У попередній статті ми розпочали серію статей про поділ майна. Сьогодні, продовжуючи тему нашої серії під назвою «Вівторкові ранки для фахівців з будівництва», ми розглянемо один з фундаментальних принципів: поділ майна має відповідати місцевому плану зонування, який регулюється переважно статтею 93 Закону про управління нерухомістю («UGN»).
Місцевий план зонування є основним документом, з яким слід ознайомитися, якщо власник або інвестор бажає поділити нерухомість. Недостатньо перевірити, чи можна технічно поділити ділянку на карті. Також необхідно визначити, чи після поділу кожну нововизначену ділянку можна використовувати відповідно до цільового призначення землі та принципів, зазначених у місцевому плані зонування.
Відповідно до статті 93 Закону про земельні ділянки (UGN), нерухомість може бути поділена, якщо вона відповідає положенням місцевого плану зонування. Важливо, що ця відповідність стосується не лише самого землекористування, а й можливостей забудови поділених ділянок.
На практиці це означає, що орган влади не лише оцінює нові межі. Він також перевіряє, чи запланований поділ не призведе до створення ділянок, які неможливо раціонально використовувати. Тому можна враховувати такі фактори, як мінімальна площа ділянки, мінімальна ширина фасаду, межі забудови, щільність забудови, біологічно активна зона, транспортна доступність та цільове використання конкретної території.
Наприклад, якщо місцевий план зонування передбачає будівництво окремої забудови для певної території та визначає мінімальну площу для щойно поділеної ділянки забудови, план поділу повинен враховувати ці вимоги. Не можна вважати, що лише тому, що власник має велику власність, він може розділити її як завгодно. Кожна поділена ділянка повинна відповідати вимогам, зазначеним у місцевому плані зонування.
Доступ до дороги загального користування також має особливе значення. Ділянка, створена в результаті поділу, повинна мати можливість використовуватися належним чином. Доступ може бути прямим, якщо ділянка примикає до дороги загального користування, або непрямим, наприклад, через приватну дорогу або встановлення відповідного сервітуту. Відсутність реального доступу до дороги може на практиці зробити запланований поділ недійсним.
Варто також пам'ятати, що місцевий план потрібно читати в цілому. Недостатньо просто перевірити умовний знак земельної ділянки на кресленні плану. Текстова частина, яка містить детальні правила забудови, не менш важлива. Часто саме тут визначаються параметри, що визначають доцільність запланованого поділу.
Тому перед введенням в експлуатацію проекту поділу варто перевірити три основні питання: для чого призначена нерухомість за планом, яким параметрам повинні відповідати щойно поділені ділянки та як буде забезпечено доступ до дороги загального користування.
Лише після такого аналізу можна оцінити, чи має запропонований поділ шанс на схвалення відповідним органом влади. Як правило, рішення з цього питання приймає голова комуни, мер або президент міста. Потім орган влади перевіряє відповідність поділу місцевому плану, і лише після позитивної оцінки може бути дозволено подальше опрацювання геодезичної документації.
Отже, поділ відповідно до місцевого плану – це не просто питання «вписування» нових ділянок на карту. Це, перш за все, питання про те, чи призведе поділ до появи ділянок, які будуть юридично чинними та справді придатними для їхнього цільового використання.
Підсумовуючи: якщо на ділянку поширюється місцевий план зонування, саме цей план визначає основні межі допустимого поділу. Тому перед початком процедури варто ретельно вивчити не лише креслення плану, а й його текстову частину, а також практичні можливості забудови кожної планованої ділянки.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 29 червня 2026 року.
Автор / Редактор серії:
