В рамках продовження серії, присвяченої темі постійного користування, сьогоднішня стаття присвячена розірванню та внесенню змін до договору про передачу земельної ділянки, що перебуває у власності Державного казначейства або органу місцевого самоврядування, у постійне користування («договір про встановлення постійного користування»), з урахуванням мети використання земельної ділянки та її фактичного використання.
По-перше, слід зазначити, що договір безстрокового користування є цільовим, тобто його зміст повинен визначати конкретний спосіб використання земельної ділянки, наданої у безстрокове користування. Отже, безстроковий користувач зобов'язаний використовувати землю відповідно до мети, для якої було встановлено право.
Вищезазначене нагадування має суттєве значення для обговорюваного питання, оскільки відповідно до статті 240 Цивільного кодексу договір про встановлення постійного користування може бути розірваний до закінчення зазначеного в ньому строку, якщо постійний користувач використовує земельну ділянку способом, що явно суперечить її цільовому призначенню, зазначеному в договорі, зокрема, якщо, всупереч договору, користувач не збудував будівлі або споруди, зазначені в ньому.
Розірвання договору безстрокового користування є обов'язковим способом дострокового розірвання такого договору, хоча слід зазначити, що, згідно з усталеною доктриною, стаття 240 Цивільного кодексу також застосовується до ситуацій, коли право безстрокового користування було встановлено іншим чином, ніж на основі договору (наприклад, шляхом адміністративного рішення або на підставі рішення суду).
Наприклад, підставою для припинення права постійного користування може бути невиконання зобов'язань власником права постійного користування будівлями або спорудами, зазначеними в договорі на землю. Однак перелік причин є відкритим. Слід зазначити, однак, що підставою для припинення права постійного користування згідно зі статтею 240 Цивільного кодексу не може бути просте порушення, а лише очевидне, невиправдане та невиправдане, як чітко зазначив Верховний Суд (рішення від 18 лютого 2015 року, справа I CSK 129/14).
Також можливо встановити право постійного користування без зазначення цільового призначення землі. Однак це не виключає можливості розірвання договору про право постійного користування. У такому випадку основою для оцінки того, чи правильно використовується земля, буде посилання на законодавчі положення, включаючи положення місцевого плану зонування, що застосовується до цієї землі.
Ще одним положенням, яке забезпечує підставу для розірвання договору безстрокового користування, є стаття 33, розділ 3 Закону про управління нерухомістю («ЗУН»), відповідно до якої компетентний орган може вимагати розірвання договору безстрокового користування до закінчення узгодженого терміну відповідно до статті 240 Цивільного кодексу, якщо безстроковий користувач використовує нерухомість у спосіб, несумісний з тим, що зазначено в договорі, і зокрема, якщо він або вона не облаштували її у встановлені терміни.
Розірвання договору безстрокового користування до закінчення його терміну призводить до зобов'язання повернути суму щорічних зборів, сплачених за невикористаний період безстрокового користування, за умови, що максимальна сума, що підлягає поверненню, не може перевищувати вартості права безстрокового користування станом на дату розірвання. Ці збори підлягають індексації.
Слід зазначити, що, як правило, вищезазначені положення надають власнику землі право вимагати розірвання договору про встановлення постійного користування судом, а не подавати односторонню волевиявлення про припинення таких правовідносин.
Загальновизнаним способом розірвання договору безстрокового користування також є укладення угоди між власником та безстроковим користувачем про розірвання договору про надання земельної ділянки у безстрокове користування.
Щодо другого питання, яке обговорювалося в сьогоднішній статті, а саме внесення змін до договору про безстрокове користування землею, слід зазначити, що до 2019 року це питання залишалося практично поза межами компетенції законодавчого органу, що призводило до значної свободи дій у формуванні умов таких змін муніципалітетами та Державним казначейством. Це створювало проблеми для власників безстрокового користування землею, оскільки, як зазначалося вище, використання землі у спосіб, що не відповідає договору, могло навіть призвести до його розірвання. До того часу єдиним способом внесення змін до договору були положення Цивільного кодексу, на які землевласник не мав давати згоди, і часто навіть не розглядав запропоновані зміни жодним чином.
Однак, відповідно до Закону від 13 червня 2019 року про внесення змін до Закону про національний ресурс нерухомості та деяких інших законів, було внесено зміни до Закону про управління нерухомістю, а також запроваджено процедуру внесення змін до договору про надання земельної ділянки у постійне користування та пов'язаних з цим зборів.
Відповідно до статті 73, розділу 2 Закону про управління землею , як орган влади, так і постійний користувач мають право подати заяву про зміну цільового призначення постійного користування,якщо після передачі землі у постійне користування відбувається постійна зміна способу використання майна, що призводить до зміни цільового призначення постійного користування. Крім того, постійний користувач має право подати таку заяву відповідно до статті 73, розділу 2b, якщо запропонована зміна відповідає:
- з цільовим використанням майна, як це встановлено чинним місцевим планом розвитку, або
- з рішенням про дозвіл на використання будівлі або
- з повідомленням про будівництво або реконструкцію, щодо якого орган архітектурно-будівельного управління не висловив жодних заперечень, або
- з постановою про визначення місця розташування житлової інвестиції або супутньої інвестиції, що здійснюється на підставі так званого "lex developer";
- з рішенням про умови забудови та землеустрою.
У відповідь на заяву компетентний орган повинен подати письмову позицію протягом двох місяців з моменту подання заяви постійним користувачем. Якщо орган не погоджується на зміну мети постійного користування або не подає позицію протягом цього терміну, постійний користувач може подати позов до суду загальної юрисдикції за місцезнаходженням майна.
Зміна цільового призначення постійного користування також передбачає зміну процентної ставки річної плати. Ця процентна ставка приймається відповідно до мети, встановленої взаємною заявою сторін або рішенням суду. Нова ставка плати діє з 1 січня року, наступного за роком, у якому вона була встановлена. Варто зазначити, що якщо ставка зменшується в результаті зміни цільового призначення, сторони можуть встановити одноразову плату для власника, не вищу за подвійну поточну річну плату за постійне користування.
Підсумовуючи, як зазначено вище, договір безстрокового користування може бути розірваний, якщо безстроковий користувач використовує його способом, несумісним з його цільовим призначенням. Однак, відповідно до положень Закону про управління нерухомістю, у таких випадках користувач повинен подати заяву про внесення змін до договору, щоб мета безстрокового користування відповідала встановленій ставці. У такому випадку органи влади не матимуть підстав для розірвання договору безстрокового користування.
Сьогодні запрошуємо вас ознайомитися з черговою статтею, в якій ми обговоримо нещодавню поправку до Адміністративно-процесуального кодексу щодо визнання адміністративних рішень недійсними.
Це сповіщення надано лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
автор:
