У заключній статті цього року з нашої серії «Вівторкові ранки для будівельної галузі» ми вирішили підсумувати та висвітлити кілька питань, які вплинули на ринок нерухомості за минулий рік. Якщо підсумувати одним словом, можна використати слово «очікування». Ринок нерухомості чекав на впровадження багатьох рішень, оголошених новим урядом на початку року, більшість з яких, однак, так і не були реалізовані.
Однак почнемо з позитивної ноти. Одним із перших значущих рішень для ринку нерухомості стало відтермінування набрання чинності змін до положення про технічні вимоги до будівель та їх розташування, внесених під гаслом «стоп патодевелоперс». Положення, підписане попереднім міністром в останні дні його перебування на посаді, могло суттєво перешкодити реалізації багатьох інвестицій у житлову нерухомість. Продовження цього терміну ще на чотири місяці дозволило завершити будівельні проекти для складних та масштабних інвестицій. Початковий термін vacatio legis, визначений у положенні, був явно занадто коротким для того, щоб інвестори могли адаптувати свої вже розпочаті процеси проектування до змін, що впроваджувалися.
Варто пам’ятати, що з 1 січня 2024 року всі нові будівлі, введені в експлуатацію, для яких обов’язково вести будівельний журнал, повинні будуть вести цей журнал в цифровому вигляді.
Цього року було зроблено подальші кроки в реформі просторового планування. Ключовою віхою стало набрання чинності 27 березня 2024 року Положення Міністра розвитку та технологій від 20 лютого 2024 року «Про уточнення форми заяви на встановлення місця розташування інвестиційної або забудови громадського призначення». Зміна просторового планування запровадила обов’язок забезпечувати відповідність умов та детальних принципів забудови та освоєння земель, зазначених у рішенні про встановлення місця розташування інвестиційної або забудови громадського призначення, генеральному плану.
Значним кроком уряду у правильному напрямку стала зміна податку на нерухомість, яка відбулася після рішення Конституційного Трибуналу, який визнав неконституційним визначення поняття «споруда» в Законі про місцеві податки та збори. Відповідно, було прийнято поправку, яка додала нові визначення ключових термінів податку на нерухомість, таких як «будівля», «споруда», «будівельний об’єкт» та «будівельні роботи». Раніше в цьому відношенні необхідно було звертатися до визначень, що випливають з Будівельного кодексу, що часто викликало серйозні питання тлумачення в податкових питаннях. Згідно з поправкою, для визначення того, чи є певна споруда спорудою, необхідно буде звернутися до додатка до закону, який міститиме закритий перелік таких споруд. Варто також схвалити вигідні зміни для власників паркувальних місць у житлових будинках, де гаражі були окремими одиницями. Раніше такі одиниці підлягали вищій ставці податку на майно. Поправка, яка набуде чинності 1 січня 2025 року, зрівняє ставки в цьому відношенні з гаражами, які не є окремими приміщеннями.
Крім того, через повінь, що сталася на частині території Республіки Польща, набрав чинності Закон від 1 жовтня 2024 року, яким вносяться зміни до Закону про спеціальні рішення, пов'язані з ліквідацією наслідків повені, та деяких інших законів. Серед багатьох рішень, спрямованих на підтримку постраждалих осіб, цей Закон, серед іншого, запровадив можливість підтримки постраждалих осіб, які є позичальниками у значенні Закону від 9 жовтня 2015 року про підтримку позичальників, які взяли житловий кредит та перебувають у скрутному фінансовому становищі, чий окремий будинок або квартира, що покривається житловим кредитом (у значенні Закону про підтримку позичальників), були пошкоджені або зруйновані внаслідок повені, і які втратили, навіть тимчасово, можливість користуватися цим житлом або його частиною чи квартирою, або які повністю втратили джерело доходу внаслідок повені, і які були зайняті або вели підприємницьку діяльність на території гміни або місцевості, зазначеної в положеннях, виданих відповідно до статті 1, розділу 2 Спеціального закону про повені.
У свою чергу, відповідно до нововведеної статті 27a, муніципалітети, визнані такими, що постраждали від повені, мають право першочергової відмови у придбанні житлових приміщень або житлових будинків для однієї сім'ї, розташованих у межах муніципалітету, протягом періоду, зазначеного в цих правилах. Житлові приміщення та житлові будинки для однієї сім'ї, придбані муніципалітетом, стануть частиною житлового фонду муніципалітету. Це варто пам'ятати під час придбання нерухомості в районах, що постраждали від повені.
Варто зазначити, що 28 листопада 2024 року Парламент ухвалив поправку до Закону про відновлювані джерела енергії. Це важлива та необхідна поправка, оскільки вона спрямована на сприяння розвитку споживчої енергетики та прискорення процесу інвестування у відновлювані джерела енергії шляхом скорочення термінів видачі дозволів та рішень. Нарешті, закон містить положення, яке стверджує, що діяльність у сфері відновлюваної енергетики відповідає першочерговим суспільним інтересам. Ці зміни є дуже бажаними та корисними, оскільки енергетичний перехід є реальністю, а відновлювані джерела енергії є інструментом забезпечення енергетичної незалежності та пом'якшення наслідків зміни клімату.
Позитивні дії уряду також можна спостерігати в ширшому сільськогосподарському секторі, який фактично тісно пов'язаний з нерухомістю. Позитивною зміною стало прийняття змін до Цивільного кодексу та Закону про споживчий кредит у березні 2024 року. Нові правила скасували обмеження на надання кредитів фермерам, надаючи їм більше можливостей для розширення своїх ферм. Не менш важливо, що ці зміни продовжують дозволяти фермерам користуватися програмами допомоги ARiMR.
2 липня 2024 року, безсумнівно, стало поворотним моментом для забудовників житлового будівництва. Саме тоді набули повної чинності положення Закону від 20 травня 2021 року «Про захист прав покупців житлових одиниць або окремих будинків та про Гарантійний фонд забудовників». 1 липня 2024 року завершився перехідний період, протягом якого забудовники могли будувати та продавати житлові одиниці за чинними правилами. З 2 липня 2024 року продаж квартир за поточними проектами забудови здійснюватиметься відповідно до нового Закону про забудову.
Відсутність дій уряду в багатьох випадках негативно вплинула на ринок нерухомості.
Найбільший ринковий дисбаланс, безсумнівно, спричинили оголошення щодо так званої 0% іпотеки, зокрема зміни умов її надання. Це мала бути одна з ключових програм, запропонованих урядом, та вирішення існуючих проблем доступності житла для молоді, яка шукає свою першу квартиру. Наприкінці грудня уряд оголосив, що цей проект наразі не буде продовжено.
Незважаючи на численні спроби та оголошення, новий уряд не вніс змін до Закону від 5 липня 2018 року «Про сприяння підготовці та реалізації інвестицій у житло та пов’язаних з ними інвестицій», який вимагає мінімальної кількості паркувальних місць щонайменше в 1,5 раза більше, ніж кількість квартир, запланованих для інвестицій у житло. Ця зміна очікується ринком, у якого залишився лише рік, перш ніж він потенційно зможе скористатися процедурою отримання рішень щодо місця розташування інвестицій у житло. Відсутність змін заважає багатьом забудовникам реалізовувати проекти розвитку відповідно до вищезгаданого спеціального закону. Мінімальна кількість паркувальних місць залишається дуже суперечливою в громаді, оскільки такі суворі стандарти перешкоджають реалізації багатьох інвестицій, що відбиває у забудовників бажання використовувати цей інструмент планування.
Уряд має прислухатися до голосів громади та проаналізувати вищезазначені нормативні акти, що може значно збільшити кількість реалізованих інвестицій.
Ще однією проблемою, особливо для забудовників, які здійснюють інвестиції у Варшаві, є обов'язок розробляти місцеві плани зонування для територій, охоплених генеральними планами аеропортів, незважаючи на кілька оголошень про зміни до авіаційного законодавства у цьому відношенні. Обов'язок розробляти місцевий план зонування блокує можливість забудовників отримувати рішення щодо умов забудови для інвестицій, включаючи житлові, і, як наслідок, обмежує кількість потенційних інвестицій та пропозицію квартир. Враховуючи, що Генеральний план варшавського аеропорту імені Фредерика Шопена охоплює понад чверть столиці (а місцевий план зонування готується лише для половини території), чинні правила блокують можливість розпочати будь-які інвестиції аж до однієї восьмої частини столиці Варшави. Це не покращує ситуацію для потенційних покупців квартир, оскільки брак землі для інвестицій може призвести до подальшого зростання цін. У зв'язку з цим, схоже, що поправка до Закону про авіацію неминуча, і ми очікуємо на її прийняття Сенатом та подальше підписання Президентом.
У свою чергу, за тиждень ми підсумуємо, що може приготувати ринок нерухомості Польщі у 2025 році.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 31 грудня 2024 року.
автори:
Будьте першими, хто отримає наші статті та юридичні сповіщення прямо у вашу поштову скриньку! Підпишіться на нашу розсилку, перейшовши за посиланням, або зв’яжіться з нами за адресою social@kglegal.pl,щоб персоналізувати свій контент.
