У сьогоднішній статті із серії «Вівторкові ранки для будівельної галузі» ми детальніше розглянемо останні зміни в реформі планування. 15 квітня 2026 року Рада Міністрів внесла до Сейму урядовий законопроект про внесення змін до Закону про просторове планування та забудову та деяких інших законів (№ UD316, далі – «Урядовий законопроект»).

Урядовий законопроект включає зміни не лише до самого Закону про просторове планування та забудову, а й до нормативних актів, що запроваджують реформу 2023 року. Змін багато, тому ця стаття зосередиться на тих змінах, які з практичної точки зору можуть мати найбільший вплив на становище інвесторів.

Продовження термінів прийняття генеральних планів

Мабуть, найважливіша зміна стосується перенесення терміну дії досліджень щодо умов та напрямків просторового розвитку, а на практиці також і кінцевого терміну прийняття генеральних планів, до 31 серпня 2026 року.

З точки зору інвесторів, це означає, перш за все, додатковий час для муніципалітетів на упорядкування своїх планових документів та менший ризик паралічу деяких інвестиційних процесів у найближчі місяці.

Законопроект також подовжує термін надання згоди на зміну цільового призначення сільськогосподарських та лісових земель з 60 до 120 днів, при цьому відсутність рішення являє собою мовчазну згоду. Це може значно підвищити ефективність процедур, де досі проблемою були затримки з погодженнями.

Термін дії Закону від 5 липня 2018 року про сприяння підготовці та реалізації інвестицій у житло та супутніх інвестицій також було продовжено і закінчується 1 вересня 2026 року.

У ZPI це простіше як для інвесторів, так і для муніципалітетів

Урядовий законопроект містить положення, згідно з якими інвестор зможе, в рамках додаткових інвестицій, також будувати об'єкти для муніципалітету, які безпосередньо не обслуговують основні інвестиції, наприклад, дорогу, школу або зелені зони.

Водночас було уточнено, що Комплексний план розвитку (ІПР) може охоплювати не лише основну інвестиційну зону та зону додаткових інвестицій, а й інші зони. Однак, якщо додаткові інвестиції можуть бути реалізовані на основі чинного місцевого плану, їх не потрібно буде включати до самого ІПР. Пропозиція уряду також запроваджує можливість укладення окремої угоди для покриття витрат на підготовку ІПР до підписання фактичної угоди про містобудування. На практиці це спрощує фінансування процесу на більш ранньому етапі.

Муніципальна рада зможе вирішити, що інвестор повинен подати до заявки на затвердження ZPI містобудівну та архітектурну концепцію з візуалізаціями, а не повний проєкт плану. Це може пришвидшити початковий етап обговорень та зменшити витрати за рахунок скорочення необхідної документації. Крім того, згідно з запропонованими правилами, муніципальна рада матиме право відкликати згоду на продовження розробки ZPI до підписання угоди про містобудування.

Урядовий законопроект також запровадив терміни для пришвидшення обробки інвестиційних планів: 2 місяці для прийняття муніципальною радою ZPI з моменту подання законопроекту та 2 місяці для розгляду адміністративними судами скарг: до провінційного адміністративного суду та касаційної скарги до Вищого адміністративного суду.

Умови розвитку: суттєва зміна для частини ринку

Урядова пропозиція передбачає, що рішення про умови забудови отримає лише суб'єкт господарювання, який має право розпоряджатися майном для будівництва. До заяви буде додано відповідну декларацію, подану під страхом кримінальної відповідальності за неправдиві свідчення.

Це явне відхилення від попередньої моделі, за якої навіть суб'єкти господарювання, які не мали права власності на землю, могли подавати заявку на отримання дозволу на забудову. Для ринку це означає обмеження практики «забезпечення» нерухомості дозволом на забудову до повного врегулювання прав власності на землю.

В результаті, деяким інвесторам доведеться переглянути графік придбання землі, комплексну перевірку та структурування транзакцій. Ця зміна може мати більше практичне значення, ніж багато суто процедурних коригувань.

Підсумовуючи, запропоновані зміни не революціонізують реформу планування, але вони суттєво коригують її вплив на інвестиційний процес. Інвесторів найбільше турбуватимуть три питання: фактичне «розблокування» ZPI, вплив перенесення терміну розгляду генеральних планів на місцеві процеси планування та наслідки нової вимоги щодо прав власності під час подання заявки на отримання згоди на забудову.

Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.

Правовий статус станом на 20 квітня 2026 року.

Автор: