У сьогоднішній статті із серії «Вівторкові ранки для будівельних професіоналів» ми продовжуємо нашу нещодавно розпочату серію про спільну власність. Ця тема має важливе практичне значення, оскільки багато об'єктів нерухомості в Польщі перебувають у спільній власності двох або більше осіб. Отже, проблеми, пов'язані з цим, можуть торкнутися будь-кого. З огляду на це, ми хотіли б присвятити сьогоднішню статтю обговоренню впливу спільної власності на право використання нерухомості для будівельних цілей, оскільки право забудови нерухомості є одним з основних прав її власника. Я закликаю тих, хто не читав наші попередні статті про спільну власність, надолужити згаяне, оскільки питання, які ми обговорюватимемо сьогодні, стануть більш зрозумілими.
Право на забудову нерухомості надається будь-кому, хто має законне право користування нерухомістю для будівельних цілей, за умови, що будівельний проект відповідає законодавчим положенням. Це право походить з багатьох джерел, таких як: оренда або лізинг (за умови, що вони надають право на виконання будівельних робіт), обмежені майнові права (зокрема, ті, що дозволяють користуватися та контролювати нерухомість, такі як право користування, права спільної власності на житлові або комерційні приміщення), і, перш за все, права власності та права постійного користування. Наявність права користування нерухомістю для будівельних цілей є необхідною умовою для отримання рішення про дозвіл на забудову, незалежно від того, чи інвестиції можуть бути здійснені на основі повідомлення чи дозволу на будівництво.
Однак, легко побачити, що у випадку спільної власності на нерухомість право використання майна для будівельних цілей одночасно належить кільком особам. То що станеться, якщо, наприклад, лише один співвласник хоче забудувати певний об'єкт, а інші не особливо зацікавлені? Чи буде достатньо волі одного співвласника для реалізації запланованого проєкту, чи потрібна згода всіх співвласників?
Це питання неодноразово розглядалося в судовій практиці адміністративних судів, тому ми маємо досить чітку лінію прецедентного права в цій галузі. Тож як суди зазвичай вирішують такі справи?
Для цього варто звернути увагу, серед іншого, на рішення Вищого адміністративного суду від 17 березня 2022 року, справа II OSK 832/21, в якому Вищий адміністративний суд зазначив, що «Судова практика сформувала думку, що подання інвестором декларації про право використання нерухомості для будівельних цілей, в принципі, звільняє адміністративні органи від необхідності перевіряти правдивість цієї декларації. Однак така декларація є дійсною лише тоді, коли зібрані у справі докази не вказують на протилежне або немає сумнівів щодо її відповідності фактичному правовому стану (див. рішення Вищого адміністративного суду від 23 квітня 2013 року, II OSK 980/12, від 26 листопада 2015 року, II OSK 760/14)»
Якщо заява на отримання дозволу стосується нерухомості, що перебуває у спільній власності, інвестор повинен отримати згоду інших співвласників. Література та судова практика послідовно визнають, що будівництво на нерухомості загалом є дією, яка виходить за межі звичайного управління спільним майном. Тому застосовується стаття 199 Цивільного кодексу, яка обумовлює чинність такої дії згодою всіх співвласників.
Таким чином, адміністративні суди займають дуже чітку позицію, що для того, щоб мати змогу забудовувати нерухоме майно, необхідна згода всіх його співвласників.
Варто також пам’ятати, що подання співвласником нерухомості декларації про розпорядження нерухомістю для будівельних цілей, незважаючи на відсутність згоди інших співвласників, може наражати його на кримінальну відповідальність, оскільки така декларація подається під загрозою кримінальної відповідальності за статтею 233 Кримінального кодексу.
Отже, чи залишається співвласник нерухомості, який не може досягти згоди з іншими співвласниками щодо забудови нерухомості, без жодних правових засобів захисту? Можна звернутися до суду за дозволом на здійснення такого права, але слід пам’ятати, що таке право доступне лише для співвласників, частки яких у нерухомості становлять щонайменше половину.
Альтернативою вищезазначеному рішенню є можливість регулювання прав та обов'язків сторін щодо забудови нерухомості шляхом укладення договору часткового користування (так званого договору qouad usum), який дозволяє співвласнику виділити частину майна для свого виключного користування. Однак важливо пам'ятати, що такий договір не замінює поділу майна та не скасовує статусу спільної власності. Він створює наслідки виключно між сторонами.
Питання права використання нерухомості для будівельних цілей постає інакше у випадку великих житлових комплексів (тобто, коли кількість окремих та нерозділених одиниць перевищує три), де застосовується Закон про право власності на приміщення. У такій ситуації, оскільки це виходить за межі звичайного управління, згода на використання нерухомості для будівельних цілей надається рішенням житлового комплексу, прийнятим співвласниками майна. У такому випадку достатньо, щоб більше половини співвласників проголосували за рішення.
А наступного тижня ми обговоримо, як спільна власність впливає на зобов'язання, пов'язані зі сплатою податку на майно.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 11 грудня 2023 року.
автори:
