Минулого тижня було опубліковано кілька дуже цікавих пропозицій щодо законодавчих змін, зокрема зміни до Закону про розвиток та законів про просторове планування та забудову. У сьогоднішній статті із серії «Вівторкові ранки для будівельної галузі» ми хочемо дослідити запропоновані зміни, які важливі для продажу житлових одиниць забудовниками.
I. Зміна внесків до DFG
20 лютого 2025 року на веб-сайті Центру урядового законодавства було опубліковано новий текст проекту закону про внесення змін до Закону про соціальні форми житлового будівництва та деяких інших законів, а саме версію від 7 лютого 2025 року (далі – «Проект»). Було додано статтю 12, яка вносить зміни до Закону від 20 травня 2022 року «Про захист прав покупців житлових приміщень або окремих будинків та про Гарантійний фонд забудовників» (далі –Закон про забудовників»). Згідно з Проектом, обов’язок сплати внеску буде запроваджено для забудовників, які розпочали проект (або інвестиційне завдання) до 1 липня 2022 року.
Розробники пропонують, щоб розмір внеску до Гарантійного фонду забудовників (далі – «ФГЗ») для проектів забудови, продажі в яких розпочалися до набрання чинності Законом про забудову, і до цієї дати було укладено принаймні одну угоду про забудову, за якою забудовник укладає угоди про забудову, розмір внеску до ФГЗ розраховувався відповідно до процентної ставки, що застосовується на дату набрання чинності Законом про забудову.
Відповідно до постанови Міністра розвитку та технологій від 21 червня 2022 року про процентні ставки, за якими розраховується сума внеску до Гарантійного фонду забудовників (яка набрала чинності 1 липня 2022 року), процентна ставка внеску до DFG у разі відкритого ескроу-рахунку для житла становить 0,45%, а у разі закритого ескроу-рахунку для житла – 0,1%.
Звертаємо вашу увагу на перехідне положення – статтю 27 Проекту – яке передбачає, що положення Закону про забудовників у їх чинній редакції застосовуватимуться до угод, укладених до дати набрання чинності Закону про внесення змін. Це означає, що зобов'язання щодо сплати внесків не застосовуватиметься до чинних угод із забудовниками або зобов'язань, а лише до тих, що укладені після дати набрання чинності законом про прийняття Проекту.
Також хочемо нагадати, що наразі у випадку угод про розвиток, укладених у рамках проектів розвитку, продажі яких розпочалися до 1 липня 2022 року, «сума внеску на ці інвестиції наразі дорівнює нулю», що було прямо зазначено в обґрунтуванні Проекту.
Детальний зміст проєкту доступний на вебсайті RCL: https://legislacja.gov.pl/projekt/12383852/katalog/13050740#13050740
II. Обов'язкова публікація цін на квартири
20 січня 2025 року до Сейму було подано ще один проект змін до Закону про розвиток – цього разу зміни пропонує парламентський клуб «Польща 2050 – Третя дорога» (далі – «Проект 2»). Проект 2 накладає додаткові зобов’язання на забудовників, які реалізують проекти розвитку.
Першим обов'язком є підтримка власного веб-сайту. Хоча це вже є стандартною практикою для більшості підприємців, багато дрібних розробників, які займаються невеликими проектами, не підтримують власні веб-сайти, тому це буде додатковими витратами.
По-друге, на такому веб-сайті, з дати початку продажів до дати продажу останньої нерухомості або її частини, що охоплюється проектом розвитку або інвестиційним проектом, продавець повинен буде надати інформацію про: (i) адресу зареєстрованого офісу, (ii) контактну інформацію забудовника, (iii) місцезнаходження проекту розвитку або інвестиційного проекту, та (iv) ціну за квадратний метр пропонованих квартир або окремих будинків та всієї нерухомості або її частини, що продається, (v) ціну належних кімнат або прав, необхідних для користування квартирою або окремою будинком, якщо ціна цих кімнат або прав не включена до ціни квартири або будинку, та (vi) інші грошові умови, які покупець зобов'язаний надати при виконанні договору купівлі-продажу. Ціни та збори повинні бути вказані з урахуванням податку на додану вартість.
Варто зазначити, що розробники неправильно використовують термін «договір купівлі-продажу», коли говорять про «грошові винагороди, які покупець зобов'язаний надати». Закон про забудову регулює переважно угоди про забудову, в яких забудовник зобов'язується побудувати будівлю, встановити окреме право власності на приміщення та передати право власності, а також обов'язкові угоди, укладені після будівництва. Угоди про купівлю-продаж не є основним предметом регулювання Закону. Як зазначають коментатори Закону про забудову, договір про забудову та договір купівлі-продажу – це два різні типи угод. У зв'язку з цим, на нашу думку, визначення «інших грошових винагород», окрім тих, що виникають з ціни за квадратний метр приміщення та суміжних кімнат, включаючи грошові винагороди, є занадто широким. Наприклад, чи вимагатиме це положення від забудовників надавати ціни, наприклад, на паркувальні місця, або, можливо, також прайс-лист на зміну орендарів? Це, безумовно, потребує уточнення.
Третє зобов'язання включатиме оновлення цін. У разі зміни ціни забудовник буде зобов'язаний оновити інформацію на своєму веб-сайті в день зміни, вказавши дату зміни та правила застосування знижених цін, зберігаючи при цьому цю інформацію з початку продажів. На нашу думку, запропоноване положення спричинить значні проблеми через повторні зміни цін. Ми також не розуміємо, чому забудовники повинні обґрунтовувати свою цінову політику – жодна інша група підприємств не має такого зобов'язання. Якщо забудовники будуть зобов'язані відображати попередні ціни, розробникам слід узгодити пропозицію з існуючими зобов'язаннями в польській правовій системі щодо звітування про зміни цін, що виникають, наприклад, з Омнібусної директиви.
По-четверте, у рекламі, оголошеннях та інших формах пропозицій забудовник буде зобов'язаний надати адресу веб-сайту, де буде відображатися вищезазначена інформація.
Порушення вищезазначених зобов'язань стане однією з практик, що порушують колективні інтереси споживачів, що підлягають контролю з боку Президента Управління з питань конкуренції та захисту прав споживачів.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 25 лютого 2025 року.
автор:
Будьте першими, хто отримає наші статті та юридичні сповіщення прямо у вашу поштову скриньку! Підпишіться на нашу розсилку, перейшовши за посиланням, або зв’яжіться з нами за адресою social@kglegal.pl,щоб персоналізувати свій контент.
