Сьогоднішня стаття завершує нашу серію про сервітути. Нагадуємо, що раніше ми писали про природу та види сервітутів, їх реєстрацію та видалення з земельного та іпотечного реєстру, а також про особисті сервітути, земельні сервітути та сервітути необхідності. У цій статті ми хотіли б представити деякі практичні міркування, які можуть виникнути щодо сервітутів під час інвестування в нерухомість.
Перш за все, потенційний покупець нерухомості повинен звернути увагу на записи в Розділі III земельного та іпотечного реєстру, тобто в розділі, де вносяться записи про сервітути. Звичайно, це не єдиний спосіб безпечно придбати нерухомість. Пам’ятайте, що записи в земельному та іпотечному реєстрі вносяться на підставі відповідних документів — договорів або декларацій. Тому рекомендується ознайомитися з файлами земельного та іпотечного реєстру у відповідному районному суді та ознайомитися з підставами для записів, що містяться в земельному та іпотечному реєстрі.
Сам запис у земельному та іпотечному реєстрі надає лише загальний огляд обтяжень на певну нерухомість, але більше інформації можна знайти у файлах земельного та іпотечного реєстру. Цей аналіз допоможе нам визначити, чи дійсно сервітут обтяжує нерухомість, обсяг його здійснення (наприклад, яку конкретну смугу землі він охоплює), чи підлягає він оплаті, і якщо так, то чи здійснюється оплата одноразовою сумою чи щомісячними платежами (і в яких розмірах).
Досвід показує, що документи щодо сервітутів часто знаходяться не в земельному та іпотечному реєстрі, що ведеться для придбаного майна, а в інших реєстрах, з яких, наприклад, майно було відокремлено. Тому аналіз часто вимагає вивчення кількох земельних та іпотечних реєстрів. Також трапляється, що карти, що зображують хід сервітуту, не додаються до документів, що його встановлюють, або губляться через нез'ясовані обставини.
Ретельний аналіз обтяжень є надзвичайно важливим, оскільки встановлені обтяження або їх обсяг часто можуть ефективно перешкоджати реалізації запланованих інвестицій.
Слід також зазначити, що запис у земельному та іпотечному реєстрі не є обов'язковим для встановлення сервітуту. Однак це має вирішальне значення під час купівлі нерухомості, оскільки сервітути, не внесені до земельного та іпотечного реєстру, не захищені публічною діяльністю земельного та іпотечного реєстру. Сервітути, не включені до Розділу III, зазвичай втрачають чинність після продажу. Однак це не стосується сервітутів, встановлених на підставі адміністративних рішень, сервітутів необхідного шляху, сервітутів, встановлених у зв'язку з перетином межі під час будівництва будівлі, або сервітутів комунальних послуг. Це виняток, що регулюється статтею 7 Закону від 6 липня 1982 року про земельні та іпотечні реєстри.
Варто пам’ятати, що якщо ми набуваємо лише частину нерухомості, для якої ведеться земельний та іпотечний реєстр, і сервітути вже зареєстровані, то, відповідно до загального правила, що випливає зі статті 290 Цивільного кодексу, у разі поділу майна сервітут залишається чинним для кожної з частин, що утворюються в результаті поділу. Що стосується ведення земельних та іпотечних реєстрів, то відповідно до § 93 пункту 2 Положення Міністра юстиції від 15 лютого 2016 року про створення та ведення земельних та іпотечних реєстрів в електронній системі, якщо для частини обтяженого майна створюється новий земельний та іпотечний реєстр або якщо частина обтяженого майна передається до іншого земельного та іпотечного реєстру, суд за власним іменем передає всі права, вимоги та інші обтяження чи обмеження на майно у співобтяження.
Рішенням вищезазначеного «переписування» сервітутів до новостворених земельних та іпотечних реєстрів є отримання згоди власника сервітуту на відокремлення набутого нерухомого майна без обтяжень.
Звичайно, вищезазначені проблеми є лише прикладами, і кожна транзакція може викликати проблеми, не розглянуті в цій статті.
Щиро запрошуємо вас слідкувати за нашою серією статей – наступного тижня ми представимо вам тему майбутньої реформи просторового планування.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 12 серпня 2022 року.
автор:
