити вас із конкретними передумовами цього законопроекту.
Головною метою рішень, передбачених Проектом, є усунення бар'єрів, що перешкоджають реалізації інвестицій у житло (включаючи збільшення пропозиції земельних ділянок для будівництва житла), і тому вони мають велике значення з точки зору реалізації інвестицій, зокрема інвестицій у розвиток.
Нижче ми вказуємо найважливіші заплановані зміни.
I. ЗМІНИ ДО ЗАКОНУ ПРО ЗАБУТНИКІВ LEX
Проєкт передбачає зміни до Закону про сприяння підготовці та реалізації інвестицій у житло та супутніх інвестицій.
Перш за все, давно анонсований план полягає у скасуванні мінімальної кількості паркувальних місць, яка наразі встановлена на рівні 1,5 на житлову одиницю. Згідно з проектом, ця кількість може бути визначена в місцевих стандартах містобудування. Під час прийняття рішення муніципальна рада не буде зобов'язана дотримуватися встановленої законом мінімальної кількості паркувальних місць; натомість кількість місць буде залишена на її розсуд. Органи місцевого самоврядування, як і раніше, будуть зобов'язані вказувати кількість паркувальних місць, виділених для інвестицій, у рішенні про місце розташування.
Однак, ми хотіли б зазначити, що поточний показник 1,5 застосовуватиметься до заявок на визначення місця розташування інвестицій у житло, поданих до набрання чинності Законом.
Автори проєкту також зазначили, що мінімальна корисна площа для комерційної або сервісної діяльності, яка може бути реалізована в рамках житлових інвестицій, буде скасована. Наразі це мінімум 5% та максимум 20% корисної площі квартир.
Крім того, буде скасовано обов'язок забезпечувати мінімальну частку загальнодоступної, неогородженої, облаштованої зони відпочинку та рекреації або спортивної зони в межах біологічно активної зони.
II. ЗБІЛЬШЕННЯ ПРОПОЗИЦІЇ ЗЕМЕЛЬНИХ ПЛОЩАДЕЙ
Проект передбачає скасування обмежень на торгівлю сільськогосподарською нерухомістю, розташованою в адміністративних межах міст, та відмову від права викупу Національним центром підтримки сільського господарства («KOWR»).
Основні зміни полягають у наступному: (i) розширення каталогу земель, виключених з режиму Закону про формування сільськогосподарської системи, щоб включити до нього сільськогосподарські угіддя, розташовані в адміністративних межах міст, (ii) «розблокування» земель, що належать компаніям Державного казначейства, та земель, що управляються KOWR.
Згідно з проектом, міністр, відповідальний за будівництво, просторове планування та житлово-комунальний господарство, зможе безкоштовно вилучати нерухомість з цього ресурсу, яка може бути забудована для житлових потреб, а потім передавати її до Державного казначейства, яким керує голова району. Голова району зможе розподіляти цю землю між муніципалітетами відповідно до місцевих потреб. Однак, якщо інвестиції не будуть завершені протягом п'яти років, земля повернеться до Державного казначейства.
III. ЗМІНИ В БУДІВЕЛЬНОМУ ЗАКОНОДАВСТВІ ТА ЗАКОНОДАВСТВІ ПРО ПРОСТОРОВЕ ПЛАНУВАННЯ
Проект також передбачає зміни до Закону про будівництво та Закону про просторове планування та забудову.
Перш за все, запропонована поправка до статті 10b Закону про будівництво регулює конкретні формальні вимоги до оскарження рішень, виданих відповідно до цього Закону. Згідно із запропонованими положеннями, апеляція або скарга на рішення чи постанову повинні містити заперечення проти постанови, зазначення обсягу запиту та докази, що підтверджують запит. Дотепер діяли загальні положення Адміністративного процесуального кодексу, які не запроваджували конкретних формальних вимог – письмової заяви про невдоволення сторони рішенням було достатньо. Ми не впевнені в ефективності цього рішення, але ми, безумовно, вважаємо позитивним будь-яке рішення, яке обмежує подання необґрунтованих апеляцій (або, радше, залишає їх нерозглянутими).
Ще однією зміною є запровадження можливості поділу нерухомості для інвестицій у житло незалежно від місцевого плану (на основі рішення про місцезнаходження).
Також пропонується внести зміни до нормативних актів, щоб спростити процес розробки Комплексного інвестиційного плану, скасувавши вимогу отримання згоди муніципальної ради на початок робіт та усунувши необхідність підготовки повного проекту угоди про містобудування на ранній стадії процедури.
У зв'язку з цим, законопроект також пропонує надати муніципальній раді право приймати постанову, що є актом місцевого законодавства, яка встановлює керівні принципи для угоди про містобудування, включаючи, зокрема, принципи визначення обсягу зобов'язань інвестора. На нашу думку, це може бути важливим інструментом, що заохочує інвесторів до переговорів з муніципалітетом, забезпечуючи більшу прозорість процесу переговорів щодо угоди про містобудування.
IV. ЗМІНИ ЩОДО ДОРОЖНІХ УГОДИ ВІДПОВІДНО ДО СТАТТІ 16 ЗАКОНУ ПРО ДОРОГИ ЗА ГРОМАДСЬКИМ ОБМЕЖЕННЯМ
Згідно з проектом, «відому» статтю 16 Закону про дороги загального користування буде змінено, покладаючи на інвесторів недорожніх інвестицій обов’язок будувати або реконструювати дорогу загального користування. Згідно з припущеннями Закону, виконання цього зобов’язання також може передбачати перерахування інвестором недорожніх інвестицій коштів адміністратору доріг.
Обґрунтування внесення вищезгаданої зміни ґрунтується на дедалі популярнішій у юридичній літературі позиції, що адміністратор доріг не може вимагати від інвестора фінансування будівництва доріг. Однак на практиці це трапляється, тому добре, що законодавець це визнав.
V. ІНШІ ЗМІНИ ЩОДО ЗАКОНОДАВСТВА ПРО НЕРУХОМІСТЬ
Також плануються зміни, такі як відновлення права на встановлення постійного користування землею для житлових потреб. Це рішення фактично відновити правовий статус, що існував до 1 січня 2019 року, запроваджений Законом від 20 липня 2018 року про перетворення постійного користування землею, забудованою для житлових потреб, на права власності на таку землю. На нашу думку, це не суттєво вплине на пропозицію землі.
У свою чергу, запропоноване звільнення від сплати зборів за планування для нерухомості, проданої протягом двох років з моменту набрання чинності Законом (так званий мораторій на стягнення зборів за планування), може сприяти збільшенню обсягів продажу землі. На практиці ми неодноразово стикалися з ситуаціями, коли продавці зволікали з продажем нерухомості саме через ризик сплати зборів за планування.
Детальний зміст Проєкту можна знайти за цим посиланням:
https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12394350/katalog/13110202#13110202
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 17 лютого 2025 року.
автор:
Будьте першими, хто отримає наші статті та юридичні сповіщення прямо у вашу поштову скриньку! Підпишіться на нашу розсилку, перейшовши за посиланням, або зв’яжіться з нами за адресою social@kglegal.pl,щоб персоналізувати свій контент.
