У сьогоднішній статті із серії «Вівторкові ранки для будівельників» ми продовжуємо зосереджуватися на темі спільної власності. Цього разу ми розглянемо нормативні акти, пов’язані з розірванням спільної власності, звичайно, у випадках, коли це дозволено.
Нагадуємо, що спільна власність на нерухоме майно стосується ситуації, коли принаймні дві особи володіють неподільним правом власності на одне й те саме нерухоме майно. У ситуаціях спільної власності важливо враховувати, що самостійне розпорядження майном, що належить кільком особам, є неможливим і іноді може призвести до ускладнень. За таких обставин найкращим рішенням може бути розірвання спільної власності. Ліквідація відносин спільної власності можлива в будь-який час. Співвласник, який бажає розірвати спільну власність, може пред'явити свою вимогу відповідно до статті 210 § 1 Цивільного кодексу, і відповідно до статті 220 Цивільного кодексу ця вимога не підлягає позовній давності.
Варто зазначити, однак, що розірвання спільної власності може бути обмежене певними положеннями. Найкращим прикладом є стаття 3, розділ 1, останнє речення Закону про власність на приміщення, в якій зазначено, що «неможливо вимагати розірвання спільної власності на спільне майно, доки існує окреме право власності на приміщення». Однак це винятки, і давайте перейдемо до методів розірвання спільної власності.
По-перше, слід зазначити, що спільна власність може бути припинена або мирним шляхом через юридичний акт, або за рішенням суду. У першому випадку спільна власність припиняється, коли сторони досягають угоди як щодо факту припинення спільної власності, так і щодо обраного способу припинення. Якщо згоди з жодного з цих аспектів не досягнуто, звернення до суду стає необхідним.
Якщо співвласники домовляються про спосіб припинення спільної власності, достатньо скласти відповідну угоду перед нотаріусом. Хоча витрати в цьому випадку дещо вищі, процедура дуже швидка, і зазвичай все вирішується за один візит до нотаріуса. Однак, якщо між співвласниками виникає спір щодо способу припинення спільної власності (наприклад, кожен співвласник хоче залишити майно повністю собі або вважає, що компенсація, яку вимагають інші, є надмірною), єдиним варіантом є звернення до суду для припинення спільної власності.
Сама ліквідація може бути здійснена трьома способами. Ці методи поділу включають продаж майна, надання права власності одному зі співвласників із зобов'язанням сплатити та фізичний поділ майна.
Першим способом припинення спільної власності є цивільне розірвання спільної власності шляхом продажу спільно належаного майна та розподілу виручених коштів відповідно до частки. Цей спосіб прийнятний як для договірного, так і для судового припинення спільної власності. У разі судового провадження продаж спільно належаного майна наказується, коли поділ у натурі неможливий і немає обставин, що виправдовують надання майна будь-якому зі співвласників у виключну власність. Суд може наказати про продаж майна, особливо якщо жоден зі співвласників не дав згоди на отримання майна. Процедура продажу проводиться на аукціоні.
Іншим рішенням щодо розірвання спільної власності може бути надання одному (або кільком) з нинішніх співвласників виключних прав власності, одночасно покладаючи на них обов'язок сплатити відповідну суму решті співвласників. Якщо досягнуто угоди або судового врегулювання, співвласники самі визначають суму та графік погашення. У разі судового розірвання спільної власності вартість майна визначається призначеним судом експертом, витрати на якого несуть сторони судового процесу. На основі цього суд визначає суму погашення. У обґрунтованих випадках погашення можуть бути відстрочені або розподілені частинами, але не довше ніж на 10 років. Однак на практиці суд зазвичай постановляє, що решта зобов'язань співвласників повинні бути врегульовані протягом одного, двох або трьох років.
Останнім, найпростішим методом для більшості співвласників є фізичний поділ майна, який може бути поданий на запит кожним співвласником. Варто зазначити, що це стосується лише майна, яке можна фізично поділити, тому це, безумовно, може включати поділ землі або будівлі; поділ майна буде складнішим (хоча це не зовсім виключено). Поділ майна призводить до створення нової власності. Речі, відокремлені від більшого майна, стають виключною власністю окремих співвласників (одного або кількох, якщо вони погодяться), таким чином припиняючи співвласність на існуюче майно. При договірному припиненні співвласності співвласники самостійно вирішують, як поділити спільне майно та поділити нові активи (наприклад, у випадку нерухомості може знадобитися геодезичний поділ ділянок). У разі судового припинення співвласності поділ здійснюється судом, який відповідає за захист інтересів усіх співвласників. Суд повинен прагнути до того, щоб вартість відокремлених часток відповідала пропорції їхніх часток.
Однак фізичний поділ може бути неможливим, якщо він суперечить законодавчим положенням, соціально-економічному призначенню майна або якщо це призведе до суттєвої зміни або значного зниження вартості майна. Наприклад, це може статися, коли ділянка занадто мала, щоб дозволити її поділ між існуючими співвласниками.
Варто також пам’ятати, що відповідно до положень Закону про податок на доходи фізичних осіб, продаж нерухомості (або її частини, чи частки в ній) є підставою для оподаткування доходів фізичних осіб за умови, що він був здійснений протягом 5 років з дати придбання – і це також стосується придбання частки в нерухомості та її продажу.
Наступного тижня ми представимо правила користування часткою у спільному майні як особливим видом спільної власності, що регулюється окремим актом.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 8 січня 2024 року.
автор:
