У сьогоднішній статті із серії «Вівторкові ранки для будівельної галузі» ми хотіли б представити запропоновані зміни до Закону від 24 червня 1994 року про власність на приміщення («УВЗ»), проєкт якого було опубліковано на веб-сайті Центру урядового законодавства 15 січня 2026 року(номер проєкту: UD312, «Проєкт»). Цей проєкт є спробою всебічно впорядкувати правила функціонування житлових громад. Згідно з обґрунтуванням, метою поправки є «адаптація чинних правових норм до реалій практики спільного управління майном, яка склалася протягом понад тридцяти років дії Закону». Розробники зазначають, що чинні положення виявилися недостатніми або неточними в багатьох сферах, що призвело до численних тлумачних невизначеностей, виявлених у судовій практиці та юридичній літературі.
Сфера охоплення запропонованих змін є широкою. Нижче ми представляємо рішення, які викликають особливий інтерес у власників нерухомості, керуючих нерухомістю та забудовників навіть на законодавчому етапі. Однак слід зазначити, що вони представляють лише окремі елементи комплексного проекту поправки.
Нові правила розділення приміщень у будинках колективного житлового фонду
Одна з перших суттєвих змін, включених до законопроекту, полягає в уточненні правил встановлення окремої власності на приміщення в будинках колективного житлового фонду. Раніше чітких правил не було, що призводило до встановлення окремої власності на приміщення, які функціонували як квартири, незважаючи на те, що не відповідали основним технічним та будівельним вимогам, таким як мінімальна корисна площа, звукоізоляція або достатнє сонячне освітлення.
Законопроект вносить зміни до статті 2 Закону про будівництво шляхом додавання пунктів 1aa та 1ab, що обумовлюють можливість відокремлення приміщення виконанням двох умов: по-перше, приміщення повинно відповідати технічним та будівельним вимогам, зазначеним у впроваджувальних нормативних актах, виданих на підставі статті 7, пункту 2, пункту 1 Закону від 7 липня 1994 року – Закон про будівництво; по-друге, відокремлення має відповідати принципам, зазначеним у рішенні муніципальної ради, яка матиме повноваження регулювати допустимість таких проектів у межах своєї території.
Виняток передбачено для будівель, що існують до 1 січня 2027 року, або на які дійсний дозвіл на будівництво було видано до цієї дати. Як зазначено в обґрунтуванні, це рішення захищає набуті права власників існуючих будівель, водночас запроваджуючи чіткі правила для нових інвестицій.
Балкон як спільне майно – законодавче вирішення спору
Ще однією довгоочікуваною зміною є поправка до статті 3, розділу 2 Будівельного кодексу, яка розширює визначення спільного майна. У проекті чітко зазначено, що спільне майно також включає конструктивні елементи балконів, лоджій та терас, включаючи балки, балконні плити з утепленням, балюстради та інші архітектурні елементи фасаду. Водночас внутрішній простір балкона слід вважати складовою частиною приміщення та виключно відповідальністю власника.
Раніше чітких правил у цій сфері не було, що призводило до суперечок та необхідності посилатися на судові рішення, зокрема Верховного Суду, які не давали єдиного тлумачення. Запроваджені зміни мають на меті стандартизувати управлінську практику та усунути багаторічну неоднозначність.
Житлова громада – чіткий правовий статус
Законопроект також уточнює питання щодо суб'єкта господарювання житлової громади. Запропонований пункт 2 статті 6 Закону про житло має на меті замінити раніше неточне визначення чітким визначенням громади як організаційної одиниці без правосуб'єктності, але з правоздатністю та власним майном, відокремленим від майна власників квартир та пов'язаним з управлінням спільним майном.
Ці положення мають на меті чітко передбачити, що громада може від свого імені набувати прав та брати на себе обов'язки щодо цього майна, включаючи, зокрема, кошти з авансів власників та права та обов'язки, що виникають з укладених договорів. Це уточнення має значні практичні наслідки, зокрема в контексті фінансової відповідальності громади та відносин з підрядниками.
Гарантія на дефекти у місцях загального користування – реальне зміцнення позицій громад
Однією з ключових проблем чинної правової бази була нездатність громади самостійно пред'являти претензії, пов'язані з дефектами у місцях загального користування нерухомості. Проект вносить зміни до статті 6 Закону про житло та кондомініуми, щоб усунути цю перешкоду, надаючи громаді право пред'являти такі гарантійні претензії від свого імені, від імені власників квартир, навіть у випадках, коли вона не була стороною угоди, що лежить в основі претензії.
Це положення також застосовується до договорів, укладених до дати набрання чинності Закону. Таке рішення усуває необхідність отримання свідоцтва про переуступку прав від усіх власників, що на практиці часто перешкоджало ефективному забезпеченню належних виплат
Принципи управління громадою – менше формалізму та більше свободи дій
Проєкт спрощує управління громадою, скасовуючи вимогу щодо визначення способу управління в нотаріальному договорі. Громада зможе довірити управління спільним майном управителю на підставі рішення власників квартир, при цьому вибір обмежується одноособовою або багатоособовою управлінською радою, що складається з фізичних осіб. Крім того, запроваджено мінімальний та максимальний термін для голосування в процедурі збору індивідуальних бюлетенів – від двох тижнів до трьох місяців.
Короткий зміст
Законопроект передбачає, що ці правила набудуть чинності, за деякими винятками, через 30 днів після їх публікації. Законопроект, безсумнівно, являє собою масштабну та багатогранну поправку, яка вирішує реальні практичні питання в багатьох сферах. Зміни, обговорені в цій статті, — щодо балконів, гарантії, статусу громади та виборів правління — є лише вибраними елементами запропонованих рішень. Остаточний вигляд законопроекту та його вплив на щоденне функціонування житлових громад залежатимуть від подальшого ходу законодавчого процесу.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 26 січня 2026 року.
Автор:
Автор / Редактор серії:
