Як ми й оголосили після нашої серії статей про будівельні договори, ми переходимо до наступної теми. Сьогодні ми запускаємо чергову серію, в якій хочемо ознайомити вас з питаннями, пов'язаними із сервітутами. У сьогоднішній статті ми хотіли б почати з пояснення, що таке сервітути та які типи сервітутів існують.
Сервітут – це обмежене речове право, яке дозволяє користуватися земельною ділянкою, що належить іншій особі, в межах, визначених видом та змістом конкретного сервітуту. Варто зазначити одразу, що сервітути найчастіше встановлюються шляхом односторонньої заяви власника (або постійного користувача) обтяженого майна, зробленої у зв'язку з угодою між сторонами. Земельні сервітути також можуть виникати внаслідок давності володіння, рішення суду, адміністративного рішення або віндикаційного заповіту.
Ми розрізняємо три типи:
- земельний сервітут,
- особистий сервітут,
- сервітут на передачу.
На практиці всі вони існують, хоча під час будівництва ми найчастіше стикаємося із земельними та комунальними сервітутами, тоді як особисті сервітути особливо важливо враховувати під час придбання житлових будівель. Тож перейдемо до їх обговорення.
Земельний сервітут полягає в обтяженні нерухомості на користь власника іншої нерухомості (пануючої нерухомості) правом, зміст якого полягає в тому, що власник пануючої нерухомості може користуватися обтяженою нерухомістю у визначених межах, або що власник обтяженої нерухомості обмежений у можливості здійснювати певні дії щодо неї, або що власник обтяженої нерухомості не має права здійснювати певні права, які він має стосовно пануючої нерухомості згідно з положеннями (стаття 285 § 1 Цивільного кодексу).
Як випливає з наведеного вище визначення, у земельному сервітуті ми розрізняємо два об'єкти нерухомості: (i) домінуючунерухомість, тобто нерухомість, власник якої має певні права, та (ii) обтяженунерухомість, тобто нерухомість, власник якої зобов'язаний щось робити (зазвичай обмежене, наприклад, щодо можливості забудови або зобов'язання забезпечити доступ).
Земельний сервітут може бути використаний лише для підвищення корисності домінуючої ділянки або її визначеного вмісту. Важливо, що земельні сервітути постійно обтяжують майно, тобто вони залишаються незалежними від будь-якої зміни власника (хоча їхня дія може закінчитися, якщо їх не використовувати). Також важливо зазначити, що навіть якщо сервітут обмежений частиною майна (наприклад, однією геодезичною ділянкою), він все одно розглядається як обтяження на всю ділянку.
Найпоширеніші земельні сервітути включають сервітути проходу та відведення, сервітути необхідного відведення, сервітути на користування певними спорудами, а у випадку будівельних проектів також на прокладання комунікацій (водопровідні та каналізаційні труби, прокладання кабелів тощо). Вкрай важливо правильно визначити обсяг дозволеного використання обтяженого майна. Закон цього не визначає; він лише зазначає, що сервітут повинен здійснюватися таким чином, щоб мінімізувати порушення використання обтяженого майна. За відсутності інших даних обсяг та спосіб здійснення сервітуту визначаються на основі принципів соціального співіснування з урахуванням місцевих звичаїв. Однак на практиці це призводить до вузького тлумачення – наприклад, сервітут проходу не надає права прокладати каналізаційні труби вздовж такої дороги.
Особистий сервітут – це обмежене речове право, за яким нерухоме майно може бути обтяжене на користь визначеної фізичної особи правом, зміст якого відповідає змісту земельного сервітуту.
Особистий сервітут – це невідчужуване, речове та автономне право. Він може бути встановлений виключно на користь визначеної фізичної особи та може обтяжувати лише нерухоме майно.
Зміст особистого сервітуту загалом відповідає змісту реального сервітуту. Це включає всі форми цього права, зазначені у визначенні реального сервітуту, тобто у статті 285 § 1 Цивільного кодексу. Серед особистих сервітутів сам законодавець виділив специфічний вид особистого сервітуту: житловий сервітут.
Обсяг особистого сервітуту та спосіб його здійснення, за відсутності інших даних, визначаються відповідно до особистих потреб правомочної особи з урахуванням принципів соціального співіснування та місцевих звичаїв.
Сервітут на передачу – це найновіший вид сервітуту, що регулюється Цивільним кодексом. Він був запроваджений Законом від 30 травня 2008 року про внесення змін до Цивільного кодексу та деяких інших законів (який набрав чинності 3 серпня 2008 року).
Сервітут на передачу електроенергії встановлюється на користь транспортної компанії, діяльність якої пов'язана з наданням комунальних послуг (наприклад, електроенергії, води, каналізації, газу). Він передбачає обтяження нерухомого майна на користь транспортної компанії, яка має намір побудувати або володіє об'єктами для постачання або утилізації рідин, пари, газу, електроенергії та іншими подібними об'єктами, з правом використання обтяженого майна у визначених межах, відповідно до цільового призначення цих об'єктів.
Зміст сервітуту на передачу електроенергії включає право розміщувати передавальні споруди на чужій власності, утримувати їх у належному стані, обслуговувати та усувати несправності. Для споруд, які ще не існують, зміст сервітуту включає право будувати споруди та мати доступ до чужої власності з цією метою. На практиці компанії, що здійснюють передачу електроенергії, дуже детально визначають свої права, починаючи від права будувати передавальні споруди, через їх розширення, доступ до власності для технічного обслуговування та обмеження забудови або озеленення в зоні, де розташовані ці споруди.
Підсумовуючи, сервітути відіграють важливу роль в операціях з нерухомістю. Правильно встановлені сервітути дозволяють інвестувати та будувати на об'єктах. Власники обтяженої нерухомості, у свою чергу, повинні пам'ятати про ці обмеження та суворо враховувати їх під час планування своїх інвестицій.
Наступного тижня ми приготуємо для вас сюрприз – ми відзначимо другу річницю нашої серії. Але потім ми повернемося до теми сервітутів і опишемо взаємозв’язок між сервітутами та земельними та іпотечними реєстрами.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 30 травня 2022 року.
автор:
