Сьогоднішньою статтею у розділі «Вівторкові ранки для будівництва» ми розпочинаємо нову серію, в якій вирішили познайомити вас із темами, пов’язаними зі спільними місцями нерухомості, у контексті прав та обов’язків житлових громад та власників майна. Ми знаємо з досвіду, що викликає багато сумнівів на практиці, тому зосередимося зокрема на судовій практиці, яка намагається визначити, що є спільними місцями нерухомості, а що є елементом приміщення або його приналежністю.
По-перше, варто нагадати, що згідно із Законом від 24 червня 1994 року про власність на приміщення («Про власність на приміщення»), спільне майно включає земельну ділянку, на якій розташована будівля, а також будь-які частини будівлі та будь-які споруди, які не призначені для виключного користування власника приміщення. Наведене вище визначення означає, що приміщення (житлові чи нежитлові), а також будь-які споруди, призначені для виключного користування конкретного власника приміщення, не вважаються спільним майном.
Не повинно бути сумнівів, що місця загального користування включають елементи зовні будівлі, такі як земля, фасад, дах, тротуари, дороги, дитячі майданчики, а також елементи всередині будівлі, такі як сходи, ліфти та коридори.
Однак, іноді дуже важко чітко класифікувати певний елемент як частину місць загального користування чи приміщення, або як їх частину. У таких випадках необхідно дослідити даний елемент з технічної точки зору, зокрема оцінити його функцію.
Гарним прикладом тут є балкони, частини яких у деяких ситуаціях розглядатимуться як місця загального користування, а в інших – як приналежності до приміщення. У своїй постанові від 7 березня 2008 року, номер справи III CZP 10/08, Верховний Суд зазначив, що «...правовий статус балкона залежить від обставин конкретної справи, на які в першу чергу впливає архітектурна концепція даної будівлі. Зазначається, що балкон може бути лише частиною фасаду, що виконує декоративну функцію, і може бути призначений для використання мешканцями кількох квартир, але може бути доступним для всіх мешканців даного поверху або навіть усіх мешканців даної будівлі. З іншого боку, будівля може бути спроектована та побудована таким чином, що доступ до балконної кімнати можливий лише з однієї житлової квартири, і вона служить виключно власнику цієї квартири».
У першому випадку передбачається, що балкони є загальнодоступними частинами будівлі і тому є частиною спільного майна, тоді як у другому випадку балкони не є частиною спільного майна, але є складовою частиною житлового приміщення, що не виключає кваліфікації такого балкона як прилеглої кімнати
Вищезазначене розмежування, не лише в контексті балконів, має значні правові наслідки. Залежно від того, чи йдеться про спільну територію, квартиру чи прибудову, житлова громада або власник квартири відповідно нестиме відповідальність за управління майном, включаючи отримання пільг та оплату витрат на утримання. На жаль, чинні правові положення часто є неточними, що часто призводить до суперечок між сусідами щодо управління спільними територіями. Тому варто ознайомитися з питаннями, пов'язаними з чинним законодавством та судовою практикою в цій сфері, щоб уникнути зайвих ризиків, пов'язаних з неналежним виконанням зобов'язань власності, і, перш за все, зрозуміти, що становить наші права та обов'язки в цьому відношенні.
Сподіваємося, що наступні статті будуть цікавими як для тих, хто вже володіє нерухомістю та хотів би поглибити свої знання, так і для тих, хто тільки вирішує придбати свою першу нерухомість та хоче дізнатися, на що варто звернути увагу. Зрештою, ті, хто керує та адмініструє житлові комплекси, ймовірно, знайдуть щось цікаве в наших статтях, оскільки ми розглянемо приклади суттєвих та поширених проблем, пов’язаних з управлінням місцями загального користування.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 14 жовтня 2024 року.
автор:
