Сьогоднішнє оповіщення присвячене змінам, які законодавець планує внести найближчим часом за ініціативою Управління конкуренції та захисту прав споживачів (далі – «UOKiK») до положень так званого Закону про забудовників. Ці давно анонсовані зміни мають шанси бути впроваджені найближчим часом, оскільки проект нового Закону про захист прав покупців житлових одиниць або окремих будинків та про Гарантійний фонд забудовників (далі – «Проект Закону про забудовників») був прийнятий Радою Міністрів 18 лютого 2021 року, і з ним вже можна ознайомитися на вебсайті Сейму (його було подано до Законодавчого управління 23 лютого 2021 року; він ще не має номера проекту). Нижче ми виділимо кілька важливих елементів, які мають бути внесені.
Як правило, новий Закон про розвиток набуде чинності через 12 місяців після його публікації у Віснику законів. Єдиним винятком є створення Гарантійного фонду забудовників, положення якого набудуть чинності через 30 днів після його публікації.
Гарантійний фонд забудовників
Створення Гарантійного фонду забудовників, керованого Фондом гарантування страхування, видається неминучим. Метою цієї зміни є підвищення рівня безпеки та захисту покупців квартир та окремих будинків. За даними Управління конкуренції та захисту прав споживачів (UOKiK), чинна система захисту коштів, внесених покупцями житлових приміщень, не забезпечує належного рівня безпеки. Відкритий житловий ескроу-рахунок, який найчастіше використовується забудовниками – без додаткового забезпечення у вигляді страховки або банківської гарантії – не (за даними UOKiK) забезпечує покупцям ефективного захисту у разі банкрутства забудовника. Гарантійний фонд забудовників мав би забезпечувати платежі окремих клієнтів у разі банкрутства забудовника або банку, який веде житловий ескроу-рахунок. Варто пам’ятати, що Закон від 28 лютого 2003 року – Закон про банкрутство – також містить додаткові інструменти для захисту покупців у таких випадках.
Відповідно до статті 6, розділів 1 та 2 проекту Закону про забудову, забудовники будуть зобов'язані забезпечити покупцям один із двох заходів захисту платежів: відкритий ескроу-рахунок для житла або закритий ескроу-рахунок для житла. Водночас, незалежно від обраного типу ескроу-рахунку для житла, забудовники будуть зобов'язані своєчасно вносити безповоротні внески до Гарантійного фонду забудовників у розмірі, розрахованому відповідно до обраного захисного заходу.
Для відкритого ескроу-рахунку максимальний внесок має становити 2% від вартості депозиту, тоді як для закритого ескроу-рахунку – 0,2%. Згідно з проектом закону про забудову, фактична ставка визначатиметься нормативним актом, враховуючи диференціацію ставки залежно від типу житлового ескроу-рахунку, необхідність забезпечення належного захисту депозитів покупців та фінансові потреби Фонду, пов'язані з виконанням завдань, визначених у законі. Це законодавче делегування міністру має на меті забезпечити гнучкість та здатність належним чином реагувати на зміну ринкових умов. Однак у чинній редакції законопроекту внесок має бути фіксованим та визначатися на дату початку продажів.
Інформаційний проспект
Проект Закону про розвиток також передбачає, що забудовник буде зобов'язаний надати інформаційний проспект будь-якій особі, зацікавленій в укладенні угоди. Наразі стаття 21, розділ 1 Закону про розвиток передбачає, що забудовник повинен надати покупцеві інформаційний проспект лише на запит зацікавленої сторони. Однак, згідно з запропонованою поправкою до правил, надання покупцеві інформаційного проспекту буде обов'язком інвестора. Це означає, що проспект разом з будь-якими додатками має бути наданий до укладення угоди про резервацію.
Угода про бронювання
Запропонований новий закон про розвиток також має на меті врегулювати правила укладання договорів бронювання. Чинні нормативні акти не містять таких положень, а проект містить цілий розділ 5, присвячений цьому інституту. Договір бронювання укладатиметься у письмовій формі, інакше він буде недійсним, на певний термін і міститиме елементи, перелічені у статті 29, розділі 2 проекту закону про розвиток. Крім того, оскільки такі угоди часто передбачають стягнення так званих зборів за бронювання, проект пропонує детальні правила їх сплати та повернення.
Проект закону про забудову передбачає, що резерваційний збір не може перевищувати 1% від ціни житлової одиниці або окремого будинку, зазначеної в проспекті емісії. Крім того, забудовник буде зобов'язаний негайно повернути резерваційний збір особі, яка здійснює бронювання, якщо потенційний покупець не отримає позитивного рішення щодо кредиту або зобов'язання надати позику (незалежно від причини такого негативного рішення).
Більше того, якщо забудовник не виконає своїх зобов'язань за договором бронювання, плата за бронювання підлягає поверненню у подвійному розмірі. На практиці це може вважатися поверненням плати за бронювання та договірною неустойкою у розмірі плати за бронювання. Однак закон не уточнює, що саме вважається невиконанням забудовником своїх зобов'язань.
Прийняття житлового приміщення або окремого будинку
У своєму запропонованому проекті закону про забудову Управління з питань конкуренції та захисту прав споживачів (UOKiK) також уточнило процедуру приймання житлової нерухомості, визначивши наслідки невиправлення забудовником дефектів у встановлені споживачем терміни. Проект статті 40, розділ 3, передбачає, що покупець має право не лише повідомити про дефекти житлової нерухомості або окремого будинку, але й відмовитися від прийняття нерухомості, якщо виявлено суттєвий дефект. У такому випадку у акті приймання буде зафіксовано відмову від прийняття нерухомості через суттєвий дефект. У разі такої відмови сторони домовляються про новий термін прийняття, що дозволяє забудовнику виправити дефект до повторного приймання. Відмова від прийняття нерухомості через суттєвий дефект під час повторного приймання вимагає від покупця надання висновку експерта з будівництва (який не обов'язково повинен бути зареєстрованим судовим експертом).
Проект нового закону про забудову також запроваджує розширений перелік можливостей відмови від договору забудови. Відповідно до статті 42, частини 1, пунктів 10) та 11) вищезгаданого проекту, покупець зможе відмовитися від договору забудови, серед іншого, якщо забудовник визнає, але не усуне суттєвий дефект у квартирі або окремому будинку, або якщо експертний висновок вказує на наявність такого суттєвого дефекту. Такий висновок готуватиме приватний оцінювач, а забудовник зможе оскаржити його лише в суді (проте після відмови покупця від договору забудовник зобов'язаний повернути кошти протягом 30 днів з моменту отримання повідомлення про відмову). Оцінка того, що вважається суттєвим дефектом, безсумнівно, буде проблематичною, і залежно від перспективи можуть виникати суттєві розбіжності.
Більше того, якщо забудовник не усуне недоліки у встановлений Законом термін, покупець матиме право вимагати їх усунення за рахунок забудовника. У цьому випадку не буде потреби або навіть обов'язку отримувати дозвіл суду на заміну виконання.
Сфера застосування нового закону про розвиток
Зрештою, згідно з проектом, новий закон про забудову застосовуватиметься не лише до договорів про забудову в їхньому нинішньому значенні, тобто стосовно договорів (i) про будівництво будівлі та встановлення окремого права власності на житлове приміщення та передачу права власності на таке приміщення, але й стосовно вже побудованих або навіть окремих приміщень, тобто стосовно договорів (ii) про встановлення окремого права власності на житлове приміщення та передачу права власності на таке приміщення та (ii) передачу права власності на житлове приміщення покупцеві (у кожному випадку разом з правами, необхідними для користування таким приміщенням).
Крім того, договір про забудову застосовуватиметься до договорів купівлі-продажу займаних приміщень, що на практиці означає паркомісця, складські приміщення або кабінки, якщо вони укладаються разом з договором про забудову,що охоплює житлові приміщення. Сумніви виникають щодо ситуацій, коли, наприклад, договір на купівлю паркомісця укладається пізніше – здається, що в такому випадку це має бути стандартний попередній договір.
Підсумовуючи, проект нового Закону про розвиток, який зараз розробляється, запроваджує численні зміни, спрямовані на користь покупців. Забудовники також зіткнуться з додатковими зобов'язаннями перед споживачами, обґрунтованість яких не завжди може ґрунтуватися на проблемах, що виникають у реальних відносинах між забудовником і покупцем.
Ми будемо тримати вас в курсі подальших законодавчих змін, пов'язаних з проектом закону про розвиток. Ми також продовжуватимемо аналізувати проект та будь-які потенційні зміни.
Водночас ми перепрошуємо тих із вас, хто чекав на сьогоднішнє сповіщення, яке мало стосуватися процедури придбання землі згідно із законом «про приміщення за землю». Ми повернемося до цієї теми наступного тижня.
Це сповіщення надано лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Якщо ви ще не підписані на нашу розсилку, надішліть електронного листа на адресу social@kglegal.pl , вказавши, що ви бажаєте отримувати «Вівторкові ранкові новини для будівництва».
автор:
