Продовжуючи нашу серію статей про сервітути, сьогодні ми обговорюємо питання, пов'язані із земельними сервітутами. По-перше, варто ще раз нагадати про поняття земельного сервітуту. Згідно зі статтею 285 § 1 та § 2 Цивільного кодексу, це обтяження однієї нерухомості на користь власника іншої нерухомості (пануючої нерухомості) з правом, яке: (i) уповноважує власника пануючої нерухомості користуватися обтяженою нерухомістю у визначених межах; (ii) обмежує дії, які власник обтяженої нерухомості може здійснювати щодо неї; (iii) забороняє власнику обтяженої нерухомості здійснювати певні дії щодо пануючої нерухомості, на які він має право згідно з положеннями про зміст та здійснення прав на нерухомість.
Отже, сервітут – це право, єдиною метою якого є збільшення корисності одного майна або його певної частини на користь іншого. Тому власник пануючого майна має можливість здійснювати певні дії щодо обтяженого майна, навіть якщо воно йому не належить.
Земельний сервітут може мати дві форми: пасивну та активну. Перша визначає дії, які власник обтяженого майна не може здійснювати, що можуть перешкодити використанню домінуючого майна. Активний земельний сервітут, з іншого боку, стосується використання обтяженої ділянки домінуючою особою.
Земельний сервітут може уповноважити власника домінуючої нерухомості: (i) дозволяти доступ через нерухомість (або її точно визначену частину) до власності власника (сервітут проходу, під'їзду або необхідного шляху), (ii) паркувати автомобіль на власності іншої особи, (iii) користуватися сусіднім колодязем, (iv) обмежувати висоту будівель на обтяженій нерухомості, (v) притуляти стіну до стіни сусіда, (vi) проводити або підключатися до комунікацій, розташованих на ділянці сусіда.
Встановлення земельного сервітуту можливе за умови, що його надання не перешкоджає використанню обтяженого майна його власником. Нормативні акти передбачають, що земельний сервітут (як і будь-який інший) може бути встановлений: (i) угодою між власниками майна, (ii) адміністративним рішенням, (iii) рішенням суду, (iv) судовою угодою, (v) примусовим володінням.
Дія земельного сервітуту також може припинитися, якщо: (i) власник пануючої нерухомості добровільно відмовляється від права користування нерухомістю іншої особи, як це передбачено статтею 246 Цивільного кодексу, (ii) якщо власник пануючої нерухомості не здійснює свої права протягом періоду, що перевищує 10 років, (iii) відбувається так звана конфузія – тобто коли власник обтяженої нерухомості стає власником пануючої нерухомості, і навпаки, (iv) закінчується термін надання земельного сервітуту, зазначений у договорі.
Згідно з нормативними актами, земельний сервітут може бути встановлений за плату або безкоштовно. Важливо, що різниця між безкоштовним та платним земельним сервітутом також полягає в його оподаткуванні.
Земельні сервітути також передбачають стягнення зборів, які включають компенсацію за використання майна іншої особи. Цей збір може бути визначений сторонами або судом після консультації з експертом. Розмір цього збору залежить від: (i) характеру майна (включаючи місцезнаходження, тип та розмір), (ii) втрати вигод, (iii) обсягу обмежень власника щодо обтяженого майна, (iv) обсягу та способу втручання в обтяжене майно з боку правомочної сторони, (v) розташування об'єктів, на які поширюється сервітут, та (vi) потенційних наслідків використання майна правомочною стороною.
На завершення, важливо зазначити значну роль земельних сервітутів в економічних операціях. Це обтяження нерухомості, як правило, вноситься до земельного та іпотечного реєстру. Більше того, воно обтяжує кожного власника майна, і тому продаж майна, обтяженого сервітутом, не призводить до припинення існування або закінчення терміну дії сервітуту.
У наступній статті ми хотіли б представити вам питання, пов'язані з конкретним типом сервітуту, а саме сервітутом необхідного права відведення.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 18 липня 2022 року.
автор:
