Це остання стаття із серії під назвою «Вівторкові ранки для будівельної галузі» за 2025 рік. Як і в попередні роки, ми вирішили підсумувати та висвітлити проблеми, які вплинули на ринок нерухомості за минулий рік. На нашу думку, 2025 рік запам’ятається в законодавстві про нерухомість як період чергових змін до Закону про захист прав покупців житлових приміщень або окремих будинків та Фонду гарантій забудовників («Закон про розвиток»).
У 2025 році законодавчий орган ухвалив п'ять поправок до цього закону, чотири з яких вже набули чинності. Тому цей рік був часом для забудовників адаптувати свою документацію, процедури продажу та інформаційні системи до зростаючих законодавчих зобов'язань. Те саме буде вірним і на початку 2026 року.
Прозорість цін та нові інформаційні зобов'язання
Однією з ключових змін стало запровадження обов'язкової прозорості цін, яка включала публікацію поточних та історичних цін на квартири на веб-сайтах забудовників та передачу даних до публічних систем. Ця зміна підвищила прозорість первинного ринку, але також поставила перед забудовниками практичні виклики, пов'язані з оновленням даних, узгодженістю маркетингових комунікацій та ризиком санкцій за помилки чи неточності.
Внески до Гарантійного фонду забудовників
Ще однією значною практичною зміною стало поширення обов'язку сплачувати внески до Фонду розвитку (DFG) на всі угоди про розвиток та зобов'язання згідно зі статтею 2 Закону про розвиток, укладені після набрання чинності поправкою. Це зобов'язання було запроваджено незалежно від дати початку проекту розвитку або інвестиційного завдання. Ця зміна вимагала оновлення шаблонів угод про розвиток та зобов'язання, а також тісної співпраці з банками, які ведуть житлові ескроу-рахунки (хоча банківська практика відрізнялася).
Гарантія
У вересні 2025 року набула чинності нова стаття 41a Закону про забудову, яка запровадила відповідальність забудовника за фізичні та юридичні недоліки нерухомості згідно з угодами про забудову та обов'язковими договорами. Тому більше немає жодних сумнівів, що гарантійні положення Цивільного кодексу застосовуватимуться відповідно у таких випадках.
Портал DOM – продовження «прозорості цін»
Тенденція до прозорості продовжилася з прийняттям нормативних актів про створення Порталу даних про торгівлю житлом (DOM Portal), який буде управлятися Фондом гарантування страхування. Цей портал збиратиме дані про операції на первинному та вторинному ринках, а статистична частина буде опублікована, зберігаючи при цьому пороги анонімності. Хоча портал фактично не почне працювати до квітня 2027 року,напрямок регулювання ринку житлової нерухомості вже визначено.
Корисна площа – метод розрахунку ціни
Остання поправка до Закону про забудову була прийнята Сеймом і Сенатом у грудні та подана на підпис Президенту Республіки Польща 19 грудня 2025 року. Ця поправка, якщо її підпише Президент, запровадить правила визначення цін на основі корисної площі житлових одиниць та будинків на одну сім'ю, що має значні практичні наслідки як для забудовників, так і для покупців. Відповідно до нової статті 5a Закону про забудову, в угодах, що регулюються цим Законом, включаючи угоди про забудову, угоди про купівлю-продаж та угоди про резервування, ціна житлової одиниці або будинку на одну сім'ю повинна визначатися як добуток корисної площі (вираженої в м²) та ціни за м² цієї площі. Вкрай важливо встановити, що корисна площа повинна визначатися відповідно до Польського стандарту визначення та розрахунку показників площі та об'єму в будівництві, чинного на дату подання заяви на отримання дозволу на будівництво або повідомлення про будівництво для даної одиниці або будинку.
Цей регламент означає, що розробники повинні підтримувати особливу узгодженість між проектною, адміністративною та договірною документацією, що на практиці означає перегляд використаних шаблонів документів та внесення змін, які забезпечать відповідність зміненим регламентам.
Поправка все ще очікує на підпис Президента, але вона набуде чинності швидко, протягом 30 днів після її публікації у Віснику законів, ймовірно, на початку лютого 2026 року. Важливо, що вона також застосовуватиметься до проектів розвитку або поточних інвестиційних проектів. Якщо вам потрібна допомога в оцінці впливу цієї поправки або оновленні документів, зверніться до нашого офісу.
Підсумовуючи, 2025 рік був роком зростання відповідальності забудовників, які інвестують у ринок житла, що стало результатом законодавчих змін, спрямованих на уточнення правил та підвищення прозорості. Зміни до Закону про забудовників встановили новий стандарт роботи, зокрема, з точки зору доступу до цін на житло, повний вплив якого стане очевидним у найближчі роки.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 30 грудня 2025 року.
Автор / Редактор серії:
