У сьогоднішній статті із серії «Вівторкові ранки для будівельної галузі» ми детальніше розглянемо наступну частину урядового проекту змін до Закону про право власності на житло – версію від 17 квітня 2026 року (версія «Проект», доступна на вебсайті Асоціації польських повітів). Ми вже кілька разів писали про цей проект, але нова версія містить додаткові, нові ідеї щодо внесення змін до Закону про право власності на житло.

Резолюції громади – менше паралічу, але більше питань щодо репрезентативності

Однією з найважливіших змін є новий механізм прийняття рішень, що стосуються, серед іншого, економічного плану, фінансової звітності та звільнення керівництва. Якщо на зборах акціонерів не вдається досягти абсолютної більшості голосів, розрахованої за акціями, правління зможе продовжити голосування окремими голосами. У такому випадку рішення буде прийнято простою більшістю акціонерів, що беруть участь у зборах.

Таке рішення може протидіяти багаторічним тупикам у прийнятті рішень, які на практиці часто перешкоджають постійному управлінню нерухомістю. З іншого боку, за низької участі власників існує ризик того, що вирішальні фінансові питання для громади вирішуватимуться відносно невеликою групою найбільш відданих справі осіб. Це особливо стосується рішень, пов'язаних з дороговартісним ремонтом, модернізацією або взяттям на себе зобов'язань громади.

У цьому відношенні Проєкт безсумнівно зміщує акцент з формальної більшості власників на ефективне прийняття рішень. Питання полягає в тому, чи забезпечує прийнятий механізм достатній захист власників, які є менш активними, але все ще економічно обтяжені наслідками резолюцій?

Апарт-готелі та кондомініуми – більший контроль з боку муніципалітетів, менша передбачуваність інвестицій

Версія законопроекту від 17 квітня 2026 року передбачає новий механізм обмежень на розділення та продаж квартир у колективних житлових будинках, включаючи апарт-готелі та кондомініуми. По суті, продаж окремих квартир у таких будівлях буде дозволений лише за умови, що квартири відповідають стандартам, що застосовуються до житлових одиниць, включаючи мінімальну площу та освітленість сонячним світлом, а також за умови схвалення такого рішення муніципальною радою.

Мета цього регулювання зрозуміла – законодавець хоче обмежити обхід житлових стандартів шляхом реалізації інвестицій, які формально є нежитловими, але фактично пропонуються покупцям як приміщення для постійного або періодичного проживання.

Однак, обсяг повноважень, наданих муніципалітетам, може викликати занепокоєння. Відсутність точних критеріїв для прийняття рішень може призвести до того, що подібні інвестиції оцінюватимуться по-різному залежно від їхнього місцезнаходження. Для інвесторів це означає більшу невизначеність навіть на етапі планування.

Крім того, запропонований кінцевий термін подання заявок на отримання дозволів на будівництво може бути суттєвим. Поточний проєкт – 31 грудня 2025 року, а це означає, що обмеження також застосовуватимуться до проектів, які вже перебувають на стадії розробки, що може призвести до суперечок щодо захисту існуючих інтересів та принципів довіри до держави та закону.

Зміна цільового призначення приміщення – захист громади чи обмеження для власника?

Ще одна запропонована зміна стосується вимоги отримання згоди громади на зміни цільового використання нерухомості. На практиці це може включати перетворення квартири на офісне чи комерційне приміщення або використання її для короткострокової оренди.

З точки зору житлового комплексу, це рішення можна розглядати як інструмент захисту від неналежного використання приміщення. Не кожна діяльність, що здійснюється в житловому будинку, є нейтральною для інших власників.

Водночас, запропоноване регулювання значно посилює вплив громади на використання приміщень, що перебувають у роздільній власності. На практиці це може призвести до суперечок, особливо там, де опір зміні використання випливає не стільки з фактичних незручностей, скільки з сусідських конфліктів або превентивної небажання до певного виду діяльності.

У таких випадках власнику, ймовірно, доведеться вживати юридичних заходів, що означає додаткові витрати, час та невизначеність щодо можливості використання приміщення за цільовим призначенням.

Недоліки місць загального користування – необхідне спрощення, але з процедурними ризиками

Законопроект також пропонує зміни, які полегшать громадам подання позовів, пов'язаних з дефектами у місцях загального користування їхньої нерухомості. Такий підхід слід розглядати позитивно, оскільки згідно з чинним законодавством, подання таких позовів може бути організаційно та процедурно складним.

Однак механізм подання позовів про компенсацію може викликати занепокоєння. Законопроект, серед іншого, передбачає шеститижневий термін для власника, який не бажає, щоб асоціація продовжувала їхні позови, для подання заперечень. Таке рішення на практиці може викликати питання щодо ступеня легітимності асоціації, особливо якщо деякі власники заперечуватимуть або якщо виникнуть заперечення щодо правильності повідомлення. Не можна виключати, що ці питання будуть використані як процесуальні аргументи у спорах із забудовниками, що потенційно продовжить провадження та ускладнить розгляд позовів.

Короткий зміст

Незважаючи на сміливі рішення, Проєкт містить положення, які не позбавлені ризиків. Вони можуть, серед іншого, обмежити свободу власників використовувати свої приміщення, посилити роль громад та муніципалітетів у процесах прийняття рішень, а також поглибити невизначеність для інвесторів.

Тому важливим буде не лише прийняття нових правил, а й спосіб їх застосування. Це також визначатиме, чи зміни дійсно зменшать проблеми та покращать функціонування громад, чи стануть джерелом подальших суперечок між власниками, інвесторами, муніципалітетами та забудовниками.

Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.

Правовий статус станом на 27 квітня 2026 року.

Автор: